01?新房、二手房成交數據

(相關資料圖)

2023年3月1日-3月27日，深圳市新房住宅共成交2745套，二手房住宅共成交3503套，日成交量見圖示。

02?一線市場分析

上周，二手房成交仍保持不溫不火的市場熱度。

業主方面，近兩周南山一些熱門小區同戶型段最便宜的一套房源，價格都有所下調，主要原因在于前期市場出現了短暫的火爆，拉高了業主的心態，整體下調幅度在4%-13%左右。不過，下調后的價格也沒有低于最近市場成交價。

——諾德國際，83平3房，東南向中低樓層，3天前下調了140萬，業主報價從1100萬降到960萬，降幅為12.7%。

——城市山林，106平3房，南北通透高樓層，不滿五，3月13日，業主報價從1380萬調整到1280萬，下降了100萬，降幅為7.25%。

——豪方天際，88平4房，東南向中間樓層，不滿五，1天前下調了50萬，業主報價從980萬調整到930萬，降幅為5.1%。

——中海陽光玫瑰園，81平3房，南向低樓層，4天前下調了50萬，業主報價從1050萬調整到1000萬，降幅為4.76%。

而一些市場流通性一般的樓盤和戶型，急賣的業主降價幅度就會更大一些，甚至也有一些成交創下了近3年來歷史新低。

三湘海尚，177平雙拼戶型，南北通透，3月24日小區新出了一套急賣低價筍盤，中低樓層，滿五年，業主掛盤價2550萬，比去年年底成交還要再低50萬，不到1天，這套好房就被市場成交了，最終成交價2400萬，比去年年底同戶型最低成交還要低200萬左右，創下了近3年來最低成交價。

03?買家崩潰：寧愿放棄20萬購房定金，也拒做“接盤俠”

買家方面，利好落空，由于兩會結束后深圳樓市仍未出現利好消息，許多購房者變得更加謹慎，“優先打新”已成為剛需購房者的趨勢，但也不排除市場上還有高位接盤的購房者。

前幾天我們老客戶給我們推薦了一個客戶衛先生，我們客戶經理說，“這個衛先生就是個冤大頭”。

衛先生是深圳某公司高管，從去年就有準備換房的需求，但由于市場價格持續下跌和手上房子未滿三年交易限制，他一直未下手購買。今年初，樓市開始回暖，加上家庭需求迫切，衛先生打算趁此機會換房。

通過家人推薦，他找到了一個百萬級別粉絲的自媒體大號專家咨詢購房，咨詢師根據他的預算羅列了一些建議購買的小區，隨后，衛先生就被轉給深圳某房產中介門店的一名業務員繼續溝通。

衛先生說，“這名業務員按照咨詢師鎖定的幾個小區帶我去看了幾個戶型，當天看完當天晚上就簽約了。”聽到這里，我們客戶經理都很詫異，如果房子足夠便宜值得立馬下手也是可以，只是，衛先生簽約的這套房并不便宜。

在簽約時，他所成交的這套房子，并非小區報價最低的一套，小區同戶型樓層更高的，業主報價還要更低，更滑稽的是，我們查看了系統報價，簽約的前1天，他簽約這套房的業主報價才剛剛上調價格，而在這之前，這套房的業主報價比實際簽約價格要少30萬左右，中間發生了什么，就不用再多說了，傻子都知道大概率被吃差價了。

“如果您當時能稍微了解下市場以及小區成交情況，也不至于以這個價格簽約呀。”我們客戶經理對衛先生感嘆道，“在沒有見到您之前，我們也有了解到這套房被成交的風聲，只是成交價一直不敢確認，愿意高位成交的買家在這個市場已經很少見了。”

衛先生告訴我們，“畢竟是百萬級別粉絲的大號，相信也不會坑我，而且自己平時工作忙，所以在咨詢和看房之前，也沒有了解過市場和小區的情況，加上業務員和自媒體咨詢師對于深圳市場“可能即將爆火”的氣氛渲染和分析，他們同時給出了“先買后賣”的購房建議，所以，當天看房后當天就簽約了，沒有太多猶豫。”

更不可思議地是，衛先生簽約還是線下代辦的，衛先生告訴我們，“那家房產中介業務員帶我看完房后，最終簽約時，并非與業務員所屬的中介公司簽約，而是找了一家公司代辦的。”

遇到代辦情況，正常來說，買家都會比較謹慎，簽約后續的風險太大，很多買家是不敢簽的，我們客戶經理也表示不太理解為何最終衛先生同意簽約。

“唉，還是出于信任，所以沒有考慮太多。”衛先生苦笑道。“當場我就支付了20萬的定金和部份傭金5萬，不過5萬的傭金到現在也沒有給我任何的支付收據和傭金合同。”

“簽約回到家后，我就有些后悔了。”衛先生補充到，“當天晚上越想越不對勁，查詢了很多平臺小區的成交價格，后來才發覺自己買貴了。”

現在衛先生已經擬好了解約合約，同時也希望解約后業主可以將購房定金一并退回。

不過，按照我們經驗，如果買家解約，業主是可以不退回購房定金，除非遇到一些不可抗力的因素，衛先生心里也清楚這一點，“明天約了簽解約協議，我再跟業主爭取一下，20萬定金要不回來，也沒辦法了，房子我們是鐵定要解約了。”他很無奈地說道，“等把房子解約了，再把5萬傭金要回來。”

面對衛先生的遭遇，我們也替他感到不值。其實除了衛先生以外，現在市場上也有一些買家，他們最終成交價比我們與業主談下的心理低價還要再高些。

對于這種高位接盤的買家，他們在預測市場的漲勢上顯然做得不夠充分，讓自己付出了一份昂貴的學費。同時，也應該認識到，線上自媒體大號雖然擁有著廣泛的影響力和粉絲群體，但其中一些推薦的房源不一定可靠，需要買家自己多加甄別和思考。

很多自媒體每天就在琢磨一些“語不驚人死不休”的話術來吸粉，加上對自己的包裝，有些在網上說自己有多少套房、有多少錢，反正也沒有證據，很多沒有經驗客戶也不經過思考，一聽就信。也不思考下，真正有很多房的人會在自媒體上說自己有很多房嗎。房產經紀人的工作量是非常大的，我們公司一些專家每天談業主、談客戶，我們向他們了解市場信息時，他們都不能給我們太多的時間。

作為購房者，可以在線上了解一些信息攻略，但最主要的還是要到線下來反復交叉驗證，多做對比，理性決策，房產畢竟是大宗交易，不要被一些自媒體咨詢師或房產中介忽悠，避免遭受經濟損失。