二季度首家公開違約的大型房企?出現了，短債超百億、現金不足20億
來源：深圳房地產信息網     2023-06-26 10:38:14     

導讀

反思、自救一年后，胡葆森的建業地產還是加入了違約房企的隊伍。


【資料圖】

作者|蒲肅
來源|債市觀察

今年二季度以來首家公開違約的大型房企出現了。

河南房企一哥建業地產（0832.HK）近日宣布，因市場情況惡化，全面停止支付境外債。這意味著建業地產境外債正式違約，國內出險房企還在增加。
除了建業地產，近日出現美元債違約的還有四川房企領地控股，其去年交換要約后發行的約1.2億美元新票據再次違約，該票據在6月23日到期，領地控股未能在到期時支付本金構成違約，該票據票息為12%。
知名地產分析師嚴躍進分析認為，和去年相比，今年首次境外債違約的民營房企有所減少，但知名房企無力持續兌付導致最終違約、二次違約的案例開始出現，民營房企的還債壓力依然較大，而市場端的恢復在二季度后出現下降，預計民營房企在市場端的銷售回款還會比較吃緊。

01

短債超百億，賬面現金不到19億

建業地產在宣布境外債全面停止兌付時表示，自2021年7月1日至今，本集團已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

“自2021年下半年起，中國房地產行業的宏觀環境發生巨大變化。本集團已探索多種債務管理活動，包括延長其債務期限、改善現金流管理，以增強流動資金狀況。同時，本集團一直盡力履行其所有境外債務的還款義務。面對行業的嚴峻挑戰，本集團一直持續、盡全力履約。”建業地產在公告中表示。

但自2023年2季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。建業地產銷售不及預期，流動資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續增加。

建業地產在上述情況下，未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息。該票據發行總額3億美元，余額2.975億美元。

企業預警通數據顯示，建業地產目前存續美元債共9只，余額18.72億美元，以6月26日匯率計算，約為人民幣134.4億元。這些美元債的票息全部超過7.25%，最高為7.9%，每年利息兌付金額就約為10億元。

來源：企業預警通

債市觀察梳理發現，截至2022年底，建業地產總資產約為1389.57億元，總負債1356.29億元，資產凈值僅約為33.28億元，其資產負債率達97.6%。

此外，建業地產一年內到期的短期借款66.5億元、優先票據約62.4億元，合計短債近129億元。而建業地產的現金及現金等價物僅為18.9億元，現金短債比0.34，流動比率和速動比率僅為0.96和0.21。

02

“速成”的千億建業

實際上，在這次官宣違約之前，建業地產還在試圖守住“不違約”的底線。

今年4月份，建業地產合計完成7筆美優先票據的交換要約，合計約18.09億美元。

交換要約雖然減輕了兌付壓力，但仍要履行對應的兌付條款，對建業地產來說，這些通過交換要約的美元債不僅本金難以兌付，現在連利息也無力按期償還。

建業地產在2019年成功沖擊千億銷售額，當年全年銷售總額1011.5億元，同比增長39.8%。克而瑞數據顯示，建業地產2015年銷售額僅為165.7億元，只用了四年時間就完成了從百億到千億的跨越。

但高速增加的銷售額背后，是負債總額的同步快速增加，2015年建業地產總負債為324.4億元，而2019年則達到1313.65億元。

千億建業短暫輝煌了2年時間，就在2021年7月出現了資金吃緊的狀況。

當時鄭州出現“暴雨洪災”，而“三道紅線”融資新政效果顯現，建業地產“緊急向省府求助”的信函也在隨后流出；到了2022年，河南又出現較為集中的“停貸”事件，對于大本營在河南的建業地產來說，這些因素對旗下項目的銷售回款影響較大，現金流連年吃緊。

來源：企業官網

為應對危機，建業地產董事長胡葆森進行了大刀闊斧的調整，2022年建業地產先后進行了組織架構調整、裁員、引入國企河南鐵建投進行戰略支持，同時出售持有的建業華誼兄弟和建業實景股權，并旗下商業項目全部出租給萬達商管進行運營、招商。

據媒體報道，建業地產CFO趙瑞昆曾2022年業績會上稱，國資河南鐵建投入股為建業地產度過至暗時刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項目建設，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應商的理解和支持等。

03

銷售預期判斷失誤，建業地產無奈違約

一系列的自救動作一度讓建業地產看到曙光，甚至樂觀的將2023年銷售目標定為320億元，同比增長33%。趙瑞昆稱，預計2023年總可售資源為517億元，只要去化率達62%，全年銷售目標即可達成。

但建業地產顯然低估了今年市場的難度，中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出，1-5月全國商品房銷售面積同比降幅擴大，同比下降0.9%，5月單月同比下降3.0%，而1-5月房企到位資金同比降幅擴大至6.6%。

雖然建業地產一季度銷售額恢復到去年同期的96.2%，但隨后的銷售額又開始同比下降，建業地產無奈表示，“銷售不及預期，流動資金緊張狀況加劇”，導致境外債務兌付壓力持續增加。

來源：企業公告

截至2023年5月31日，建業地產前5個月的合同銷售額約為87.64億元，同比減少為20.8%；而去年同期的銷售額約為110.67億元，同比減少48.6%。

在銷售額下滑、再下滑的“接力”過程中，建業地產的現金流也只能優先用于保交付了。據了解，建業地產以及旗下中原建業的商丘建業信友未來城、溫縣建業江山匯、內鄉建業森林半島、郟縣建業城二期等項目都在近日進行了部分樓棟的交付。

嚴躍進指出，建業地產是二季度以來首家大型房企公開違約，說明房企債務償還壓力依然是比較大，民營房企在償債方面依然存在不確定性。

胡葆森曾在2022年半年度業績會上對房企債務違約進行反思，“當企業躺平的時候，哪有現金流。投資人看到企業違約，雖然違約是被迫的，是在沒有辦法的前提下的。但違約了，讓投資人怎么支持你。”

建業地產目前自救的措施基本都用過了，包括出售資產、引入戰投、重組債務等等，但仍成為胡葆森口中的“違約房企”，眼下能堅守的也只有保交付了這最后的底線了。

建業地產何時能緩解現金流？歡迎評論區留言討論。
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