寫字樓市場

01、一手市場

(資料圖片)

新增供應

2023年一季度，一手寫字樓新增供應面積12.31萬㎡，較2022年四季度環比下降46.0%，同比下降14.6%。2023年一季度供應高位回落，屬于較為正常的情況，預計二季度供應將有小幅增長。

從分區來看，一季度僅福田和羅湖兩區有新增供應，其中，福田占比74%，羅湖占比26%。

市場成交

據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，一季度深圳一手寫字樓共成交573套，成交面積17.52萬㎡，環比上漲51.6%；平均價格為45497元/㎡，環比下降31.2%，一手市場成交量漲價跌。2023年開年疫情放開，辦公需求開始回升，帶動市場成交走高。

一季度，寶安一騎絕塵，成交占比達60.8%；福田、羅湖和南山緊隨其后，分別占比16.2%和、12.1%和6.1%；龍崗、坪山和鹽田占比較??；此外，龍華、光明、大鵬及深汕零成交。

02、二手市場

市場成交

一季度，二手寫字樓市場成交持續小幅回落，但仍處于平均水平，累計成交243套，成交面積2.62萬㎡，面積環比下降8.0%，同比上漲95.4%。

一季度，福田仍是全市成交的絕對主力，成交12742.47㎡，占48.6%的市場份額；南山成交4685.91㎡，占比17.9%，位列第二；寶安和羅湖分列三、四，分別占比9.1%和7.9%；龍崗、龍華、光明和鹽田占比相對較少；而大鵬、坪山和深汕無成交。整體來看，一季度福田CBD區域占比有所回升，仍是備受關注的熱門區域，成熟的辦公商圈具備優良的物業品質、齊全的配套，在需求回升之后成交也率先回升。

寫字樓藍籌樓價指數

一季度，美聯物業（深圳）寫字樓藍籌價格指數為241.07，樣本的成交均價為44668元/㎡，價格明顯回升，短期內波動較為明顯。一季度，藍籌租金指數為161.58，樣本的平均租金為169元/㎡.月，租金明顯回升。租金回報率報4.54%，小幅回升。

后市走勢

一季度，疫情結束，寫字樓市場需求明顯回升，成交端表現優異，同時，租賃需求亦有所上升，帶動租金小幅回升；預計二季度隨著供應的增長，供需兩旺的局面或將呈現。

商業市場篇

01、一手市場

新增供應

一季度，開發商推盤力度并未有所起色。據統計，一季度深圳新增供應套數為597套，面積合計8.90萬㎡，供應套數較2022年四季度下降16.6%，供應面積上漲53.7%，套均面積持續大幅上漲，為149.02㎡/套。

一季度，全市一手商業供應較為集中，其中龍崗供應占比最高，為72.3%；其次為寶安、南山，分別占13.3%和9.0%份額；羅湖和福田占比較低，均為2.7%。一季度，商業供應仍以住宅底商為主，也有部分由寫字樓裙樓提供，整體供應構成較為合理。

一季度，商務公寓罕見的零供應，預計二季度供應端將較大的動作。

市場成交

一季度，深圳一手商業成交2914套，成交面積為23.3萬㎡，環比上漲113.2%；成交均價為52121元/㎡，環比上漲9.9%。一手商業市場的成交隨著供應的持續加大而明顯上升。

分區域來看，全市漲跌各半，福田、南山、龍崗和坪山均有所上漲，而羅湖、鹽田、寶安、龍華、光明和深汕則有所下降，大鵬持續無成交。

02、二手市場

市場成交

一季度，二手商業的成交687套，成交面積6.54萬㎡，環比上漲33.3%，同比上漲73.0%。一季度的成交表現較為理想，較往年同期處于高位。

分區域來看，全市成交上漲區域居多，其中，寶安和南山領漲全市，龍崗和福田緊隨其后。

商鋪藍籌樓價指數

一季度，美聯物業（深圳）二手商鋪藍籌價格指數為179.12，錄得樣本均價為153945元/㎡，環比上漲0.55%。同期美聯物業二手商鋪租金指數為159.22，錄得樣本的平均租金為1141元/㎡，持續回升。

一季度，整體回報率為8.89%，小幅回升。近期，商業市場走勢向好，租售價格均持續上漲，導致回報率隨之回升。

熱點商圈市況

據美聯物業全國研究中心對深圳各大熱點商圈監測的數據顯示，一季度全市各大熱點商圈租金上揚至1141元/㎡.月左右，藍籌租金整體走勢出現持續回升。目前，深圳整體商業市場逐漸擺脫了疫情的影響，整體行情向好，諸多成熟商圈逐漸完成業態調整，租金步入上升通道；同時，新興商圈保持了持續升溫的趨勢。因此，我們預計成熟商圈和新興商圈租金將呈持續上漲的趨勢。

備注：從2014年7月起，我們將以美聯物業全國研究中心數據庫中抽取深圳各大熱點商圈中的優質商鋪（購物中心首層、商業街街鋪等）作為重點研究對象，對深圳二手商鋪藍籌樓價做出調整，而現今藍籌樓價也代表了全市優質商鋪租售價的高位水準。

免責聲明：本文提供的所有數據僅供參考。美聯物業全國研究中心在籌備本文所有素材時，雖已作出合理謹慎處理，但若因錯漏而引致任何不便或損失，美聯物業全國研究中心概不負責。