5月份，新房成交2787套，環比4月份3505套，下滑20.48%。二手住宅2788套，環比4月份3192套，下降了12.6%。

(資料圖片僅供參考)

一、新房成交數據

1、供應與去化

5月深圳新房預售12個樓盤，延續了4月的供應態勢，供應了4000余套住宅，主要集中于剛需戶型，寶安供應近一半。

細化各盤去化，去化也是呈兩級分化:

位于寶安碧海越秀潮樾府，共計319批入圍，選178套房源，入圍比例179%。當日開盤去化96%，僅余8套房源。

而位于光明華潤潤曜府，共計31批入圍，選304套房源，入圍比例僅10.2%。在光明近期普遍新房交樓品質低下，以及學校雙重影響下，認籌成績實在太差，很難想象這是前兩年的網紅片區。

2、區域與面積

從成交數據看，龍華區去化最多，成交652套，其次龍崗區，成交639套。

從成交面積看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1603套，占比57.8%；90㎡以下成交1074套，占比38.5%。

3、6月改善/豪宅炸場

6月的深圳樓市，在福田海德園A區“取證”打響第一槍中拉開帷幕。據不完全統計，6月預計有21盤供應，其中豪宅、改善盤居多。

二、二手房成交數據分析

1、二手成交溢價率

【剛需市場】

據深中協統計，5月剛需型需求再度進入“萎縮”。

像剛需成交主力版塊的龍崗中心區、坪山、光明等區等片區成交下滑均較為明顯。二手剛需市場的需求，很大程度上被人才房和新房給擠壓了。

而從成交價格看，老小區的房源由于缺乏競爭力，就算是西部樓盤，也仍以降價促成交為主。

【改善市場】

福田、寶安等片區改善二手房放盤的價格，整體相比于四月份整體有所下滑。

寶安尤其是寶中，受前海地塊劇增供應影響，近期二手跌幅明顯。

而中部的龍華紅山，近期89平產品分化嚴重，像水榭春天和金亨利（詳見上圖），后者成交總價基本都在1000萬以上。

【豪宅市場】

五月豪宅市場放盤量持續增加，成交相對普通住宅來說較穩。

豪宅盤總價高，但位置核心且有稀缺景觀的產品仍然受市場追捧：

例如：深圳灣的恒裕濱城170平的，掛盤不到半個月就以4850萬的價格給成交了，還有新天鵝堡一期38樓的毛坯259平最終以5580萬成交……

這兩個頂豪掛盤房源成交的共同點，就是核心的板塊+戶型格局合理+稀缺的無敵景觀，縱然價格不是特別便宜，但市場還是會為產品的優質買單。

三、菲菲樓市觀點

5月市場新房供應有增無減，但多數是偏遠剛需樓盤，所以整體去化不太理想。

其中，同區域新房競相開盤，更是內卷嚴重，如沙井三個同期開盤：

會展灣雍境162套房源、備案均價4.77萬/平方米；

云海臻府738套、備案均價4.61萬/平方米；

云上潤府506套房源、備案均價4.79萬/平方米；

當然，也有例外。潮樾府去化相當優秀，這表明，購房者置業目的明確，更多選擇地段、環境、有未來區域等。

總體來看，市場信心明顯不如3、4月份那么高，但是并不能因此看空深圳樓市。畢竟還是有海德園、潮樾府等網紅盤熱度仍舊居高不下，這也表明深圳新房市場正進入另一階段。

而二手市場，同樣分化明顯。據統計，現在二手平均周期已拉長到260天。潮水退去，才知道誰在裸泳，以豪宅為例，樓層不同景觀不同，成交的周期也會隨之發生明顯變化。

像純水岸14期292平4380萬，戶型格局及裝修都非常出色，價格更是整個小區最便宜，但就是遲遲沒成交，原因就是樓層矮了。現在能快速成交的，基本都是同類產品同類戶型中的最優選。

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