來源：劉曉博說樓市

【資料圖】

最近幾天，住建部公布的一個數字令人震撼：全國城鄉的房屋建筑，已經達到了6億棟！

注意，是6億棟，而不是6億套、6億間！

這是住建部在國新辦舉行的新聞發布會上，宣布的。住建部于3年前啟動了全國房屋普查工作，一共動員500萬人員、持續3年，調查覆蓋了中國100%的城市，100%的自然村。

在調查過程中，還給全國6億棟建筑賦予了“數字身份證”。

這個數據讓很多人感到震撼：房子真的過剩了！

甚至有人發出了“房子白菜價時代到來了”的感慨。

那么，該怎么看這個數據，未來房價又將走向何方？

需要說明的是，6億棟是全國城鄉建筑物的總量。在農村，1戶宅基地上建筑的房子，至少就是1棟。過去這些年進城的農民，在農村還都保留著宅基地，而且存在1戶多宅的現象。

農村到底有多少塊宅基地，宅基地上到底有多少棟建筑？

根據住建部2022年1月公布的數據，全國有50多萬個行政村，有2億多戶農民自建房。

但這個數據是否準確，沒有人能說得清。

其實，2億戶農村自建房的數據，跟官方公布的農村宅基地面積無法吻合。

2020年12月12日，由農民日報社、江蘇省鹽城市人民政府、中國農業風險管理研究會聯合舉辦的2020中國農業企業家峰會在北京舉行。中央政策研究室原副主任鄭新立在會上透露：

全國農村的宅基地有17萬平方公里，我們現在全國城市的建設用地一共才占了5萬平方公里，農村有17萬平方公里，現在農村人口占的建設用地是城市人口的三倍多。

全國宅基地的面積，竟然是城市建設用地總面積的3倍多。假設在城市建設用地中，35%是住宅。那么，農村居民總居住用地達到了城市居民總居住用地的10倍！人均土地占用，農村達到城市的近20倍！

全部農村宅基地，幾乎相當于1個廣東省的總面積。

17萬平方公里，折合成平方米，除以住建部說的2億戶“農村自建房”，可以計算出，每戶農村自建房占地850平方米！

這顯然不可能！

對于中國多數省份來說，每戶宅基地一般控制在125到160平方米之間，只有個別地方例外。

即便按照每塊宅基地170平方米倒推，農村宅基地也至少有10億塊，理論上可以建設10億棟房子。

在農村，的確存在1戶多宅基地的現象，而且比較普遍。

總之，農村到底有多少棟自建房，我們很難估算出來。2億棟可以看做是下限，10億棟是上限。

看到有人這樣推算：全國6億棟房子，即便5億棟在農村，1億棟在城市，城市每棟居住100人，則城市的房子足夠100億人居住。

這個推算有一個BUG：城市里不是每棟房屋都是住宅，還有學校、辦公樓、各種公共設施等。而在城市里，每棟房子只住1到2戶人家的也不在少數，這就是獨棟別墅、雙拼別墅。

過去這些年，對于全國到底有多少房屋，專家們一直在瞎子摸象，通過各種已知數據來推算，結果差異很大。

但官方一直保持沉默，不公布準確數據。現在住建部拿到了新的、準確的數據，也只公布了“6億棟”這樣一個粗線條的數據，具體數據沒有公開。

越不公開，老百姓越會認為房子過剩了。因為如果公布了，會打擊大家購房熱情。

國家統計局在《中國人口普查年鑒2020》發布的數據是：截至2020年11月1日，我國家庭戶人均住房建筑面積達到41.76平方米。其中，鄉村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米。

從統計局的數據看，住房并沒有大幅過剩。但人口普查中的住房數據，質量并不高，是被調查人員自己申報的。

總之：中國有多少房子，官方現在搞清楚了，但尚未公布。

農村住房嚴重過剩，是一個不爭的事實。絕大多數三四五線城市，以及建制鎮，住房也顯著過剩了，也可以基本確認。

中國全面房改、推進城鎮化是在1998年，之所以短短24年房子就過剩了，跟地方政府大量批地有關，也跟小產權房、違法建筑泛濫有關。

以深圳為例，官方曾在2016年公布過一組數據：截至2014年底，深圳全市違法建筑37.30萬棟共4.28億平方米建筑面積。

注意，這里的37萬棟是違法建筑，沒有包含合法的農民自建房、統建樓。

后來有數據顯示，深圳的“城中村+違法建筑”提供的住房，大約在650萬套左右。再加上商品房200萬套，100多萬間的工業區宿舍，以及軍產房、公寓等，深圳住房套數早就突破了1100萬套。

深圳1100萬套（間）住房，有產權證的只有200多萬套。東莞、佛山、廣州的情況，跟深圳也非常類似。

所以，中國城鎮建筑物里有大量的“灰色建筑”，它們沒有紅本不動產證，很難交易、抵押。大家談論房價的時候，往往不包含這種房子。

如果把這種房子加權平均一下，中國房價會降低很多。

還以深圳為例，1100萬套住房，數量遠遠超過上海和北京。上海和北京小產權房、違法建筑較少，其中上海住房總量在850萬套左右，北京在800萬套左右。

上海和北京生活的人口比深圳多數百萬，但住房套數只有深圳的80%左右。按理說，深圳房價應該顯著低于上海和北京，但由于商品房稀缺，所以深圳商品住宅價格高于京滬；但深圳沒有紅本的房子價格，就低很多。

這說明：大家不僅僅需要房子住，還需要紅本來抗通脹。這就是深圳房子夠住，但房價依然高企的根本原因。

放眼全國，在6億棟房屋里，沒有紅本的房子估計也在半數以上，甚至比例更高。

這意味：中國住房是雙軌制的，但大家有意無意忽略、無視“灰色住房”。很多城市擁有大量灰色住房，也就是天然廉租房，但官方有意無意忽略這些天然廉租房，非要自己另外建設一批廉租房。

所以我的結論是：

1、住建部發布“全國6億棟房屋都擁有了數字身份證”，傳遞了兩大信號：第一，房地產稅的腳步越來越近；第二，房價高度分化時代到了。

住建部3年摸清了全國住房家底，主要是為開征房地產稅做準備。這說明，目前開征房地產稅的數據基礎、技術手段等，已經齊備了。

房地產稅新一輪試點，或許會在2023年啟動。盡早發布一個理性、可承受的房地產稅方案，結束房地產稅的懸劍效應，將對房地產行業構成利好，對經濟回暖構成利好。

2、從全國范圍看，中國的房子夠住了，有過剩的跡象，但分布非常不均衡。

在人口顯著流入的、高級別的城市，新移民自有住房率仍然偏低，住房矛盾尖銳。以深圳為例，實際工作生活在深圳的2000萬人口中，70%的人還沒有在深圳擁有住房。中國人不僅需要有地方住，還希望用紅本住房可以抵御通脹。

住房空置和浪費，主要在農村自建房和農村宅基地上。農村宅基地如果擠水分，至少可以騰出2個臺灣省，甚至3個臺灣省的面積。

3、未來房價會進一步分化。人口嚴重流失地區，房子會進入白菜價時代。但中心城市、核心片區的房價，仍然會比較貴。

中國房價高，是因為商品房包含了70年土地使用權，房價里很大一部分是政府稅費。比如一線城市新房價格構成中，稅費占比超過60%。

4、房地產稅開征后，中心城市對落后地區的財政轉移支付力度將加大。將來一線、二線等城市的地方財政，將越來越依靠于房地產稅，其他稅種上獲得的地方分成比例可能下降，對中央、對全省財政的貢獻率會有所上升。