先說結論：這一輪長達兩年的中國房地產和樓市的低迷態勢有可能在今年下半年得以適度理性復蘇或穩健回暖。

因為最高層會議剛剛開過，提出了中國房地產供需關系已經發生重大改變的核心判斷，相關市場操作和走勢必然相應改變。所以些人可能會說，又拿政策來說事，可是兩年來國家和地方投放政策還少嗎？管用了嗎？

在中國，政策歸根結底還是管用的，這個沒有必要否定。不過，我這次的結論，主要不是拿政策說事，而是根據房地產和樓市的“周期”和“趨勢”這兩個動能說事，說白了，就是拿事物的客觀規律說事。

(資料圖片僅供參考)

自2021年“三頭紅線”高壓之后，中國房地產已經有長達兩年的低迷態勢，盡管當年第4季度政策面再吹暖風，重提“支柱產業”地位，其后不斷推出一系列重磅扶持政策，然而房地產和樓市似乎不太買賬，業界持續在困境中掙扎、徘徊，復蘇之路似乎有看不到盡頭的感覺。

問題到底出在哪里？其實，說起來也很簡單，影響房地產走勢的因素固然有很多，但大的動力無非是兩個，一個是趨勢，一個是周期。過去三十年來，由于內生性的趨勢沒有大的改變，基本上是周期在發揮主導作用，因此，在房地產大趨勢維持穩定的背景下，只要有政策投放或市場供需兩方面出現一定調整或改變，樓市就會迅速發生周期性反轉。

這一次的樓市低迷為什么持續這么長時間，到目前仍然沒有大的反轉？主要是趨勢性因素在持續發力，或者說，兩年以來，是房地產的趨勢性動力表現太強大了，以至于樓市里面周期性反轉動力遭遇強力壓制，無法按照以往三十年來的習慣性流程和速度表現出來，導致樓市復蘇遲遲未能顯現。

“周期”是什么？就是復蘇、上升、過熱、下滑、低潮，再次復蘇，如此循環而已。任何經濟領域都有周期性現象，只是各個領域、各個時期的表現有所不同而已。在以往房地產的“亢奮”時期，有一種觀點認為，房價永遠會漲，這顯然違反了經濟周期規律，是不可能的，這已經在近兩年來房地產的持續低迷和房價的下跌中得到證明。

但房地產兩年來的持續嚴重低迷困局，又讓一些人認為，房地產不正常地發展了二三十年，泡沫化已經很嚴重，再也不要指望房地產和樓市能夠再次復蘇起來，房地產該退出歷史舞臺了。

顯然，這又走向另外一個極端了。房地產作為國民經濟的基礎性、民生性支柱產業，它的這一輪低迷和困局，自然有它的原因，但是，無論如何，按照發展的周期理論，它一定會在恰當的時間出現再一次的復蘇，這是不以人的意志為轉移的客觀規律。

但是，房地產這一次遲早會到來的復蘇，會像以往歷次復蘇那樣的亢奮嗎？會再一次出現成交量大幅上揚、房價快速攀升嗎？顯然不會了。為什么？因為影響房地產發展的另外一大因素——趨勢，這種力量在這一次的房地產陷入困局中扮演了主力角色，大大延后了房地產和樓市周期性復蘇的時間，也必然對再次復蘇的表現產生重大修正性影響。

如果一定要用量化的辦法描述一下這一輪房地產和樓市的表現中，趨勢和周期的影響各自有多大，我會說，趨勢的動力影響占了70%，而周期的動力影響只有30%。而以往若干次的房地產和樓市波動呢？趨勢只占20%，周期占了80%。所以，這一次的周期復蘇在大趨勢的影響和壓制下，就顯得很難很難。

由此，我們需要認真研究一下“趨勢”這個東西了，因為它在這次房地產和樓市下滑和低迷過程中產生的影響太大了。

趨勢是一種經濟現象或經濟活動（比如房地產和樓市）推進過程中，從戰略屬性、發展脈絡和產業規律等方面對經濟活動產生潛在影響的深層可變力量。當經濟大趨勢的內在動力沒有發生大的變更或修正時，經濟活動的周期會相對規則化和淺表化，只要注入一定的政策因素或供需關系調整因素，發展周期就會隨之改變性呈現，過去二三十年來，中國房地產的周期改變之所以波動沒有那么大，周期時間也沒有那么長，就是因為內生性的產業趨勢或行業趨勢沒有出現。

而這次房地產和樓市的低迷周期之所以如此之長，扭轉如此困難，核心原因就在于其發展的大趨勢發生了重大改變。

房地產的大趨勢究竟發生了哪些重大改變？首先是中國的城市化由高峰模式進入尾聲模式了，原來中國的城市化率比較低，所以每年能以一個點的快速增幅推進城市化，城市人口大量增加，房地產當然興旺。然而，現在中國的城市化率已經逼近70%，基本上進入尾聲，這個動力大幅減弱，甚至在不久的未來就會消失，動力上不去了，再指望城市化拉升房地產顯然做不到了。與城市化遞減相伴生的還有人口負增長、少子化、老齡化等等，這些重要因素都在深刻影響房地產的走勢和周期波動。

此外，過去幾十年來，中國房地產發展非常快，城鎮住房總量已經高達3.5億套，目前年度土地出讓量、項目開工量、竣工量和成交量都在規律性地下降，導致整個房地產行業進入大收縮通道，與之相應，樓市下滑乃至低迷的態勢就自然出現了。

更嚴重的是，這些年來，從地方政府招拍掛賣地到銀行放貸，從開發商賣房獲利到市場上的投機炒房，這一系列的神操作把一個正常的房地產業固有的金融投資屬性扭曲性地激活抬升，活生生地把房地產和樓市綁架到了加杠桿、投機炒作的暴利通道里，釀成了房地產內部大量的高負債、高風險的現象，也加速了房地產和樓市持續性向低迷谷底的下墜。

這些表現就是所謂房地產不可持續的“舊發展模式”，它是被那個大通道里發生作用的趨勢性力量所驅使，在那個時間窗里，沒有人能夠改變，當年不斷推出的嚴厲的調控政策都難以改變。如今，背后的客觀大趨勢在發力了，這些扭曲性的炒房暴利還能繼續嗎？不可能了，這種大趨勢是完全符合中國房地產未來發展的大方向的。在這個趨勢下，需要一套符合未來房地產和樓市正常運行的新發展模式，國家當前全力所做的事以及市場在深刻醞釀的事就是探索房地產新的發展模式。

現在大家關心的是，這兩年來對房地產和樓市造成根源性影響的這個大趨勢還會繼續發力嗎？這一輪的周期拐點什么時候能夠出現？我的看法是，上述大趨勢的動能在兩年以來已經大幅釋放，市場上的高負債、高杠桿問題已經在相當程度上得到化解或緩解，兩年以來被壓抑的供需關系也在得到合理紓解，整個大趨勢正在轉向企穩通道，被延緩的房地產和樓市復蘇周期已經開始讓市場面有所感覺了。按照規律，它的復蘇態勢應該在今年下半年得以合理展開，或者說，下半年的中國房地產和樓市會有看得到的回暖態勢。

當然，我必須強調，這一輪的復蘇或回暖，由于其內生性動力機制已經發生重大改變，大趨勢仍在兜底，新發展模式也在積極推進，所以，這次復蘇的本質是讓房地產和樓市回歸正常運行軌道，得以平穩健康發展，剛需和改善型需求得以正常滿足，而房地產和樓市不會重復以往復蘇過程中那種投機力量快速擠占復蘇通道、回暖很快蛻化為炒房熱的局面，這種樓市的基礎生態已經不復存在，這一點務必請市場各界保持理性認知，千萬不可誤判形勢，重蹈炒房覆轍，若誤判操作，其結果必然是“自掘深坑”，輸在這一輪新型復蘇的起跑線上。

今年下半年中國房地產和樓市適度合理復蘇回暖是大概率事件，為什么？因為，國際形勢太復雜了，對中國經濟的影響太大了，從中國內部看，經濟持續低迷的負面影響太大，無論政策面還是市場面，都難以承受如此高昂的發展代價，大家都急需恢復經濟元氣。無論消費還是投資，無論生活還是生產，這些都是內生性動力，繼續低迷前行，誰都受不了。而解決這個大困局的一個極為重要的領域就是房地產，就是樓市，它涉及到的面太大太寬，誰都無法忽略。至少，它可以擔綱從基本面上活躍經濟的作用，在國民經濟諸多領域看，還真的難以找到可以替代的角色。

所以，以新的發展模式引領，讓房地產盡快回到平穩健康發展的軌道，對于中國經濟的正常運行，對于億萬民眾生活的改善，都是一件具有剛性的大事。

基于此，我做出了中國房地產和樓市下半年大概率復蘇回暖的預判。