文/樂居財經 靳文雨

胡一平可以說是從體制內下海成功的范例，他一手創辦的德信集團，在浙江和中梁、祥生、佳源三家并稱為浙系房企“四小龍”。而手握德信中國（02019.HK）和德信服務（02215.HK）兩個上市平臺的他，2022年身價達到50億。

(相關資料圖)

不過，胡老板似乎運氣不太好。2019年，德信中國上市時，錯過了行業的高光時刻，德信中國的股價一直不溫不火。而在把德信服務送到港交所后，房地產行業徹底走起了下坡路。

去年11月，一場美元債兌付危機，將德信中國放在了和諸多暴雷房企一樣的境地，現金流承壓、資金難求。自此，胡老板也走上了賣資產還債的道路。

6月28日，德信中國發布公告，公司間接全資附屬公司德信地產將要把所持北京新樂青物業管理有限公司（簡稱“新樂青物業”）的70%股權，出售給杭州宸胥企業管理（簡稱“杭州宸胥”），作價2.08億元。

公告中提及，新樂青物業主要從事物業管理及酒店公寓管理等相關經營性業務，持有位于中國北京朝陽區百子灣路40號樓的公寓，樂居財經《地產K線》查詢，該項目正是德信隨寓。

買方杭州宸胥主要從事及提供企業管理及企業管理咨詢服務。根據公告，該公司分別由杭州恒善企業管理及杭州五合物業分別持股99.9%及0.1%。

其中，杭州恒善企業管理有限公司的最終實益擁有人為喻旭亮，五合物業的最終實益擁有人為聞鴻及胡詩景，二人分別直接持有五合物業95%及5%股權。

從資產狀況來看，截至2022年12月31日，新樂青物業的未經審核資產凈值及總資產分別約為2.49元及3.35億元，略高于此次的交易價格。

作為出售事項的結果，德信中國預期將錄得未經審核除稅前利潤約3325.31萬元，同時減少債務2.08億元。而在出售事項完成后，新樂青物業將不再是德信中國的附屬公司，其財務業績也不再并入后者的綜合財務報表。

對于德信中國來說，新增的兩億元售賣款，雖然不能從根本上解決債務問題，但或許也能緩解燃眉之急。

二度易主

于公告日期，新樂青物業由德信地產持有其70%股權，德清弘容持有30%股權。從公告中披露的財務數據來看，新樂青物業近兩年的利潤一直處于虧損狀態。

樂居財經《物業K線》注意到，去年7月，新樂青物業才剛經歷了一輪易主。彼時，德信地產和德清弘容，從天津賽富盛元投資管理中心（有限合伙）（簡稱“賽富盛元”）及青年樂（北京）物業管理（簡稱“青年樂”）手中收購了新樂青物業，前兩者分別持股70%和30%，但交易對價并未披露。

該次轉讓前，賽富盛元和青年樂分別持有新樂青物業99.9012%、0.0988%股權。

其中，賽富盛元成立于2008年7月，主要從事私募股權投資基金管理等。其合伙人包括閻安生（持股35%）、趙鈞（持股24%）、金鳳春（持股20%）、謝學軍（持股20%）及天津喜瑪拉雅投資咨詢（持股1%），實控人為閻安生。

青年樂成立于2012年7月，由港資日禧集團100%控股，經營范圍包括物業管理、住房租賃經營等。資料顯示，該公司在成立之初，便獲得賽富基金的投資，并創建了連鎖公寓的運營管理品牌新派公寓。

轉讓完成后，德清弘容一直持有新樂青物業30%股權，及至近日再次發生轉讓，其股東身份及持股數未發生變化。事實上，德清弘容背后的眾多股東中也有德信控股集團的身影。

根據公告，德清弘容主要從事企業管理及財務和資訊諮咨詢服務，其合伙人為25位自然人股東及杭州新凱建設管理，他們分別持股98.7654%及1.2346%的股權。

其中杭州新凱建設管理成立于2017年1月，分別由浙江蕾廸健康科技、浙江湖州興康實業投資、美好控股集團、浙江城健集團、德信控股集團、德清博深投資合伙企業所持有5%，5%，15%，10%，40.85%，24.15%。股權穿透后，大股東德信控股集團由胡一平及其配偶魏佩芬直接持有96.179%及3.821%。

從股權結構來看，雖然此次出售完成后，德信地產將退出了新樂青物業股東行列，但是胡一平及其控股的德信集團，仍間接持有該物業公司少量股權。

賣子還債

實際上，受地產債務危機影響，胡一平出售物業的想法，早已有之。

去年11月18日，德信中國發布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優先票據進行交換要約，該票據尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國當時存續的唯一一筆美元債券。

債務壓頂之下，德信中國打起了出售旗下物管上市平臺德信服務集團的注意。

在德信中國于12月2日召開的旗下唯一存續美元債投資人會議上，其透露，相關方面正與多家機構磋商出售其所持德信服務集團股權事宜。若該項交易成功，在保證企業正常經營的前提下，德信中國會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

不過，對于出售物業平臺，當時德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

相比于一些早就跌落至債務泥潭深處的房企來說，德信中國還算得上是積極還債的民企之一。但城池失火，殃及池魚，地產行業下行之下，德信中國也不得不面臨流動性壓力。

據樂居財經《物業K線》了解，去年上半年，資金趨緊的德信就開始接連出售或退出項目公司股權以回流資金，如其曾以4.54億元的代價出售杭州項目54.54%股權，錄得未經審核除稅前虧損約1404萬元。

今年以來，其出售資產的步伐仍未停歇。在成功出售新樂青物業70%股權之前，今年4月，德信中國也曾發布公告，公司間接非全資附屬公司寧波厚東房地產信息咨詢將以3.37億元，把所持余姚厚新置業100%股權出售給了中意寧波生態園控股集團。

年報數據顯示，2022年度，德信地產的凈利潤約1.62億元，擁有人應占利潤同比減少60.3%至3.74億元。截至2022年12月31日，其持有現金及現金等價物及受限制現金合共約73.75億元，而2021年為175.63億元。

此外，截至2022年末，德信地產自銀行及其他金融機構的借款總額為約211.91億元，較2021年減少了30.2%；自銀行及其他金融機構的借款中，約93.4億元須于一年內償還，及約118.5億元于一年后償還。