近一周（5月20日—5月26日），據深圳住建局官方顯示，深圳二手住宅成交658套，新房住宅成交604套。

01.

新房成交數據分析

【資料圖】

過去一周，除了市面上大量在售新盤，還有四海臻邸、璟薈名庭、越秀潮樾府、云上潤府、云海臻府、華潤紫樾潤府、承翰灣尚駿璽等盤相繼入市。

供應量大了，但周整體成交量還在下滑，出現兩級分化情況。既有去化慘淡、以至于遲遲未公開銷售成績的項目，還有售樓處擠滿、喜報滿天飛的網紅熱盤。

像寶安碧海的越秀潮樾府，認籌率179%，開盤去化率96%，算是近期開盤成績最好的新盤。

首推1棟1單元，房源178套，都是93平3房，單價6.6萬起，總價614萬起。開盤還有送1年物業費和送1年停車費優惠。

越秀潮樾府最大的優勢，莫過于享受的前海、科技園、寶中外溢紅利，這也吸引了不少在福田、寶安上班的白領前來置業。

此外，從上述入市新盤也可以看出，近期西部像沙井福永版塊的剛需新盤在陸續入市，有意向在西部置業的剛需朋友可以多關注多比較。

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02.

二手房成交溢價分析

【剛需市場】

剛需客群是最不能承擔風險的人群，因此市場一旦呈現下行風向，不少人都從看二手轉新房，尤其是意向西部。

一方面是西部高規劃，讓對市場缺乏預期的朋友更具安全感；另一方面，是近期西部沙剛需盤供應增多，像珈譽府、云海臻府等盤陸續有動靜。

剛需市場甚至還出現“負首付”，號稱零首付還能拿到50萬裝修款……

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從龍華觀瀾、龍崗和坪山幾大剛需版塊看：

①龍華觀瀾意向客，基本都在等待合正觀瀾匯三期。像陽基御龍山，此前成交了一套78平小3房，還是業主全城聯動+降價50萬，耗時半個月才賣掉。

②龍崗中心城新房二手最近都很差，二手五萬左右，價格并不占優勢，不少同行反饋已經接連2個月未開單；但買布吉的成交反而不少，因為總價3萬多，老小區，比較便宜，近羅湖，自住通勤都方便就上車了。

③坪山二手站崗嚴重，二手掛盤4萬多，但新房普遍3.5萬左右，像沙湖廣場、君勝、深中天健等盤。

【改善市場】

改善二手和新盤倒掛越來越不明顯，因此客戶會多重比較再下決定。

但近期龍華紅山的深業、安宏基和龍岸君粼等改善盤，放出風聲后缺遲遲未入市，導致改善客群還在觀望等待中，體現到成交面也較為慘淡。

改善買家在觀望比較，而改善賣家也因為猶豫導致置換周期變長。

像某個網紅盤的業主，3個月反復調了4次價，也沒把握420指導價熱度果斷出售，現在只能以更低的價格在掛盤。（低于420成交價50—60萬）。

【豪宅市場】

相對于剛需、改善整體低迷，豪宅市場比較穩定，主要體現在兩個方面：

一是價格穩：尤其是整個深圳灣超總片區價格比較堅挺，純水岸的稀缺戶型筍盤，更是“買一套少一套”。

二是成交穩：從近一周成交看，稀缺戶型+稀缺景觀+核心地段，仍然是“搶手貨”。以深圳灣片區成交為例：

恒裕二期，雙拼，成交了一套166平，總價4200萬左右。

太古城，成交了一套208平，總價4000萬，沒看海。但總價這么高，是因為海岸沿線的豪宅，都是面積越大越貴。

可以看出，能穿越市場波動，依然還是優質豪宅盤。單是紅樹灣景觀二手房（中信紅樹灣、紅樹西岸）據我們統計，今年已經成交了近30套。

近期恒裕、綠海灣、純水岸也有一些超筍盤出來，有意向的朋友可掃碼獲取。

03.

菲菲樓市觀點

近期，上海豪宅云錦東方開盤搖號的新聞沖上了全國熱搜，單價約16.5萬元/㎡、總價2900萬元起、105套房源、認籌超800組……

這個項目能讓億萬富翁甘愿烈日下排隊，主要是因為“高倒掛”形成的賺錢效應，買到就能躺賺兩千萬，對購房的吸引力不言而喻。

菲菲樓市創始人-菲菲老師認為，當下豪宅市場全國限價紅利最大的地方，不在上海，而是在深圳。

此前作為中國樓市風向標的深圳，在經歷了208和715最嚴新政、新冠疫情、貿易受阻等沖擊下，成為了四大一線中房價最接地氣的城市。

而前海作為大灣區的核心潛力片區，它的新房限價僅在10萬+。

其次近期推出的多塊核心居住用地也激起了豪宅市場的千層浪，預計接下來市場依然是豪宅熱，剛需托底，改善穩定發展狀態。

隨著715政策滿三年之際，預計會釋放一波購買力，如果你今年計劃買深圳，尤其想買入網紅盤，最好趕在7月15日之前買入，否則競爭會變得更加激烈。