9月25日，國金證券發布房地產行業研究。

行業點評

【資料圖】

本周 A 股地產、 港股地產及物業板塊均有所下跌。 本周（ 9.16-9.22） 申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為-0.5%，在各板塊中位列第 21； WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-1.6%，在各板塊中位列第 18。 本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-2.2%，恒生中國企業指數漲跌幅為-0.7%，滬深 300 指數漲跌幅為+0.8%； 物業指數對恒生中國企業指數和滬深 300的相對收益分別為-1.5%和-3%。

本周杭州、無錫集中土拍收官， 土地市場延續低迷趨勢。 本周（ 9.16-9.22） 全國 300 城宅地成交建面 637 萬㎡，單周環比+35%，單周同比-63%，平均溢價率 3%。 2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 24892 萬㎡，累計同比-28%； 年初至今， 保利發展、 中海地產、 華潤置地、 建發房產、 綠城中國的權益拿地金額位居行業前五。

本周新房銷售環比持續上升，同比下降， 一線城市環比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 35 個城市商品房成交合計 379 萬平米，周環比+31%，周同比-23%。其中： 一線城市周環比+61%，周同比-28%；二線城市周環比+26%，周同比-14%；三四線城市周環比-8%，周同比-68%。

本周二手房成交同環比均上升， 二線城市環比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 15 個城市二手房成交合計 187萬平米，周環比+16%，周同比+5%。其中：一線城市周環比+7%，周同比+11%；二線城市周環比+20%，周同比+3%；三四線城市周環比+11%，周同比+17%。

二線城市放開限購加速落地，趨勢已蔓延至一線城市。 根據國金證券的不完全統計，近期已有嘉興、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、中山、長沙等城市全面取消限購，天津、深圳、蘇州、廈門、西安、廣州等城市取消部分限購措施。國金證券認為當前二線城市放開限購正持續加速落地，同時放開限購的趨勢已蔓延至一線城市，廣州打出一線城市放松限購“第一槍”。后續更多二線城市將持續取消限制性政策、出臺需求端支持政策，其余一線城市或有望跟進取消外圍限購。

央行信貸新政見效，百城二套房貸利率順勢下降。 根據貝殼研究院， 9 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，環比持平，同比下降 25bp；二套房貸利率平均為 4.57%，環比下降 24bp，同比下降 34bp。銀行平均放款周期 20 天，較上月縮短 1 天，維持高速放款水平。二套房貸利率下降幅度分城市能級看, 一線城市下降 8bp 至 4.95%；二線城市下降 26bp 至 4.55%；三四線城市首套房貸利率下降 25bp 至 4.55%。 8 月 31 日，央行發布新政：首套房貸利率下限維持 LPR-20BP 不變，二套利率下限調整為 LPR+20BP，目前政策落地已初見成效，一線城市中廣州首二套房貸利率分別降至 4.1%、 4.5%，起到帶頭作用。當前仍有部分城市二套房貸利率高于政策下限，仍具備下降空間，預計后續有望跟進政策下調房貸利率，百城房貸利率有望繼續下降。

投資建議

前一線城市廣州率先明確下調首付比例及房貸利率，并放開遠郊限購， 二線城市取消限購等系列政策正加速落地。 若要維持復蘇態勢， 使房地產市場平穩發展，預計后續全國范圍內更多城市包括一線城市遠郊區域有望全面解除限制性政策。 推薦重點布局優質一二線城市、改善產品占比高的頭部央國企和改善型房企， 如中國海外發展、 建發國際集團、招商蛇口、 綠城中國等。 受益于政策利好不斷落地，將帶動一二手房市場活躍度持續提升，推薦擁有核心競爭力的房產中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約。