近期，王心凌的一首甜歌，直接讓沙井某盤沖上熱搜！

除了請明星獻唱宣傳，其實近來沙井各大新盤多多少少都在內卷造勢入市。

俗話說背靠大樹好乘涼，沙井在過去一直是“躺贏”的存在，擁有“大前?！?會展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。

(相關資料圖)

所以之前片區的新盤，基本都是入市即熱銷，甚至還出現如萬豐海岸城、中熙瓏灣、嘉富新禧寶禧等多個“日光盤”。

但今年沙井各大新盤迫不及待營銷，甚至競爭激烈，屬實是因為供應太夸張了！

據不完全統計，沙井今年預計超1.2萬套房入市，如此龐大的供應，讓剛需的朋友都懵圈了……

問題來了，新盤的優劣勢都有哪些？剛需該怎么選擇?片區的紅利是否已被透支？

近日，菲菲樓市踩盤團，就暴走了會展灣、新橋、老沙井中心區等熱門樓盤，給大家梳理了2023年沙井買房選房邏輯！

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一、會展新城

會展新城，作為深圳第四大填海區，擁有著高定位高規劃的發展預期。

今年片區的人才房—華發·新城華苑率先入市，就賺足了熱度。首批開盤5日共成交2312套，是至今深圳成交套數最多的人才房。

此外，同片區共享同等配套的還有不少商品住宅，像去年很火的中熙瓏灣上城（已售罄）、恒新御景園（在售），還有今年的會展灣雍境以及云海臻府。

云海臻府?

最新進展：主體出地面多層，樣板房已開放。限售均價4.61萬/㎡，建面約89-120㎡3-4房。

據了解，項目送簡裝，開盤認購準簽三個99折，即97折！

周邊配套：

交通：雙地鐵口物業，距離12號線海上田園南A口約100米，距離20號線會展城站約700米。（參考地圖測量）

教育：周邊規劃有3所學校，其中包括2所九年一貫制學校。

商業：項目自帶商業，未來或將依賴融創冰雪文旅城約10萬㎡商業和會展灣的相關商業配套。

會展灣雍境花園

最新進展：主體出地面多層，項目已入市。

戶型為66-110平2-4房，備案均價4.7萬送簡裝送中央空調，開盤有99折優惠。

就在云海臻府隔壁，但位置上更靠近海上田園南站，是妥妥的地鐵口物業。

云海臻府VS會展灣雍境花園

從價格來看，云海臻府的單價比會展灣雍境花園低；但會展灣雍境花園66平的起步戶型，上車門檻更低。

從小區品質看，云海臻府得房率+綠化率都要高一點，但兩個樓盤的車位比都不足1：1，后期可能有車位緊張問題。

從地段配套看，兩盤就在隔壁，所享受的配套基本一致。而所在的會展新城作為填海地，優劣勢就很明顯。

遠期看有相當好的配套以及概念，片區規劃有“三城一港”國際會展城、海洋新城、海上田園城和綜合港區，但需要較長時間落地。

現階段居住氛圍一般，缺乏大型配套，且位于航線下，部分地方還有飛機噪音影響。

二、新橋片區

該片區盛產網紅盤，從華強城、到萬豐海岸城，再到今年熱度居高不下的鴻榮源珈譽府。

鴻榮源珈譽府

最新進展：一期珈譽府已出地面數層，預計5.5萬，76-181㎡的3-5房。

周邊配套：

交通：與地鐵11號線塘尾站無縫對接，旁邊就是寶安大道。

教育：一期目前在深圳外國語寶安學校學區內，未來項目還將配建一所63班九年制學校和18班幼兒園。（以教育局當年官宣消息為準）

商業：自帶鴻榮源奧萊項目的奧萊30萬㎡商業，臨近還有萬豐海岸城的海岸城14萬㎡商業(建設中)。

萬豐海岸城瀚府

最新進展：沙井超級熱盤，5.75萬/㎡均價，建面約118-188㎡。

周邊配套：

交通：距離11號線馬安山站約800米，步行時間約10分鐘。

教育：旁邊就是深圳外國語學校（集團）寶安學校。（以教育局當年官宣消息為準）

商業：項目南面是鴻榮源舊改項目，未來兩者的商業或形成沙井最大商圈。

萬豐海岸城瀚府VS鴻榮源珈譽府

從價格看，此次萬豐海岸城瀚府以100平以上的戶型供應為主，上車門檻比76平起步的鴻榮源珈譽府總價高，而且珈譽府預估均價不會超過海岸城。

從配套看，兩個盤均為百萬舊改大盤，分別自帶約30萬㎡奧特萊斯商業和約14萬㎡海岸城商業，未來家門口都能享受一站式購物、休閑、娛樂服務。

從居住環境看，鴻榮源珈譽府馬路對面為華強城花園，雖然整體人氣高點，未來商業是強項，軌道交通還可。

但巨無霸鴻榮源一座城規劃，目前都未落成?，F階段只有一塊塊的舊改工地，區域面貌短期改善不了，沙塵噪音較多。而海岸城瀚府目前周邊多老舊工廠，居住氛圍也一般。

三、老沙井中心區

拾悅城楠園

最新進展：出地面多層，吹風價約5萬/㎡，建面約約87-95㎡3房、約100㎡4房，也有約144㎡的5房。

二期分為沁園、楠園兩個小區建設，前者多是公租房、回遷房，后者以商品房為主。

周邊配套：

交通：距離11號線沙井站同樣約800米，離馬安山站約1.2公里。

教育：拾悅小學、壆崗小學、沙井中學等（以教育局當年官宣消息為準）

商業：一期自帶底商，2公里范圍內有京基百納廣場、西薈城購物廣場，沙井天虹等大型商超。

點評：超高層住宅，容積率會偏高些。但位于老沙井中心地段，剛需三寶都有，而且旁邊就是定崗湖濕地公園，相對環境不錯，但另一側則多是城中村。

四、總結

說實在的，在市場瘋狂的過去，沙井前些年已經透支過一波紅利。

片區的二手房， 其實大部分的價格已經回調到19年至20年左右了。但相對來說，新房對于二手還是存在一定的價差優勢，起碼不用擔心站崗。

意向自住的，像在企鵝島工作的，或者住在西鄉的需要置換的，然后也沒有那么多錢能置換到前海去，那選擇沙井一些優質新房，花500萬左右的總價買個4房也不錯。但如果是在羅湖上班或者在東部上班，沒必跑到沙井。

意向增值的，沙井無論是規劃定位、人才引進等都是十分重視的。但短期內，沙井要么是空地要么是舊改，這個等待兌現價值的孤獨期注定是漫長的。如果考慮投資的，建議要考慮清楚這點。

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