9月22日，東興證券發布房地產行業8月月報。

投資摘要：

景氣度水平：房地產行業景氣度繼續下降，仍處于低景氣度水平。從數據來看，8月份房地產開發景氣指數為93.56，前值93.77。

【資料圖】

新房市場：從全國銷售面積與金額來看，8月新房銷售面積和金額的同比跌幅均略微收窄。東興證券認為，隨著核心城市限購的普遍放松，全國新房銷售有望迎來筑底回暖。從區域來看，截至8月份，東部地區和東北地區累計銷售增速進一步下滑。從城市能級來看，東興證券跟蹤的16城8月份銷售數據中，一線城市（4城）和二線城市（5城）銷售跌幅較上月有所擴大，新一線城市（5城）銷售跌幅明顯收窄。

二手房市場：從東興證券跟蹤的8城二手房銷售面積來看，8月份二手房銷售面積同比跌幅有所收窄。從70大中城市二手房價來看，8月份70大中城市二手住宅價格同比降幅較上月擴大，環比跌幅也在擴大。從城市能級來看，8月份各線城市二手房價環比進一步下跌，其中一線城市環比跌幅較上月收窄。從戶型來看，8月份各類戶型的二手房價格環比都在下滑。

施工與投資：從新開工與竣工來看，8月新開工面積同比降幅有所收窄，竣工繼續改善。從從開發投資整體來看，8月開發投資同比降幅略微收窄。從土地市場來看，8月份住宅用地的成交出讓金同比轉增，地成交均價同比顯著上漲。東興證券認為，土地市場的弱勢和銷售恢復程度的不確定性將會持續制約新開工和投資的恢復速度。房企特別是民營房企投資信心的恢復，還需要等到資金面和銷售預期出現更加實質性的改善。隨著“保交樓”的落地和前些年銷售的樓盤的進入交房周期，竣工情況迎來持續好轉。

到位資金：從到位資金來看，8月國內貸款同比降幅明顯擴大，房企到位資金有所惡化。當前金融機構對于房企的信貸支持依然較為謹慎，行業資金面依舊面臨較大壓力，8月份民企龍頭碧桂園和具有國資背景的遠洋集團出現債務風險，可能進一步加劇了金融機構的謹慎態度。銷售不振之下，房企的自我造血能力持續減弱，將會更加需要融資端政策的進一步支持。

居民存貸款：8月份住戶部門存款余額環比止跌，短期和中長期貸款增加額均有所提升。8月住戶部門增加的存款額明顯大于貸款額，存貸差額擴大，12個月累計存貸款的差額水平小幅提升。

投資策略：

東興證券認為中央對樓市的定調已經發生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松，隨著政策預期的改善和政策效果的逐步顯現，樓市在金九銀十的旺季有望迎來筑底回暖。自八月底三部門聯合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，已經諸多核心城市陸續取消限制性購房政策。東興證券認為重點布局一二線城市的優質房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。高能級城市布局較多的保利發展、龍湖集團、越秀地產、萬科等優質房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。