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7月5日，民生證券發布房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（四）。

GDP 萬億城市，人口持續流入，制造業高速發展，坐擁“數字經濟第一城”。杭州作為長三角能級僅次于上海的核心城市，總面積 16850 平方千米，22 年GDP 總量 18753 億元，占浙江省的 24%，城鎮化率達到 84%；杭州連續五年人才凈流入率全國首位，常住人口數逐年穩定提升，截至 2022 年底，常住人口1238 萬人，位列浙江省第一。

市場特點與展望：杭州市分區域看，核心圈層去化保持高水平，外圍區域降溫明顯。其中，一圈層高熱，“低存量、高倒掛”為高去化主因；二圈層為新房供應主力，近期分化加劇，僅“近核心、有倒掛”板塊去化尚可，其余多數流搖；三圈層去化不暢，客戶認可度降低，庫存壓力較大。2022 年杭州已出臺二手房限購放松、認房不認貸、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023 年全市戶籍、公積金與部分區域政策進一步放松，未來政策騰挪仍有余地，限購、貸款、搖號均有空間。

新房市場：2022 年新房市場規模處于近四年低位，成交量同比減半，新房價格累計漲幅維穩，有回升趨勢。22 年供應 1245 萬方，成交 995 萬方，同比分別下降約 22%和 50%；2023 年成交結構集中主城區以及熱門板塊，改善類高價樓盤占比增加，成交均價創歷史新高，截至 5 月上漲至 33808 元/㎡。

二手房市場：2022 年全年成交僅 5 萬余套，政策調控加持下年末出現回暖跡象。杭州二手房市場在行業筑底期和新房的分流之下顯得較為低迷。十區合計成交二手住宅 53042 套，成交總價約 1704 億元，較 2021 年降幅分別為 31.0％、29.8％。23 年一季度二手住宅成交雖有所上升，但進入 4、5 月份，二手房成交快速下行。預計 2023 年年末至 2024 年將有大量新房次新房入市，屆時將帶來二手房供應量的快速增加，或將對二手房市場的成交量與成交價同時造成沖擊，進而影響一二手房的倒掛價差，進一步沖擊新房市場。

政策與土地：土拍規則多次變更，土地出讓流程簡化。22 年政策兩度調整，取消預公告，試行線下一次性報價，22 年整年，杭十區供地完成率僅為 79%，但全年涉宅用地成交金額仍高達約 1911 億元，全市宅地攬金約 1928 億元，僅次于上海，位居全國第二。分區域來看，主城區實際完成率達 117%，是唯一的超額供地區域，相反臨安、富陽、錢塘區受市場影響，實際供地完成率不足 50%；從出讓建面來看，蕭山、余杭仍為杭州市區主要供地區域。

投資建議：杭州作為華東人口持續流入、經濟最具活力的城市之一，市場需求較為旺盛，一二手房存在較為明顯的價格倒掛現象，同時也意味著核心片區的競爭較為激烈，對于房企的投資開發等綜合能力要求較高，建議關注優質房企如深耕本地市場，融資與投資優勢較為突出的濱江集團，積極拿地的龍頭房企保利發展。

風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。