深圳灣當下真實的二手房成交情況

01 新房、二手房成交數據


(資料圖)

2023年4月,深圳市新房住宅共成交3505套,二手房住宅共成交3192套,月成交量見圖示。

02 一線市場分析

指導價貸款取消的第一個小長假,市場卻沒有預想中的熱鬧,成交去化相比之前,變化不大。

二手房市場方面,相比指導價貸款取消之前,帶看量雖然有明顯增加,但是最終的成交仍然沒有明顯好轉,市場成交依舊在“以價換量”,甚至很多豪宅成交在不斷刷新歷史底價。

—— 三湘海尚,284平頂復,東南向,去年年底掛盤價在8000萬,遲遲無人買單,報價也一路下滑,最終以6800萬成交。

—— 壹方中心,337平,西南向40層以上超高層,成交價6000萬,而去年年底同戶型一套低樓層的成交價也在6000萬左右??梢哉f,該成交是近三年來,壹方中心40層以上成交價最低的一套。

—— 熙龍灣一期,126平6房,南北通透,成交價在1860萬,成交單價為14.7萬/平,也是指導價以來,小區成交單價最低的一套。

新房市場在五一假期期間也沒有如預料中一般熱鬧。放假前夕,深圳各大新盤早早提前預告促銷信息,從剛需到豪宅,無論住宅還是公寓,五一長假期間都有新盤推出降價力度大的特價房源,降價百萬的新盤不在少數,最高降幅甚至超過1000萬。比如,東海國際公寓365平戶型,原價5980萬,五一期間特價3980萬,猛降2000萬。

不過新房整體去化不如預期,在一些新盤業務員朋友圈中,只見新房促銷海報,卻鮮少看到成交。

與商品房五一黃金周遇冷不同的是,可售型人才房顯得異?;馃?。

今年以來,推出的9502套可售型人才房中,已認購房源共6233套,其中安居同樂馨和華僑城九樾廣場已全部售罄,而進入常態化配售的人才房,也很搶手。在5月4日當天,不少網友反饋,人才配售住房系統當天由于訪問人數過多,出現卡頓現象。

03 暴雷!投資客虧本逃離深圳灣

受到人才房、新房以及市場經濟環境多重因素影響下,二手房剛需戶型的去化越來越困難,特別是位于豪宅地段的剛需小戶型,很多業主在3年前高價購入的房產現在都只能虧本出售。

太古城南區是深圳灣區內唯一的剛需小區,因其總價較低且地理優勢明顯,依托太古城商圈、地鐵口、深圳灣學校等配套資源,指導價出臺前,吸引了許多想要在深圳灣安家的剛需買家和大量投資客的熱捧。

在2020年,太古城南區成交達到全盛時期,一年成交量多達30套,其中,62平的主力戶型,在一年的時間里,成交價從2020年4月的950萬,一路飆升至2021年1月的1350萬,漲幅高達42%左右,當時,太古城南區也成為了深圳灣房價猛漲的代表小區。

然而,指導價的突襲和樓市嚴格調控,加上深圳灣學校屢次不盡人意的考試成績,太古城南區出現了大面積橫盤現象,2021年指導價以后,一年內小區成交總量不超過5套。隨后,小區房價迅速下滑,甚至成為了深圳灣“掉價”最快的小區之一,低迷的趨勢一直延續至今,3年前高價入手的買家,現在只能虧本出售。

太古城南區,一套88平3房,西南向中高層,4月底成交,成交價在1360萬,而在2020年1月,同面積的戶型成交價也在1395萬,可以說,最近成交的這套88平3房,已經跌回2019年的價格。

圖源:小鹿選房APP

出乎意料的是,這套房子僅僅在業主買入剛滿三年后就被出售。業主于2019年11月底左右以約1300萬的價格購入,若算上當時買入時的稅費、貸款等成本,現在以1360萬的價格賣出,肯定是虧本的。

我們了解到,業主賣房是因為手里房產和債務太多,只有清理一些房產,才能保證其他房產正常還貸。

虧本甩賣的還不止這一套,太古城南區上套成交的62平2房,成交價在948萬左右,而這套房業主在2020年3月左右以950萬買入,今年3月才剛剛滿三年,同樣因欠款問題而虧本售出。(詳情可見文章深圳灣小戶型暴跌42%!剛滿三年的業主虧本拋售,割肉逃離?。?/p>

自指導價出臺以來,太古城南區的成交量和價格一直呈現下跌趨勢。即便指導價貸款政策取消之后,這種下跌趨勢仍在持續?,F在,太古城南區的絕大多數戶型的成交價已經接近2019年的成交價水平。

—— 太古城南區,41平1房1廳,(查看該房源可點擊鏈接)目前有套市場報價680萬 ,市場無人買單,而在2019年底左右,市場成交已達到700萬左右。

—— 62平2房,3月初成交價在948萬,而在2019年年底,市場成交價就已在950萬左右。

—— 71平3房,去年7月份,成交價已跌至1060萬,而在2019年7月,一套低樓層的同戶型成交價已經達到1030萬,可以說,成交基本接近2019年。

—— 88平3房,4月27日,成交一套中間樓層西南向,成交價在1360萬,而在2020年1月,同面積段的成交價就已經有1395萬的成交了。

可以說,從1房到3房,太古城南已全線跌落至2019年的成交價。

深圳灣,作為網紅豪宅片區,獨特稀缺的地段優勢吸引了很多投資客前來,太古城南區門檻最低、上車最快,投資客的占比也會相對更多,所以在潮水褪去后,太古城南區的拋售現象也最為明顯。當然,深圳灣其他小區最近也有一些因為欠款多,低價拋售的房源。

比如,太古城北區,117平3房,高樓層南區,2019年底買入,買入價格在1800萬左右,今年年初剛滿三年,因為欠款太多,欠款1000萬左右,現已交給管理公司代理代售,這兩天剛剛成交,最近剛剛以2140萬左右成交,這套房子基本沒有盈利空間。

雖然不能說所有賣房虧本的業主都是投資客,但可以確定的是,三年前杠桿拉滿的投資客正在積極出貨。

調控后的市場或許成為了投資客的災難、剛需客的福音。2021年中旬以前,深圳房價不斷創歷史新高,存在部分業主持續加大杠桿、從中套現,一套1000萬的房子如果漲到1500萬便可以實現350萬的套現。

然而,這些業主套現而來的錢在供樓和其他開支在這幾年早已消耗殆盡,與此同時,幾年來的房產低谷讓深圳房價都降了超過20%左右,銀行根本無法再繼續套現,我們發現目前有些在售的房子現在成交價已經低于銀行的貸款總額了。

最近剛剛滿三年放盤的業主在增加,剛剛滿三年就迫不及待地放盤出售,大部分還是因為資金問題。開發商暴雷,個人也可以暴雷。

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