文/樂居財經 楊宏彬

(相關資料圖)

6月30日之前與債權人達成一致，奧園郭氏兄弟的計劃如期實現。

7月的第一個交易日前夜，奧園終于將債務重組的方案公之于眾，同時發布的，還有3份遲到的財報。

好的一面在于，隨著債務重組方案的頒布以及財報的補發，意味著奧園基本脫離了摘牌退市的風險。而不利的消息是，截止2022年末，奧園所有者權益為負值，已經資不抵債。

具體來看，截止2022年末，奧園的境外有息負債為428.17億元，境內有息債務為662.32億元，兩者合計達1090.49億元，凈負債為176.37億元。

奧園此次公布的，是境外債務的重組方案。根據公告，奧園已經與持有境外票據本金總額33.01%的債權人就債務重組方案達成一致，將通過新舊債券置換、債轉股、發行強制可轉換債及永續債等方式進行債務重組。

不過，奧園的重組方案依舊沒有塵埃落定，根據相關規定，協議安排的債務重組方案需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批準，最低比例為75%，方案才算通過。

在公告中，奧園沒有公布復牌的時間。自去年4月1日至今，奧園停牌時間已經超過15個月。不過，能在9月30日前刊發缺席的財報，奧園已經邁出重要一步，復牌或已近在眼前。

債務重組詳解

奧園境外債務的重組，與多數的出險房企基本類似。首先便是發行新的票據對舊票據進行替換，從而達到展期的目的。

根據公告，奧園將通過子公司Add Hero Holdings Limited發行三支共計18億美元新債務工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據的到期日為2031年9月。現金利率將為每年7.5%至8.8%之間。

同時，奧園本身也將發行5億美元的新債務工具，到期日為2031年9月，利率5.5%，以實物付息。

債轉股方面，奧園擬發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，轉讓給債權人。這兩部分股份占比奧園于擴大股本后的25.22%和10.09%。轉讓對價為1.06港元/股。

在停牌前，奧園的總股本約為29.66億股，郭梓文通過兩家境外主體合計持有奧園56.01%的股份，約為16.6億股。在發行新股的同時，郭梓文還將轉出4億股股份，這意味著他在奧園的持股將受到較大影響。

粗略計算，債轉股后郭梓文的持股將由56.01%降低至31.77%。而奧園發行的10億股，以及實控人郭梓文持有的4億股若全部轉讓給債權人，債權人對奧園的持股將為35.3%，高過實控人郭梓文的持股。

也就是說，若這些債權人組成一致行動人，其將成為奧園的大股東，而實控人郭梓文將成為二股東。

奧園還將發行1.43億美元無息強制可轉換債券，將于2028年9月轉化為奧園股份，其將占轉換后奧園已發行股本總額的29.9%。若加上該部分，實控人郭氏家族持股將進一步下降為22.27%。

最后，奧園將發行16億美元永續債，其現金分配率自2031年9月起每年1%起。

值得注意的是，強制可轉換債及永續債發行后預期將作為奧園“權益”入賬。重組方案完成后，奧園凈資產將顯著增加不低于36億美元。

境內債務方面，奧園也取得了一定進展。截止目前，奧園已完成本金逾人民幣327億元現有境內融資安排的展期。

今年2月末，奧園首次公布了債務重組進展。當時，奧園以支付簽字費為代價，穩住了占本金總額20%的境外債債權人，與其達成了中期債務靜止協議，協議共涉及12筆美元債，本金總額共計34.53億美元，約合239億元人民幣。此后一直有序推進債務重組。

直至6月12日，已經有持金額39.92億美元債務的債權人加入了奧園暫緩償還債務的協議安排。

遲來的業績報告

另一個備受關注的點是，隨著兩份年報的刊發，奧園近兩年來的經營狀況終于為市場所見。而業績的下滑程度，還是超出了市場的預估。

2021年財報顯示，奧園營業額為500.22億元，同比下降26.22%，總營業成本達到619.56億元，同比增長19.81%。成本超過營收，奧園當期錄得毛利-119.35億元，同比下滑174.22%，最終的歸母凈虧損高達330.75億元，同比大幅下滑659.87%。

由于大面積的虧損，奧園在2021年已經處于資不抵債。期末的凈資產為-75.3億元，同比下滑113.88%。

2021年末，奧園總有息債務1,144.08億元，其中多達1,127.77億元的債務為即期債務，占比總債務的98.6%。年內拖欠的債務為92.53億元。

到2022年，奧園的虧損得到了有效控制。期內營收187.11億元，同比減少62.59%，營業成本下降71.16%至178.7億元，毛利已經扭虧。最終歸母凈虧損為78.43億元。

遺憾的是，2022年末的奧園依舊處于資不抵債狀態，凈資產為-176.37億元，凈負債較2021年增加超100億元。

截止2022年末，奧園的債務情況是，總有息債務1,090.5億元，較2021年下降了53.58億元。其中994.46億元將在一年內償還。年內拖欠的債務已經高達565.68億元。

近兩年來，奧園手可以動用的資金十分有限。2021年末其持有貨幣資金92.62億元，其中受限制的為91.53億元。2022年末其所持貨幣資金為51.1億元，受限制資金為42.31億元。

好在，奧園一直在努力盤活基本盤，推動銷售讓活水流入，這也是其推動債務重組重要手段。2022年全年，奧園實現銷售額202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米。今年上半年，奧園銷售額為74.8億元。

截至5月底，奧園廣東區域、華中區域、華東區域、中西部區域等絕大多數已售項目實現100%復工。今年1-6月中國奧園交付約1.9萬套房源，交付面積約235.3萬平方米。

十年之約

債務重組的方案已經有了，之后便是要爭取債權人的同意了。為此，奧園亮出了“家底”，盡管在財務報表里已經資不抵債，但奧園認為公司仍有諸多有價值的資產。

截止2022年末，奧園持有的開發項目為267個，總建筑面積約3,080萬平方米；舊改規劃建筑面積3,160萬平方米；投資項目45個，公允價值合計約126.23億元，其中38個項目已竣工，7個項目仍在開發中；主要自有房產3處，均已竣工，賬面價值約22.647億元。

事實上，奧園最有價值的資產或許城市更新項目。自出險后，公司旗下舊改多次獲得國資援手。奧園也在公告中表示，將優先發展32個城市更新項目。

6月初，奧園官微宣布，與中金國測在北京簽署戰略合作協議。雙方擬共同促進在全國范圍內產業創新與升級，尤其是在廣州城市更新，乃至粵港澳大灣區建設等領域進行深度合作。

消息顯示，中金國測看中的正是奧園位于大本營廣州逾千億貨值的舊改項目，全部集中在廣州黃埔、荔灣主城區的重點區域。

1月份時，山東國企山東健康集團則正式進入了奧園的翠微村舊改項目，這是奧園在珠海最大的舊改項目，貨值超200億。在1月份引入山東健康后，項目上就有新樓盤在5月底取得預售證，準備入市。

亮出籌碼后，奧園還為債權人描繪了公司未來的發展。未來十年，開發項目預期產生累計無杠桿自由現金流總額為643億，而償還項目層面的債務后，還能剩下185億元。

最后，未來十年奧園還考慮出售部分資產，出售所得款項凈額預計約為80億元至138億元。而自今年以來，奧園已經出售了奧園健康29.9%的股權，另外，奧園已經委托出售位于加拿大的兩個房地產項目，凈資產值近16億元。