近日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市保障性租賃住房項目規劃用地審批工作規則（征求意見稿）》、《深圳市公共租賃住房項目規劃用地審批工作規則（征求意見稿）》、《深圳市共有產權住房項目規劃用地審批工作規則（征求意見稿）》，公開征求意見。

共有產權住房規則要點：

工作規則共十七條，從共有產權住房項目的供應渠道、審批流程等方面進行了詳細規定。

【資料圖】

細化明確了新供應、未完善征轉地手續用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、原農村集體經濟組織用地等渠道具體的供應規則。

新供應居住用地用于建設共有產權住房的應以招拍掛出讓方式供應；政府全額投資建設的共有產權住房用地，經市政府批準后，可以協議出讓方式供應。

土地使用權人單一且已建的現狀居住用地、商業用地、工業用地和倉儲物流用地等合法用地（不含招拍掛出讓用地），在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，可拆除全部現有建（構）筑物，用于建設共有產權住房。

原農村集體經濟組織繼受單位已簽訂土地使用權出讓合同的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、征地返還用地，可以提高居住用地容積率，增加部分優先用于建設共有產權住房。

保障性租賃住房規則要點：

工作規則共二十一條，從保障性租賃住房項目的供應渠道、審批流程、不動產投資信托基金（REITs）發行路徑等方面進行了詳細規定。

細化明確了新供應、機關事業單位存量用地、企業和社會組織存量用地、產業用地配套建設等渠道具體的供應規則。

針對新供應建設用地，工作規則區分不同規劃用途明確了供應方式。其中，復合建設保障性租賃住房（規劃用途含居住R）的，按保障性租賃住房類型確定供應方式；配套建設宿舍（規劃用途不含居住R）的，可協議出讓方式供應給雙主體（相關設施用地單位和保障性住房專營機構），但考慮到學校、醫院具有封閉運營管理的特殊需求，此類項目用地配套建設宿舍不得供應給雙主體。

遵從“寶地寶用”的原則，明確機關事業單位存量用地原則上由政府收回后統籌規劃使用，也可在權屬不變等前提下由原用地單位建設或配套建設保障性租賃住房。同時，考慮到機關事業單位土地產權歸政府所有，為支撐后續發行REITs的需要，工作規則明確了除學校、醫院類項目以外，其他保障性租賃住房建成后可通過資產處置方式劃轉至保障性住房專營機構的處置路徑。

為鼓勵企業、社會組織參與保障性租賃住房建設，明確企業、社會組織合法的存量用地在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿前提下，均可拆除全部或部分建（構）筑物后用于建設社會主體出租的保障性租賃住房（含宿舍型保障性租賃住房）。

新供應建設用地建設的產業園區配套宿舍，原則上用作宿舍型保障性租賃住房；已供應的產業園區，在確保安全的前提下，可以通過新建、拆除重建、擴建等方式，將產業園區中工業項目配套建筑面積占比上限相應提高到百分之三十，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

明確了機關事業單位、企業和社會組織存量用地建設保障性租賃住房的地價優惠措施；二是明確了各類項目土地使用權年期的確定規則。

工作規則明確產權歸政府的保障性租賃住房可憑運營權發行不動產投資信托基金（REITs），并規范了產權歸其他主體的保障性租賃住房發行不動產投資信托基金（REITs）時權屬變更的程序。

公共租賃住房規則要點：

工作規則共十八條，從公共租賃住房項目的供應渠道、審批流程等方面進行了詳細規定。

細化明確了新供應、未完善征（轉）地補償手續空地、歷史遺留未完善出讓手續用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、政府機關和企事業單位存量用地、原農村集體經濟組織用地等渠道具體的供應規則。

復合建設公共租賃住房（規劃用途含居住R）的，可以劃撥或協議出讓方式供應。

土地使用權人單一且已建的現狀居住用地、商業用地、工業用地和倉儲物流用地等合法用地（不含招拍掛出讓用地），在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，可拆除全部或部分現有建（構）筑物，用于建設公共租賃住房。

政府機關、事業單位空閑的存量用地在綜合平衡業務用地需求的前提下，原則上由政府收回土地使用權后納入土地儲備，符合規劃的按規定重新供應，可用于建設公共租賃住房。

原農村集體經濟組織繼受單位已簽訂土地使用權出讓合同的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、征地返還用地等，可以提高居住用地容積率，增加部分用于建設公共租賃住房。

深圳市共有產權住房項目規劃用地審批

工作規則（征求意見稿）（部分內容）

【新供應建設用地】

新供應居住用地用于建設共有產權住房的應以招拍掛出讓方式供應；政府全額投資建設的共有產權住房用地，經市政府批準后，可以協議出讓方式供應。新供應的商品住房用地，可配套建設一定比例的共有產權住房，配套建設比例在出讓方案中明確。

【未完善征（轉）地補償手續空地】

未完善征（轉）地補償手續空地，在符合規劃前提下，經市政府批準，可協議出讓給原農村集體經濟組織繼受單位，用于建設共有產權住房。原農村集體經濟組織應在用地出讓前自行理清相關經濟利益關系，完善征（轉）地補償協議，政府不再另行補償。

未完善征（轉）地補償手續空地出讓后，可通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議，將土地使用權人變更為原農村集體經濟組織繼受單位全資子公司。

【歷史遺留未完善出讓手續用地】

歷史遺留未完善出讓手續用地，在符合規劃、自行理清相關經濟利益關系的前提下，符合規劃的部分可協議出讓給原用地單位或區人民政府確認的繼受單位，用于建設共有產權住房，剩余部分土地全部無償納入土地儲備。

【已出讓未建用地】

已出讓未建用地不屬閑置土地或雖屬閑置土地但已依法處置完畢的，在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，住宅建筑面積部分可用于建設共有產權住房。其中，居住用地原出讓合同約定為商品住宅的建筑面積部分，可用于建設市場商品住房。

【已建的合法用地】

土地使用權人單一且已建的現狀居住用地、商業用地、工業用地和倉儲物流用地等合法用地（不含招拍掛出讓用地），在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，可拆除全部現有建（構）筑物，用于建設共有產權住房。其中，居住用地原土地使用權出讓合同約定或不動產權證登記為商品住宅的建筑面積部分，可用于建設市場商品住房。

拆除的建（構）筑物建成時間原則上應大于10年。建成時間以規劃驗收或竣工驗收時間確定，未辦理驗收的可由主管部門通過衛星影像圖等綜合判定建成時間。

已納入土地整備年度計劃、拆除重建類城市更新單元計劃的用地，及宗地所在片區需統籌城市更新、土地整備等方式落實大型公共設施的，不得按本條款規定開發建設。

【原農村集體經濟組織用地建設】

原農村集體經濟組織繼受單位已簽訂土地使用權出讓合同的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、征地返還用地，可以提高居住用地容積率，增加部分優先用于建設共有產權住房。非居住用途的，在符合規劃前提下，可以按本規則第七條、第八條的規定建設共有產權住房。

【計劃納入】

新供應用地（含收回后重新供應）建設共有產權住房的，按照市住房建設部門相關規定納入年度實施計劃。通過本規則其他渠道建設共有產權住房的，在納入年度實施計劃前，市住房建設部門應征求主管部門及區人民政府意見，具備可行性的，由市住房建設部門納入年度實施計劃。

【用地手續和地價計收】

根據本規則建設共有產權住房的項目用地，經市人民政府批準同意后，用地單位按程序繳納地價款后簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議。其中，根據第八條建設的已建合法用地，按城市更新地價標準計收地價。

根據本規則第八條建設的已建合法用地，在簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議前，權利人持規劃許可文件到區住房建設部門辦理建（構）筑物拆除備案手續，并向不動產登記部門申請辦理產權注銷或變更手續。

共有產權住房項目在簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議后，按現行規定申請辦理不動產登記。

深圳市保障性租賃住房項目規劃用地審批

工作規則（征求意見稿）（部分內容）

【新供應建設用地】

新供應居住用地用于建設政府組織配租的保障性租賃住房的，經市政府批準后可以劃撥或協議出讓方式供應。新供應居住用地用于建設社會主體出租的保障性租賃住房的，應以招拍掛出讓方式供應。新供應的商品住房用地，可配套建設一定比例的保障性租賃住房，配套建設比例在出讓方案中明確。

新供應公共管理與服務設施、城市基礎設施等用地復合建設保障性租賃住房（規劃用途含居住R）的，按保障性租賃住房類型確定供應方式。其中，用于建設政府組織配租的保障性租賃住房的，經市政府批準后可以劃撥或協議出讓方式供應；用于建設社會主體出租的保障性租賃住房的，應以招拍掛出讓方式供應。保障性租賃住房及公共管理與服務設施、城市基礎設施的產權歸屬按我市相關規定確定，并在土地供應方案中明確。

新供應公共管理與服務設施、城市基礎設施等用地配套建設宿舍（規劃用途不含居住R）的，按我市相關規定供應，也可協議出讓方式供應給雙主體（相關設施用地單位和保障性住房專營機構），但學校、醫院類項目除外；配套建設的宿舍面積超過公共管理與服務設施和城市基礎設施面積的，土地用途仍按公共管理與服務設施或城市基礎設施的主導功能確定。

【未完善征（轉）地補償手續空地】

未完善征（轉）地補償手續空地，在符合規劃前提下，經市政府批準，可協議出讓給原農村集體經濟組織繼受單位，用于建設社會主體出租的保障性租賃住房。原農村集體經濟組織應在用地出讓前自行理清相關經濟利益關系，完善征（轉）地補償協議，政府不再另行補償。

未完善征（轉）地補償手續空地出讓后，可通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議，將土地使用權人變更為原農村集體經濟組織繼受單位全資子公司。

【歷史遺留未完善出讓手續用地】

歷史遺留未完善出讓手續用地，在符合規劃、自行理清相關經濟利益關系的前提下，符合規劃的部分可協議出讓給原用地單位或區人民政府確認的繼受單位，用于建設社會主體出租的保障性租賃住房，剩余部分土地全部無償納入土地儲備。

【機關事業單位存量用地】

機關事業單位的存量用地在綜合平衡業務用地需求的前提下，原則上由政府收回土地使用權后統籌安排使用。其中，用于建設保障性租賃住房的，按以下規定辦理：

（一）規劃用途含居住（R）的，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求并綜合平衡中遠期業務用地需求等因素的前提下，經市政府批準，可由原用地單位建設政府組織配租的保障性租賃住房，也可收回土地使用權后按本規則第四條重新供應。

（二）規劃用途不含居住（R）的，在維持原土地用途和權屬不變、滿足安全要求并綜合平衡中遠期業務用地需求等因素的前提下，可增加配套宿舍，作為宿舍型保障性租賃住房，由住建部門按規定出具認定意見并納統。

根據本條款建設的保障性租賃住房建成后可根據實際需要通過資產處置方式劃轉至保障性住房專營機構，但學校、醫院類項目除外。

【企業、社會組織存量用地】

企業、社會組織的存量用地可在綜合平衡業務用地需求、符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經市政府批準，可拆除全部或部分建（構）筑物后用于建設社會主體出租的保障性租賃住房（含宿舍型保障性租賃住房）。其中，已出讓未建用地應不屬閑置土地或雖屬閑置土地但已依法處置完畢。

【產業用地配套建設】

新供應建設用地建設的產業園區配套宿舍，原則上用作宿舍型保障性租賃住房；已供應的產業園區，在確保安全的前提下，可以通過新建、拆除重建、擴建等方式，將產業園區中工業項目配套建筑面積占比上限相應提高到百分之三十，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

新供應的優質產業空間項目配套建設的可分割轉讓宿舍，建成后可作為宿舍型保障性租賃住房，由住房建設部門籌集納統。

【原農村集體經濟組織用地建設】

原農村集體經濟組織繼受單位已簽訂土地使用權出讓合同的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、征地返還用地等，可以提高居住用地容積率，增加部分用于建設保障性租賃住房。非居住用途的，在符合規劃前提下，可以按本規則第八條的規定建設保障性租賃住房。

鼓勵將產業園區中多個工業項目配套比例的對應用地面積或者建筑面積集中計算，統一建設宿舍型保障性租賃住房。

【計劃納入】

新供應用地（含收回后重新供應）建設保障性租賃住房的，按照市住房建設部門相關規定納入年度實施計劃。通過本規則其他渠道建設保障性租賃住房的，在納入年度實施計劃前，市住房建設部門應征求主管部門、相關行業主管部門及區人民政府意見；其中，公共管理與服務設施、城市基礎設施等用地復合建設或配套建設的，在相關行業主管部門研究明確并出具項目實施可行性意見后，由市住房建設部門納入年度實施計劃。

【地價計收】

保障性租賃住房項目（含宿舍型保障性租賃住房）按我市地價測算規則繳納地價。

根據第四條第三款協議出讓方式供應給雙主體的，產權歸政府的公共管理與服務設施、城市基礎設施等不計收地價；產權歸保障性住房專營機構的宿舍及其配套設施按規定計收地價，并在土地供應方案中明確。

根據第七條、第八條建設的保障性租賃住房及其配套設施（含配套商業）不補繳土地價款，但超出原土地使用權出讓合同約定的其他建筑面積應按規定補繳土地價款。

【發行不動產投資信托基金（REITs）】

產權歸政府的保障性租賃住房（含宿舍型保障性租賃住房），其合作主體可憑運營權發行不動產投資信托基金（REITs）。產權歸其他主體的保障性租賃住房（含宿舍型保障性租賃住房），因發行不動產投資信托基金（REITs）需要變更權利人的，經市政府批準后，可按批準文件辦理不動產登記。

深圳市公共租賃住房項目規劃用地審批

工作規則（征求意見稿）（部分內容）

【新供應建設用地】

新供應居住用地用于建設公共租賃住房的，經市政府批準后，可按相關規定以劃撥或協議出讓方式供應。新供應的商品住房用地，可配套建設一定比例的公共租賃住房，配套建設比例在出讓方案中明確。

新供應公共管理與服務設施、城市基礎設施等用地復合建設公共租賃住房（規劃用途含居住R）的，經市政府批準后，可以劃撥或協議出讓方式供應。公共租賃住房及公共管理與服務設施、城市基礎設施產權歸屬按我市相關規定確定，并在土地供應方案中明確。

【未完善征（轉）地補償手續空地】

未完善征（轉）地補償手續空地，在符合規劃前提下，經市政府批準，可協議出讓給原農村集體經濟組織繼受單位，用于建設公共租賃住房。原農村集體經濟組織應在用地出讓前自行理清相關經濟利益關系，完善征（轉）地補償協議，政府不再另行補償。

未完善征（轉）地補償手續空地出讓后，可通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議，將土地使用權人變更為原農村集體經濟組織繼受單位全資子公司。

【歷史遺留未完善出讓手續用地】

歷史遺留未完善出讓手續用地，在符合規劃、自行理清相關經濟利益關系的前提下，符合規劃的部分可協議出讓給原用地單位或區人民政府確認的繼受單位，用于建設公共租賃住房，剩余部分土地全部無償納入土地儲備。

【已出讓未建用地】

已出讓未建用地不屬閑置土地或雖屬閑置土地但已依法處置完畢的，在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，住宅建筑面積部分可用于建設公共租賃住房。其中，居住用地原出讓合同約定為商品住宅的建筑面積部分，可用于建設市場商品住房。

【已建的合法用地】

土地使用權人單一且已建的現狀居住用地、商業用地、工業用地和倉儲物流用地等合法用地（不含招拍掛出讓用地），在符合規劃前提下，無償移交規劃確定的公共利益用地后，可拆除全部或部分現有建（構）筑物，用于建設公共租賃住房。其中，居住用地原土地使用權出讓合同約定或不動產權證登記為商品住宅的建筑面積部分，可用于建設市場商品住房。

拆除的建（構）筑物建成時間原則上應大于10年。建成時間以規劃驗收或竣工驗收時間確定，未辦理驗收的可由主管部門通過衛星影像圖等綜合判定建成時間。

已納入土地整備年度計劃、拆除重建類城市更新單元計劃的用地，及宗地所在片區需統籌城市更新、土地整備等方式落實大型公共設施的，不得按本條款規定開發建設。

【政府機關、企事業單位存量用地】

政府機關、事業單位空閑的存量用地在綜合平衡業務用地需求的前提下，原則上由政府收回土地使用權后納入土地儲備，符合規劃的按規定重新供應，可用于建設公共租賃住房。

企業空閑的劃撥用地，符合規劃的可用于建設公共租賃住房，也可收回并納入土地儲備后按規定重新供應。

【原農村集體經濟組織用地建設】

原農村集體經濟組織繼受單位已簽訂土地使用權出讓合同的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、征地返還用地等，可以提高居住用地容積率，增加部分用于建設公共租賃住房。非居住用途的，在符合規劃前提下，可以按本規則第七條、第八條的規定建設公共租賃住房。

【用地手續和地價計收】

經市人民政府批準同意后，以劃撥方式供應的，核發劃撥決定書或其補充文件；以協議出讓方式供應的，用地單位按程序繳納地價款后簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議。其中，根據第八條建設的已建合法用地，按城市更新地價標準計收地價。

根據本規則第八條建設的已建合法用地，在簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議前，權利人持規劃許可文件到區住房建設部門辦理建（構）筑物拆除備案手續，并向不動產登記部門申請辦理產權注銷或變更手續。

公共租賃住房項目在核發劃撥決定書或其補充文件、簽訂土地使用權出讓合同或其補充協議后，按現行規定申請辦理不動產登記。

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