近一周（6月24日—6月30日），據深圳住建局官方顯示，深圳二手住宅成交630套，新房住宅成交1150套。

01.

新房成交數據分析

(相關資料圖)

①近一周，前海招商一灣臻邸，開盤銷售約33億元，約240套，去化約37%。

寶安碧海越秀潮樾府，二批237套開盤銷售206套，去化率87%，僅剩31套。

可以說，新房有倒掛就好成交，無倒掛就難成交。從近期的云海灣、潮樾府、傳承啟元等熱銷，以及一灣瑧邸的滑鐵盧恰恰說明了這點。

②此外，西部超級大盤—鴻榮源珈譽府也取證入市。本次推售住宅產品1401套，面積段約76-181㎡的3-5房

首開直接將均價內卷到5.08萬/㎡，據傳折后總價約355萬起就能買3房。

③6月30日，土拍市場也傳來新消息，深超總和深高北宅地正式出讓成功！

深圳灣超總用地6家房企競拍，達到最高限制地價，超百輪競拍下由中海競得；深業底價14.41億拿下龍華北站宅地。

02.

二手房成交溢價分析

【剛需市場】

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剛需成交房源，仍然在指導價上下徘徊（詳見上圖）。300-400萬的購買力，最核心的問題就是沒錢+焦慮+觀望。

此前踩在高點入手的龍悅居等網紅盤，經由市場的調控已經把首付跌沒了。

最新消息，一套龍悅居四期63m的兩房，390萬成交，折算單價6.19萬/m。相比高峰期成交價跌幅高達48%，甚至比指導價528萬低了近140萬。

當然，價格合適的產品，仍然有剛需客買單。

諸如新盤中以價格取勝、優惠多多的傳承啟元、丹華公館等剛需新盤近來成交勢頭漸猛，二手通勤方便+配套較全的老小區也備受預算不多的年輕人青睞。

【改善市場】

自從前海新增供地以來，此前受前海外溢概念加持的寶中樓盤，可謂是一天一個價。

像中梁天悅壹號，現在87平掛盤960萬，但在3月份成交還是1150萬。勤誠達這個盤也是，現在89平掛盤980萬，但前不久22號還成交了一套1030萬的（詳見上圖）。

當然，僑香村、香蜜湖片區的二手成交仍然堅挺。買房不能只看單一屬性加持，更要考慮最大的利好落空后還有多少價值加持。

【豪宅市場】

①從法拍房看，近一周水榭花都三期、半島三期法拍均順利成交，頂豪流拍情況沒再上演。

水榭花都三期205平，成交總價4015萬左右；

半島三期196平，成交總價4524萬左右。

②從二手房看，受到海德園、云海灣等網紅盤的引流作用，西部的僑香村、恒裕、香蜜湖片區等二手房成交也有所上升。

③據菲菲樓市統計，近期豪宅的咨詢量顯著上升，豪宅客還是率先在低迷市場中恢復信心，積極入市。

03.

菲菲樓市觀點

近來受幾個網紅新盤去化率的帶動，市場整體信心上來很多。主要體現在一手樓盤的成交活躍度，如南山的丹華公館。

其實二手房的線下看房量提升了2倍，據菲菲樓市粉絲透露：名下掛盤的房源，原先一周會接到2個左右詢問，約一批看房；但本周看房量已經3批了，詢問量也提升到8個左右了。

這對于正在置換的業主無形中是帶來了信心的，另一方面成交數據也有起色了，價格整體平穩。

這一輪樓市迎來新風向，并不是全部房源的看房量和成交量都上升，而是注重配套和高品質、高質量、價格優的房子有了一定熱度，但那些一般的房子、居住環境較差的地段越來越脫離市場。

計劃今年上車的朋友，更要擦亮眼睛+積極看房雙管齊下，淘到合適的房源順利上車。

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