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6月19日，開源證券發布房地產行業點評報告。

新房價格環比漲幅回落，同比漲跌分化顯著

國家統計局發布 5 月 70 大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從新建商品住宅環比情況來看，70 城新房價格 5 月環比+0.1%（4 月為+0.3%），其中一二三線城市環比分別+0.1%、+0.2%、0.0%（4 月分別為+0.4%、+0.4%+0.2%），5 月新房價格環比漲幅較 2-4 月回落。同比情況來看，70 城新房價格 5 月同比-0.5%（4月為-0.7%），其中一二三線城市同比分別+1.7%、+0.5%、-1.6%（4 月分別為+2.0%、+0.2%、-1.9%），不同城市之間價格漲跌分化明顯，一線城市價格同比保持增長，二線城市基本持平，三線城市價格自 2022 年 2 月以來同比持續下行。5 月 70 城新房價格環比上漲、持平、下跌的城市數分別為 46、0、24 個；同比上漲、持平、下跌的城市數分別為 26、1、43 個。

二手房價格環比轉跌，一線同比保持增長

從二手住宅環比情況來看，70 城二手房價格 5 月環比-0.2%（4 月為 0.0%），其中一二三線城市環比分別-0.4%、-0.3%、-0.2%（4 月分別為+0.2%、0.0%、0.0%），自 2-4 月后整體價格再次下跌。同比情況來看，70 城二手房價格 5 月同比-2.5%（4 月為-2.7%），其中一二三線城市同比分別+0.4%、-2.1%、-3.3%（4 月分別為+0.9%、-2.2%、-3.6%），不同城市之間價格漲跌分化明顯，一線城市價格同比保持增長，二線三線城市價格連續 15 個月同比下跌。5 月 70 城二手房價格環比上漲、持平、下跌的城市數分別為 15、0、55 個；同比上漲、持平、下跌的城市數分別為 9、0、61 個。

京滬商品房價格穩中有升，成都維持高熱度

從一二線重點 35 城表現來看，5 月新房同環比總體保持上漲態勢，二手房同環比整體下跌。從 1-5 月平均數據來看，成都新房和二手房同比分別+8.5%和 9.1%，價格漲幅遠高于其他重點城市；北京、上海新房同比增幅超過 4%，二手同比增幅超過 2%，商品房價格保持穩中有升態勢。下跌城市中，大連、長春、哈爾濱等城市新房和二手房 1-5 月平均跌幅較大，整體市場表現欠佳。

投資建議

整體來看，5 月購房政策持續寬松，中央和核心一二線城市政策調控不及預期，商品房銷售成交數據有轉弱趨勢，新房二手房價格環比漲幅均回落。6 月在房企半年度業績沖刺下供應放量，優惠折扣力度提升，疊加 LPR 下調預期，居民購房購買力和信心有望提振，政策窗口期值得關注。2023 年開源證券持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。