政策環境

(資料圖片)

房貸利率

2月20日，央行公布了最新的LPR報價利率，繼續維持不變，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。深圳首套房和二套房的房貸執行利率分別加點30BPs和60BPs為4.60%和4.90%。

土地市場篇

2月份，深圳土地市場共計3宗土地成功出讓，龍崗平湖2宗、南山粵海1宗。其中，來自龍崗平湖的宗地分別為新型產業用地和普通工業用地，來自南山粵海的為公共加油加氣站用地，合計出讓土地面積130900.69㎡，吸金30.0381億元。（詳見表2）

住宅市場篇

一手買賣市場

供應

2月深圳新房供應暫未放量，環比繼續下跌，全市僅5個商品房項目獲得預售許可證，共計批售2115套/20.98萬㎡，環比下跌2.5%。其中，有4個項目含住宅產品，住宅總獲批量為1544套/17.18萬㎡，環比下跌14.6%。

全市需求

2月份，全市一手住宅共計備案2041套，環比上漲25.4%，同比上漲4.2%；總備案面積22.14萬㎡。一手住宅成交均價5.31萬元/㎡，環比上漲1.5%，同比下跌3.6%。圖 4：深圳新建商品住宅成交量價走勢圖(單位：套、萬元/㎡2月份新房市場新增供應量及庫存量環比均有所下跌，加之新房市場回暖成交量上漲，一手住宅去化周期有所縮短。據房地產信息平臺數據顯示，截止2月底，深圳一手住宅庫存面積為38.75萬㎡，共計38299套，環比下跌4.6%。按照過去12個月的平均成交套數推算，2月份深圳一手住宅的去化周期為14.1個月，較1月份減少0.7個月。

區域需求

從分區來看，受市場回暖及環比基數結構性走低的影響，2月份大部分區域的備案量均走高，僅鹽田、光明、龍崗3區備案量環比下跌，跌幅最大的為鹽田區，僅為11.5%；坪山區備案量環比持平；剩下的羅湖、福田、南山、寶安、龍華、大鵬新區6區備案量環比均上漲，漲幅最高的為福田區為717.4%。

從備案量絕對值來看，寶安、龍崗、龍華三區位列前三甲，分別備案460套、363套、305套。從區域均價變幅來看，并未像備案量一樣上漲居多，僅南山、光明、龍崗和坪山4區環比上漲，漲幅最高的為南山區，由于高價位物業備案量減少而基數低，導致環比上漲28.4%。

其他各區成交均價環比均下跌，其中跌幅最高的為寶安區11.7%；最低的為鹽田區，環比下跌0.8%。從房價絕對值來看，2月份南山區以10.7萬/㎡的成交均價重回第一的位置；其次為福田區，2月份成交均價為10萬元/㎡；成交均價最低的仍為大鵬新區，2月份均價為3.0萬元/㎡。

從分區去化周期來看，以下降為主，2月份僅南山、坪山、光明3區去化周期有所加長，其中上升最為明顯的為坪山區，去化周期從1月份的27個月上升至30.6個月。

剩下的羅湖、福田、鹽田、寶安、龍崗、龍華、大鵬和深汕8區，2月份去化周期均有所縮短，其中縮短最明顯的為福田區，由1月份的13.4個月下降至9.1月。但就去化周期本身來看，2月份去化周期最短的仍為南山區6.1個月，最長的仍為大鵬新區67.2個月。

圖 7：2 月深圳各區新建商品住宅去化周期（月）從2月份一手住宅成交Top10來看，成交靠前的新房項目主要集中在寶安（2個）、龍崗（2個）、光明（2個），此外福田、南山、龍華和深汕合作區各1個。

其中，2月份成交排名第一的是位于寶安沙井的萬豐海岸城瀚府，共計成交161套、成交面積17480.18㎡；其次為福田中心區的佳兆業佳園，共計成交107套、成交面積16299.1㎡。

二手買賣市場

全市

2月份，深圳二手住宅市場回暖成交量走高，達近18個月以來新高。據統計數據顯示，2月份全市共計備案2509套，環比上漲80.4%，同比上漲187.7%；總備案面積23.55萬㎡，環比上漲78.9%。深圳二手商品住宅成交量價走勢圖（單位：套）

區域

2月份，深圳全市各區二手住宅備案量環比均上漲，其中大鵬新區由于基數低漲幅最高，環比上漲300%；漲幅最低的為光明區，環比上漲8.7%。從備案量來看，龍崗區備案量環比上漲98.6%，以568套的水平排在首位；緊隨其后的為福田、南山2區，分別備案492套、474套。圖 9：2 月份深圳各區二手住宅成交情況（單位：套、萬元/㎡）從業主報價的情況來看，2月份隨著市場行情的回暖，業主信心繼續回升，2月份上調報價的業主占比由1月份的7.3%上調至21.5%。

2月份，二手住宅樓盤備案量TOP10中，福田、龍崗最多各3個，此外，南山2個，羅湖、龍華各1個。成交TOP10中前三均來自福田區，福田香蜜湖片區的僑香村繼續以17套/1592.52㎡的成交量位列榜首。從套均面積來看，以80-120㎡的3房為主共有6個；套均面積在80㎡以下的有3套，套均面積在120㎡以上僅1套。

租賃市場

2月份美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數值為232.62，對應的租金水平為84.1元/㎡.月，環比微跌0.1%，同比下跌4.7%。圖 12：2 月深圳住宅租金水平（單位：元/㎡·月）分區域來看，2月份租金水平僅福田區環比上漲，漲幅1.14%。其他各區租金水平均下跌，其中跌幅最高的為南山區，環比下跌1.23%；跌幅最低的為鹽田區，環比下跌0.12%。從租金水平來看，福田區租金水平仍為全市最高，為110.68元/㎡.月；其次為南山區，租金水平為107.86元/㎡.月；租金水平最低的為龍崗區，為47.13元/㎡.月。

寫字樓市場篇

一手市場

新增供應

2月，深圳寫字樓供應31456.36㎡，環比下滑55.4%，開年以來連續兩個月供應下滑。圖 16：一手寫字樓新增供應面積（單位：㎡）

市場成交

據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，2月份深圳一手寫字樓成交61套，環比下降21.8%；成交面積為9240.19㎡，環比下降11.7%；平均價格為55863元/㎡，環比上漲17.6%。

分區域來看，2月，南山以3719.61㎡成交占據榜首，占比40.5%；羅湖、鹽田和福田分別占比23.8%、15.8%和13.8%；寶安占比較低，為6.4%；其他區域無成交。圖 18：各區一手寫字樓成交面積占比圖

熱點物業成交明細

2月，南山的臻林天匯大廈占據排行榜首位，位列第二的是羅湖的京基水貝城市廣場，鹽田的佳兆業御璟佳園廣場位列第三。

二手市場

市場成交

2月，二手寫字樓成交81套，成交面積9763.64㎡，面積環比上漲187.8%，同比上漲452.0%，成交高位回升。分區域來看，2月，福田依然占居全市首位，占比持續小幅上漲，為47.1%；南山排名第二，占比19.5%；羅湖第三，占比10.2%。

寫字樓藍籌樓價指數

2月，美聯物業（深圳）寫字樓藍籌價格指數為241.36，樣本的成交均價為44721元/㎡，環比上漲0.42%，同比上漲0.09%，較2007年基期上漲141.36%。2月，藍籌租金指數為161.90，樣本的平均租金為169元/㎡.月，環比上漲1.20%，同比上漲5.17%，較2007年基期上漲61.90%。租金回報率報4.53%，走勢穩步上升。

商業市場篇

一手市場

新增供應

2月，開發商推盤有所恢復。據統計，2月深圳有4個新盤取得預售許可，整體新增供應套數107套，環比下降21.3%；新增面積6564.75㎡，環比下降85.4%。

市場成交

2月，深圳一手商業成交面積為25806.83㎡，環比下降58.5%；成交均價為74719元/㎡，環比上漲38.8%。分區域來看，2月，福田以9725.10㎡的成交面積排名第一，占全市份額的39.2%；龍崗排名第二，成交4850.46㎡，占比19.6%；南山和羅湖分別位居三、四名，分別占比17.4%和12.8%；其他各區則占比較低。圖 26：各區一手商業成交面積占比圖

熱點物業成交明細

2月，福田的恒大珺睿大廈成交表現最好，其次是龍崗的御景薈都和南山的太子灣瑞璽大廈，成交面積均在3000㎡以上。

二手市場

市場成交

2月，二手商業的成交面積為14991.16㎡，環比下降50.1%，同比上漲15.3%，成交量高位回落。分區域來看，2月，寶安以4533.91㎡的成交面積排名第一，占全市份額的30.2%；南山排名第二，成交2868.13㎡，占比19.1%；福田成交2802.90㎡位列第三，占比18.7%；隨后是龍崗和龍華，分別占比14.2%和8.3%，其他各區則占比較低。

商鋪藍籌樓價指數

2月，美聯物業（深圳）二手商鋪藍籌價格指數為179.14，錄得樣本均價為153963元/㎡，環比上漲0.14%，較2010年基期上漲79.14%。同期美聯物業二手商鋪租金指數為159.26，錄得樣本的平均租金為1141元/㎡，環比上漲0.30%，較2010年基期上漲59.26%。二手商鋪租金回報率為8.89%，微漲。

熱點商圈市況

據美聯物業全國研究中心對深圳各大熱點商圈監測的數據顯示，2月各商圈租金整體走勢持續回升，但幅度有所減緩，整體均租升至1141元/㎡.月。圖 32：各熱點商圈租金情況對比（單位：元/㎡.月）

備注：從2014年7月起，我們將以美聯物業全國研究中心數據庫中抽取深圳各大熱點商圈中的優質商鋪（購物中心首層、商業街街鋪等）作為重點研究對象，對深圳二手商鋪藍籌樓價做出調整，而現今藍籌樓價也代表了全市優質商鋪租售價的高位水準。