單價4字頭買南山，你心動嗎？

昨日，月亮灣花園一套建面約104㎡的法拍房源，以474萬的起拍價成交，單價約4.56萬/㎡，再創新低。

相比小區曾于2021年2月創下的最高單價12.89萬/㎡，縮水近65%。相當于從深圳的豪宅價跌到了剛需價。

(資料圖)

誰能想到，當初小區從6萬/㎡沖到10.7萬/㎡，僅僅用了3個月，期間更是有一個月猛漲3.2萬/㎡，之后又用了半年的時間，從10.7萬/㎡沖到12.89萬/㎡，妥妥的深圳豪宅價。

起起伏伏的這三年，到底發生了什么？

棚改東風來了又走了

是的，漲也棚改，跌也棚改。

雖然棚改不是它價格上漲和下跌的所有原因，卻是所有原因中最關鍵的。

2018年，深圳發布《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》，隨后各區陸續響應，發布實施細則并進行項目試點，深圳舊住宅區的棚改速度加快。

更是在2019-2020年進入高峰期。

正是在這兩年期間：香蜜二村突破“雙95%”、華富北區僅用17天完成“雙95%”并發布補償方案，南華村的專規出爐，將建超76萬㎡的綜合體，高新公寓打響南山棚改第一槍。

相比傳統的城市更新，棚改的核心優勢在于其公共利益屬性極強，政府可基于此對房屋進行征收，因此能大大縮短舊住宅區的改造周期。

▲棚改相比傳統城市更新，整體周期更短。| 合一城市更新

正是在這樣的背景下，月亮灣花園片區棚戶區改造項目開啟意向調查。

按照流程，預計大概8個月的時間就能完成騰退工作，拆遷重建仿佛已經是看得見的事。

▲當時業主推算的項目實施進度。｜圖片來源：深圳城市更新舊改

房價也按不住了。

·?2020年5月，雖然隔壁的佳兆業前海廣場都漲到12萬了，月亮灣花園的成交價才6萬出頭。巨大的價差，并沒有吸引更多的買房人，因為項目太老太破，面積大總價又高。

·?2020年7月，項目傳出將棚改的消息，引爆了價格，成交單價漲到7.5萬。

·?2020年8月，消息公示后，成交單價更是飆到10.7萬。

▲圖源貝殼，2020年8月

這時就開始已經有業內人士表示要謹慎高位接盤。

“如果月亮灣花園能順利棚改，對比周邊12萬/㎡左右的房價，是有上漲空間的，但很難追平周邊價格；如果不能棚改或者周期太長，會比較被動，很容易高位接盤。”

但從8月起，月亮灣花園的房價依舊還是在漲，直到2021年2月，沖到了12.89萬，是目前查到的最高成交價。

當時，被大家忽略或者說意想不到的是，項目自2020年12月完成棚改意向摸底之后，再沒有任何后續進展。

直到2021年2月深圳出臺二手房參考價，月亮灣花園的二手房參考價為5.79萬/㎡。

慌就一個字。

對于早期以1-2萬/㎡買入的業主來說，無論如何依舊是穩賺不賠的買賣。

但對10萬/㎡+買入的業主來說，無疑是一場噩夢。

更加雪上加霜的是，2021年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確不得大拆、快拆舊住宅、城中村等舊區。

政策一下子變得不明朗起來。

在2021年10月南山街道辦針對月亮灣花園棚改進度的回復中也提到，因受住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》政策影響，月亮灣花園的改造方向和內容，等政策明朗后再研定。

如今回過頭再看，12萬單價變現的機會就像黃粱一夢。

在政府留言板上，關于月亮灣花園棚改進度這一問題的最新回復，依舊需要等待政策明朗后才能研定。

▲項目推進需要等待政策明朗 | 截圖自政府留言板

棚改中的幸運兒

也有借東風成功的幸運兒。

比如去年全年，深圳共有9個棚改項目有進展。

▲去年9個棚改項目進展 | 圖源合一城市更新

就在今天，華富村東、西區回遷選房工作剛剛結束，業主們成功入住新居。

▲圖源@華富村東、西區棚改

香蜜二村進展也加快了。

今年5月，對項目內最后14戶未在規定時間內簽訂房屋征收協議的業主制定征收補償決定。評估單價最高為9.53萬元/㎡、最低的是9.24萬元/㎡。

除此以外，每套房屋還有室內裝修費、搬遷費、臨時安置費和置業補助賠償。

按照10棟一套83.01㎡的住宅，貨幣賠償的總價算下來近902萬，折合單價則約10.9萬/㎡。

待到這14戶的問題解決，拆遷重建的速度也會加快，業主們入住新居仿佛也指日可待。

▲香蜜二村棚改發布征收協議，進程加快?|?@深圳買房計劃

事實上，就連上文提到的月亮灣花園，也有2018年買入的業主幸運地在高點拋出，又在去年以低點換到隔壁次新房、佳兆業前海廣場一期87㎡小三房，是無心插柳柳成蔭的經典。（案例來自@鐘意聊房）

▲月亮灣花園?| 圖源鏈家

但如果你問我，怎么規避不幸、得到幸運，我也只能說，它看起來并沒有太多規律可循，可能是：不要總想著“搏一搏”。