7月3日，深圳不動產登記發布關于二手房“帶押過戶”縱深推進工作。

文中表示，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”517單，有效發揮了二手房“帶押過戶”的制度價值，節約了當事人的經濟成本，降低或節省了當事人的“過橋貸”或擔保費。據悉，深圳市完成的首單跨行“帶押過戶”即為當事人節約了17萬元中間成本。

(資料圖片)

文中指出：

一、進一步推動二手房“帶押過戶”制度化、規范化開展。對于二手房“帶押過戶”，除了深圳市主流的三種典型登記模式外，各地也有其各具特色的登記類型，未來不排除有當事人選擇其認為更有操作便利性的登記模式。

二、優化工作流程，充分運用信息化手段推動新時代登記工作。

一是優化三合一模式。針對“三合一”登記模式中順位抵押權設立登記與轉移登記存在時間差，不符合金融放貸規則，制約銀行辦理二手房“帶押過戶”的積極性問題，深圳市采取逐步推進的方式，在系統功能實現之前先是通過制度設計進一步優化一并受理和一并審核組合模式，實現轉移登記和順位抵押權設立登記的無縫銜接，同步又對信息系統開發提出要求；

二是探索優化雙預告登記模式。目前登記機構與公證部門的信息共享能力較差，互聯網+公證業務系統平臺也未建立，可列入后續探索范圍，爭取通過打造信息平臺優化業務流程。

三、強培訓宣傳，盡快形成同類業務集聚效應。深圳市仍將進一步增強各部門合力，建立全流程業務銜接，通過案例檢視打通內外部工作流程堵點，并進行多部門集中聯動培訓以促成全流程規則在培訓過程中自然形成和構建。同時根據市場動態交易情況，適時加大政策的宣傳力度，提高市場主體對二手房“帶押過戶”的認識，推動二手房“帶押過戶”常態化運行。

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附原文：

自《民法典》施行以來，廣東省深圳市統籌謀劃，以市場主體需求為導向，以持續深化營商環境改革、切實提高登記服務水平為宗旨，深入開展二手房“帶押過戶”工作，取得階段性成果。深圳市二手房“帶押過戶”形成轉移登記和抵押權變更登記“一并受理、一并審核、同時發證”為基礎的多種組合登記模式，減少當事人跑動，提高了登記效率。

據統計，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”517單，有效發揮了二手房“帶押過戶”的制度價值，節約了當事人的經濟成本，降低或節省了當事人的“過橋貸”或擔保費。據悉，深圳市完成的首單跨行“帶押過戶”即為當事人節約了17萬元中間成本。

主要做法

出臺工作指引，加強制度建設。

二手房“帶押過戶”關系老百姓的切身利益，深圳市對此高度重視，及時部署出臺了相關規范，加強業務指導。2021年4月，深圳市不動產登記中心（下稱登記機構）制定《關于抵押權登記和不動產轉移登記等登記事項的補充規范（試行）》。

2023年1月，深圳市住房和建設局、市規劃和自然資源局、市司法局、市地方金融監督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會深圳監管局6部門聯合印發了《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》。

5月9日，登記機構發布了《不動產“帶押過戶”登記申辦指引》，明確了3種“帶押過戶”服務模式、申請主體、申請材料、申請流程、辦理期限等相關事項。

加強組織領導，構建聯動機制。

深圳市在二手房“帶押過戶”工作開展過程中，以“各司其職、群策群力、協同運行”為要求，所涉主管、監管部門加強組織領導，并與銀行、公證、居間等機構共同組成工作聯盟，明晰部門職責邊界和工作內容，協力推動工作。

例如，不動產登記、公證等機構加強協調對接，進一步確定具體業務流程標準；金融管理機構開展工作指導，加強抵押權人提供材料的配合度；市司法局指導公證機構出具滿足二手房“帶押過戶”業務的材料等。

規范登記材料，保證申請便捷。

對于二手房“帶押過戶”中的抵押權變更登記，以“增加登記類型但不增加申請材料”為原則，在申請材料上無須當事人另行提交其他材料，只是由抵押權人在申請表上直接勾選“不動產抵押”“組合登記”項目，作出知悉并接受變動的意思表示即可。抵押權人需要更換不動產登記證明的，抵押權人在申請時可一并提交原不動產登記證明進行換發。所涉組合登記中的其余登記類型事項，當事人也是根據要求正常提交法定材料即可，避免因新制度的出臺給當事人增加負擔。

精細登記流程，保障審查高效。

抵押權變更登記中抵押人變更發生的情形，實則是基于不動產轉移登記引起的抵押人身份自然承繼，針對這一事實原因，深圳市對業務流程進行精細化再梳理，以“明確增加登記類型但不增加審核內容”為導向，通過系統自行實現在轉移登記登簿時同步完成抵押權變更登記登簿，而無須人工干預對抵押權變更登記進行審核。最終實現效果為只要轉移登記登簿，在轉移登記完成的瞬間時點上抵押權變更登記也即完成。

打造三模式，實現運行高效。

在二手房“帶押過戶”市場選擇模式相對固定的基礎上，深圳市以“已完成登記實操案例為補充，具象化構建典型模式”為思路，及時總結出二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式：抵押權變更模式、順位抵押權“三合一登記”模式和“雙預告登記”模式，并予以推廣。三種模式簡要介紹如下。

首先，抵押權變更模式。該模式是三種“帶押過戶”模式中最簡單和最常見的模式（涉及三個登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定公證機構辦理購房款資金監管手續）。二是買賣雙方、賣方貸款銀行（抵押權人）共同申請“帶押過戶”（轉移登記+抵押權變更登記）。三是銀行通過“不動產登記+金融服務”系統辦理完成原抵押權注銷登記。

其次，順位抵押權“三合一”登記模式。該模式相對簡單（一般涉及4個登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定銀行辦理購房款資金監管手續，同時就剩下購房款申請購房按揭貸款）。二是按揭銀行出具貸款承諾函，買方與按揭銀行簽訂借款合同。三是買賣雙方、按揭銀行共同申請帶押過戶手續，并完成第一順位抵押權抵押；登記機構完成轉移登記、抵押權變更登記、抵押權設立登記3個登記。四是銀行將監管資金及貸款劃轉至賣方及第一順位抵押銀行（如為同行貸款的則“新貸還舊貸”）。五是第一順位抵押銀行通過“不動產登記+金融服務”系統完成第一順位抵押權注銷登記，第二順位抵押相應變成第一順位抵押。

再次，“雙預告登記”模式。該模式相對復雜（共涉及8個登記類型），具體操作流程如下：

一是買賣雙方簽訂買賣合同，買方銀行向買方出具貸款承諾函，買方與買家銀行簽署約定書；

二是買賣雙方向買方銀行出具承諾函、賣方銀行同意在“帶押”狀態下進行轉移預告登記；

三是買賣雙方與公證機構建立不可委托公證關系，通過提存公證完成首期款提存；

四是買賣雙方申請雙預告登記，登記機構同日完成不動產轉移預告登記、不動產抵押預告登記2個登記；

五是買賣雙方和抵押權人完成雙預告登記轉本登記，登記機構完成涉及不動產轉移登記、抵押權變更登記、注銷轉移預告登記、抵押權首次登記、注銷抵押權預告登記共5個登記；

六是公證機構完成提存支付，即劃扣賣家欠款給銀行和將尾款扣劃至賣方；七是銀行通過“不動產登記+金融服務”系統辦理完成原抵押權注銷登記。

上述三種模式中，抵押權變更模式主要適用于抵押狀態下的離婚財產分割、夫妻更名、繼承、遺贈、一次性全額付款購房等情形。順位抵押權“三合一”登記模式和“雙預告登記”模式則適用于受讓方貸款購買商品房或不動產的情形，“雙預告登記”模式還同時適用于跨行貸款情形。

存在問題和困難

二手房“帶押過戶”雖然是《民法典》新設立的有利于民的制度，但該項工作開展兩年多來，深圳市在制度的推行中也遇到一定的阻力因素，具體如下。

金融部門積極性不足。

二手房“帶押過戶”能否有效落地取決于銀行對該制度的接受度和推動力，但制度推行的初期，銀行對二手房“帶押過戶”并不積極推動，從根本上制約了二手房“帶押過戶”基本條件的成就。

銀行考量主要存在兩個問題：一是風險問題，如“三合一登記”模式下“轉移登記”與“抵押權設立登記”的辦理存在時間差，不符合先設權后放貸的金融規則設定。二是金融流程復雜問題，二手房“帶押過戶”“以貸還貸”情況下，賣方最終還款金額在最后結算時才能確定具體金額，存在多重劃賬、對賬行為，在買賣雙方貸款是同一銀行的前提下，銀行尚可進行全流程把控，若是跨行則實現難度大。

信息技術手段支撐不足。以上三種模式均涉及多個登記類型的組合，特別是“雙預告”登記模式涵蓋8個登記類型，且多個登記類型之間不是業務上的簡單加成，而是有其內在的先后、連續關系，有賴登記系統在邏輯上理清業務流程關系后進行信息化系統的整體再造，操作難度較大。

部門間信息共享水平不足。二手房“帶押過戶”中，銀行機構、公證機構、居間機構等利益主體從各自控資金風險的角度和控交易安全性的角度出發，要求交易的全過程、登記的全過程、貸款的全過程、還款的全過程、提存的全過程均實現進展節點、進展結果可查詢，以求能及時掌握節奏信息，防控風險。這對機構間信息互通共享的要求極高，現有信息共享水平遠遠達不到。

解決思路

針對二手房“帶押過戶”存在的困難，深圳集中精干力量，加大調查分析力度，創新工作作風，推動問題從早從小從根本上解決。具體解決思路：

一是開展把脈問診行動，前移工作時點。深圳市在首單二手房“雙預告”“帶押過戶”登記案例辦理的過程中，登記機構主動聯系公證機構，送服務送意見上門，了解當事人和公證機構的目標導向，盯準登記業務靶心，提前協助公證機構完成材料的準備工作，改被動等申請上門為主動促成申請上門，并在業務辦理的過程中及時對公證機構進行事中對接，形成全流程專項服務。

二是以客觀數據為依據，重視結構化數據分析結果。深圳市對二手房“帶押過戶”的開展進行全流程密切監測，在不同階段多次調取辦理數據，并對數據進行子項分析以全面掌握制度運行面貌。如2022年9月23日調取案例140份，2023年2月1日調取新增案例33宗、2023年3月28日調取新增案例68份等，并集中精力對案例進行分類、梳理，從而發現問題現象，并透過現象查找問題本質。

三是扎實調研，求真務實解決痛點堵點難點。為了推動和檢視二手房“帶押過戶”的落地情況，規自部門、住建部門、公證機構、銀行等金融機構和居間機構等多部門分別于2022年10月11日、2023年2月15日、2023年2月24日、2023年5月18日等多次聯合開展座談和專題研討會，會上各部門針對二手房“帶押過戶”未能形成大規模推廣的原因進行分析，并以政策落地為目標導向共商解決方案，為下一步工作的良性開展夯實了基礎。

工作經驗和方向

堅持優良作風，進一步推動二手房“帶押過戶”制度化、規范化開展。對于二手房“帶押過戶”，除了深圳市主流的三種典型登記模式外，各地也有其各具特色的登記類型，未來不排除有當事人選擇其認為更有操作便利性的登記模式，深圳市將繼續發揮特區先進性，牢記先試先行的理念，保持開放性和創新性，及時發現和實現二手房“帶押過戶”新類型，以完成“雙預告”登記的工作機制和工作決心，盡最大能力促成各種新登記模式的制度化、規范化實現。

優化工作流程，充分運用信息化手段推動新時代登記工作。一是優化三合一模式。針對“三合一”登記模式中順位抵押權設立登記與轉移登記存在時間差，不符合金融放貸規則，制約銀行辦理二手房“帶押過戶”的積極性問題，深圳市采取逐步推進的方式，在系統功能實現之前先是通過制度設計進一步優化一并受理和一并審核組合模式，實現轉移登記和順位抵押權設立登記的無縫銜接，同步又對信息系統開發提出要求；至6月29日，已實現通過系統功能實現“三合一”登記一鍵登簿（轉移登記、抵押權變更登記、抵押權設立登記先后無時間差登簿），因此，目前深圳市已通過科技賦能提升效能，消除制度風險。二是探索優化雙預告登記模式。目前登記機構與公證部門的信息共享能力較差，互聯網+公證業務系統平臺也未建立，可列入后續探索范圍，爭取通過打造信息平臺優化業務流程。

加強培訓宣傳，盡快形成同類業務集聚效應。深圳市仍將進一步增強各部門合力，建立全流程業務銜接，通過案例檢視打通內外部工作流程堵點，并進行多部門集中聯動培訓以促成全流程規則在培訓過程中自然形成和構建。同時根據市場動態交易情況，適時加大政策的宣傳力度，提高市場主體對二手房“帶押過戶”的認識，推動二手房“帶押過戶”常態化運行。