今日（8月17日）地產走勢兩落兩起，收盤微跌，表明市場對該板塊分歧仍較大，后續或醞釀變盤。龍頭房企方面，截至收盤，保利發展收平，萬科A微跌0.07%，招商蛇口微跌0.21%。

板塊代表ETF方面，地產ETF（159707）早盤沖高回落，午后場內價格一度跌超1.5%，尾盤再度沖高，收盤跌幅收窄至0.34%。該ETF全天換手率超14%，成交額5241萬元，交投活躍。

從K線圖來看，地產ETF（159707）今日再次收十字星，表明多空力量依然膠著。這或與行業當前面臨的分歧一致，從板塊利好來看，地方政策“紅包”持續釋放；從利空來看，樓市基本面依然承壓。地產板塊該何去何從？本文將從地方、居民以及機構視角來淺析。

(資料圖片僅供參考)

【松綁“限跌令”？地方“妙招”頻出】

自7月高層會議后，各地樓市支持性政策頻繁發布，除去優化公積金政策等，松綁“限跌令”的消息也值得一提，如四川省雅安市經濟技術開發區近期出臺15條樓市措施，包括對“限跌令”進行了一定的調整。

措施提出，雅安經開區全力支持房企積極開展針對黨政機關、企事業單位職工、醫務人員、教師、外來務工人員、三區在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發企業團購優惠價格，不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

分析師認為，各地出臺樓市扶持政策有助于提振市場信心，但也不可忽略價格調節的因素。

中原地產首席分析師張大偉指出，房地產市場探底過程中，業界人士提出應放松或取消限購、限售等限制性政策，但這其中還應提及一個重要的隱性限制因素：“限跌令”。對于一些賣得不好的項目，房企若有調整價格的需求和意愿，一些地方如果能適度放寬新房銷售價格的管理，也許對活躍交易會起到一定的作用。

【購房信心不足？積極信號已現】

居民視角主要是通過數據來側面反映。

第一則是直接的銷售數據。從有關部門公布的數據來看，2023年1-7月，全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%；商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%。商品房銷售額同比轉負，銷售面積降幅擴大，說明7月銷售數據仍在探底。

第二則是中長期信貸數據。從上周發布的社融數據來看，7月居民戶中長期貸款減少672億元，當月出現負值，意味著當月居民還款額超過當月貸款額，居民加杠桿的動力和意愿都不足，地產需求端持續承壓。

當前市場一致偏向認為，當前居民購房信心仍然不足，主要是由于收入與就業預期較弱導致。不過，機構指出行業已出現4大積極信號。

華泰證券表示，政策定調、地方執行、貨幣政策和經紀人預期方面已經出現積極信號，期待更多一二線城市落實優化地產政策，并與其他一攬子經濟政策形成合力，共同推動經濟恢復向好，穩定居民的房價預期和購房需求。

【機構：支持性政策有望進一步落地】

多數機構認為，在行業基本面承壓的背景下，支持性政策有望進一步落地，釋放積極信號，增強信心，帶動行業景氣度回升。對于具體機會，則表示建議關注國央企背景房企以及優質民營房企。

萬聯證券認為，房地產行業基本面表現仍然較弱，銷售端持續回落以及融資端資金到位緩慢等加劇行業資金面壓力，高層會議對行業表述相對積極，期待進一步的支持性政策落地。建議關注財務穩健、銷售表現較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優質民營房企，及受益于竣工端高增的相關地產鏈個股。

開源證券指出，7月中央指導政策陸續出臺，下半年隨著地方政策落地改善供求關系，居民信心有望提振，政策窗口期值得關注。持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企，包括優質央國企；財務穩健的民企和混合所有制企業。

地產ETF(159707)基金經理蔣俊陽表示，展望未來，隨著宏觀經濟逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進房地產健康發展相關政策逐步顯效，房地產市場有望逐步走穩。中長期看，具有央國企背景的房地產開發商和財務穩健的民營開發商，或將享受此輪行業供給側改革帶來的發展紅利，地產龍頭公司整體投資機會值得關注。

就央國企及頭部優質房企配置而言，建議特別關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成！

同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。