近日地產政策持續兌現，地產板塊大受催化，部分指數回彈明顯！如中證800地產指數此前經歷5連陰，近兩個交易日已收復大部分跌幅，昨日（8月28日），地產ETF（159707）也驚現集合競價漲停！

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行情的火爆往往少不了資金的參與。深交所數據顯示，地產ETF（159707）昨日獲資金凈增倉4484萬元！最新基金份額達4.82億份，基金規模4.18億元，再創上市新高！

一個板塊的長期向上離不開基本面的向好。在6、7月基本面持續探底的情況下，傳統的銷售旺季即將來襲，樓市成交是否也能逆轉局面，收獲“金九銀十”？華泰證券復盤了購房杠桿政策的歷史演繹，并指出地產成交對于購房杠桿限制的調整協同一攬子行業政策深具敏感性。而當前，購房杠桿松綁成為本輪政策著力點，市場激活效用值得期待！

【歷史：需求杠桿限制對基本面影響更為突出】

2008年以來的四輪完整地產周期中，每輪的寬松都配有橫跨貨幣、需求端、供給端的一攬子政策，全國性放松購房杠桿限制的政策僅出現于第三輪寬松周期（2014年1月-2019年11月），呈現流動性、需求杠桿、供給杠桿三維齊升的特點。

通過橫向比較，華泰證券認為，對基本面影響更為突出的是需求杠桿限制的寬松。全國銷售對購房杠桿放松的敏感度較高，一攬子政策協同效應更強。2014年930政策出臺后，10月銷售面積同比增速環比提升8pct至-2%，11月投資同比增速也實現觸底。而2015年330政策疊加貨幣、棚改等政策的發酵，次月起銷售面積開啟了一輪持續27個月的同比正增長周期。

從政策空間來看，彈性最大的是一線城市二套房認定以及首付比例，因此，一線城市房地產景氣度對購房杠桿限制放松的敏感度在當下更值得關注。對于一線城市而言，政策對成交的傳遞快速并有效，尤其是二套房貸政策。

認房認貸政策調整次月（2014年10月），深圳新房即實現銷售面積同比回正，北京也在發布的第二月實現正增長，對于330政策調整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市場對政策的反應要快于二手房，但從長期的維度，政策對二手房成交的影響更大。房價修復則需等待銷售量走出穩定抬升趨勢之后。

【以史為鑒：購房杠桿松綁成為本輪政策著力點，市場激活效用值得期待】

步入2023年下半年，房地產行業政策自上而下開啟了一輪新定調，并快速向實操指引層面延展。8月以來，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業政策寬松周期中的著力點之一。具體整理如下：

經過上文對購房杠桿政策的歷史復盤，華泰證券有以下結論：

1.購房杠桿限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，我們預計其市場激活效用值得期待；

2.購房杠桿調整對于改善需求的影響更顯著；

3.一線城市對于購房杠桿限制政策變化更為敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。

所以，華泰證券認為，政策和經紀人預期已經出現積極信號，期待行業隨后得以企穩。看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成！同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據來源：滬深交易所。風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。