9月25日，國信證券發布房地產行業專題。

核心觀點

(資料圖片)

上海16區基礎劃分：市區7區（黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、虹口、楊浦）基本全域在中心城區，近郊4區（浦東、寶山、閔行、嘉定）有部分區域在外環內，遠郊5區（松江、青浦、奉賢、金山、崇明）全域在外環外。

上海各區人口對比：從總量看，浦東常住人口近600萬，郊區人口數量普遍高于市區。從增量看，2016-2021年上海近半區域常住人口負增長，大部分增量人口流入郊區。考慮到各區面積差異巨大，市區人口密度遠高于郊區，更為客觀。從結構看，市區除黃浦外，常住人口大學及以上學歷占比均超40%，閔行、浦東緊隨其后（均有優勢高科技產業園區虹吸高素質人才），而崇明僅為13%。此外，市區戶籍人口占比普遍高于郊區（崇明除外）。

上海各區經濟發展對比：2022年浦東GDP1.6萬億元領跑，而崇明400億元排名最末。對比各區近5年和近10年GDP增速，均是嘉定最高、浦東前三，而崇明、楊浦、閔行始終倒數前三。從人均GDP看，黃浦遙居第一，市區除普陀外表現均明顯好于郊區，而寶山、崇明甚至低于全國平均水平。考慮到公共財政收入水平更能體現區域投入社會保障和民生改善的資金實力，對比各區人均財政收入，黃浦、靜安優勢明顯，而寶山、普陀、楊浦倒數前三。這與日常國信證券觀察到的各區城市界面觀感及樓市熱度情況也較為相符。

上海各區房地產市場對比：從量的角度，2022年各區域新房銷售面積與常住人口呈很明顯的正相關性，也與供應量有關，郊區歷年住宅用地出讓量較大，而市區可供土地稀缺。但市區并不缺少需求，外環內樓盤的平均認籌率遠高于郊區項目。從價的角度，2022年市區新房價格均超10萬元/㎡，近郊房價在5-7萬元/㎡區間，而奉賢、崇明、金山房價3萬元/㎡左右。除價格差異外，郊區有小戶型，而市區面積段基本100㎡起步，導致市區上車門檻均超千萬元，近郊套均總價500-900萬元，奉賢、崇明、金山250-400萬元。

上海圈層劃分：最直觀的圈層劃分是四條環線，由內而外分別是內中外郊環：

（1）內環線全長48公里，內環內面積接近120平方公里，占全市面積約2%。

（2）中環線全長70公里，中環內面積大約390平方公里，占全市面積約6%。

（3）外環線全長99公里，外環內面積大約660平方公里，占全市面積約10%。

（4）郊環線全長189公里，郊環內面積約3000平方公里，占全市面積約50%。

上海板塊規劃：上海主城區包括中心城（外環線內）及周邊虹橋、川沙、寶山、閔行4個主城片區，規劃面積1161平方公里。在環線圈層的基礎上，上的重要板塊由內向外輻射：城市主中心-城市副中心-地區中心-社區中心。城市主中心即中央活動區（CAZ)，屬于城市第一層級，是上海重點發展區域，代表未來上海的主要形象，承擔全球城市核心功能。規劃范圍75平方公里，占全市總面積的1.2%。城市副中心則是由中央活動區向周邊輻射的城市第二層級，主要包括9個主城副中心、5個新城中心以及2個核心鎮中心。

投資建議：上海各區人口、經濟、房地產市場差異明顯，因區施策空間較大。但考慮到上海各區合理的發展規劃、新房總價上車門檻剛性約束以及整體較便捷的軌道交通，各板塊都擁有一定客群基礎，國信證券堅定看好上海新房市場。個股端，建議關注重倉上海的房企，如保利發展、金地集團、華發股份。

風險提示：上海房地產基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。