文/謝逸楓

針對“5月8日房地產業主管部門發意見稱房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”一事，已經過去好幾天了，市場猛烈的辯論聲音依然沒有停止。

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按照《關于規范房地產經紀服務的意見》目的看，突出保護交易當事人合法權益，明確了10個方面的監管措施。因此，對中介公司、機構可謂是威懾力十足。

筆者認為，意見一出，一瞬間引發中介行業要變天的感嘆，不禁讓人實思的是中介收費多少才叫合理。因為意見沒有明確規定，中介收費多少才叫合理收費。

根據2014年7月發改委、住建部《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》規定看，房地產咨詢服務收費，實行市場調節價。

規定要求，放開房地產咨詢服務收費。房地產中介服務機構接受委托，提供有關房地產政策法規、技術及相關信息等咨詢的服務收費，實行市場調節價。

下放房地產經紀服務收費定價權限，由省級政府價格、住建行政主管部門管理，各地可根據當地市場發育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節價。

規定要求，實行市場調節價的，房地產經紀服務收費標準由委托和受托雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。

筆者認為，降中介費的政策出發點是好的，讓房屋買賣交易服務、收費更加公平、公正、透明。最大可能的降低購房成本，維護、保護購房者的合法利益。

毫無疑問的是政策出臺非常有必要，有利于規范房產中介收費行為，杜絕亂收費現象，使收費更加合理，交易服務更加透明、降低購房者交易成本和經濟負擔。

筆者認為，該政策最大的改變，中介費用一口價成歷史，中介費用與中介所提供的服務和質量，要匹配。簡單說，中介費用多少，要考慮提供的服務、質量。

目前國內二手房交易的中介收費標準，大中介門店通常根據房屋交易總價格的3%，小中介門店是1%（房屋交易總價格占比）的一口價收費標準。

筆者認為，該政策要求中介收費要“嚴格實行明碼標價”。市場行為中，中介機構操縱經紀服務收費的現象較為普遍，購房者往往是不能決定左右中介收費的。

事實上，一口價的中介收費標準等于是一刀切的做法，非常的不合理。例如100萬與500萬及1000萬的房子，提供的服務、質量不一樣，收費卻是一樣。

同時二手房交易中，中介收取高額的“過橋融資、按揭費、擔保費、評估、公證費等，導致購房者增加了不少額外購房成本，還增加了購房者經濟負擔。

筆者認為，政策要引導交易雙方共同承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。實際上，二手房交易所產生的稅費、中介費基本上由購房者一方承擔。

要改革房產中介探索新模式，關鍵是立法，不是靠行業自規，政策通知。因為這個政策意見文件只是綱領性文件，不是法律、法規、部門規章。

如何具體認定其中的違規、合理收費等細則，還需要主管部門公布條例或者部門規章，或者是正式的具有法律意義的文件及配套政策，各地落地執行。

筆者認為，該政策一旦轉變成法律、法規、部門規章，或者具有法律意義的文件落地，對房產經紀公司而言，促進規范化管理，也帶來管理、經營、運營壓力。

給中介公司帶來新的挑戰和機遇，例如”中介費率定價模式“、“雙邊收費”、”延伸服務“、”增值收入”的定價、收費、新業務將成為未來中介公司新的發展思路。