寫字樓市場

(資料圖)

深圳一手辦公成交回暖，成交分布集中

深圳二手市場抗壓力出色，租金、回報率齊上漲

2023年寫字樓市場供應企穩，市場整體成交向好

01深圳一手辦公成交回暖，成交分布集中

（1）供應量持續走低，寶安、南山領銜供應端

據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，2022年一手辦公新增供應面積約為71.34萬㎡，同比下降10.9%。近兩年，辦公供應高峰已過，2020年、2021年和2022年連續三年供應出現持續下滑，回落至2015年的水平，但鑒于前海區域未來仍有樂觀的的供應前景，且疫情影響將成為歷史。因此，預計2023年全年供應將略有上升，維持在80-90萬之間。從分月的供應情況看，并未出現明顯斷檔，各月份供應相對較為均衡，年底出現小幅翹尾的行情。

分區域來看，寶安區供應量占據全市第一，占比37.7%；其次為南山區，占比31.7%；隨后才是羅湖和龍崗區，分別占比13.7%和9.7%；光明、坪山和龍華僅提供少量供應；福田、鹽田、大鵬深汕零供應。

（2）一手成交波動前行、年末翹尾，價格受結構性影響較大

據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，2022年深圳一手寫字樓共成交3009套，成交面積37.94萬㎡，同比上漲10.3%；在住宅市場走低的大環境影響下，辦公市場關注度有所提升，需求小幅上升，全年成交持小幅上漲。全年平均成交價格為52783元/㎡，同比下降7.5%。

套均成交面積較2021年持續上漲，達到126.1㎡，中小面積辦公產品在市場上仍是主力產品。

分月份看，成交全年呈波動前行、年末翹尾行情，6月、9月、11月和12月出現了明顯的走高行情，其他月份大多處于低位運行狀態。價格方面受成交結構的影響，走勢變化較大。

分區域看，龍崗、寶安和南山成交放量，成為成交的熱門區域，亦是全市成交的主力；福田、龍華、坪山和深汕在原有的基礎上，成交有所增加；羅湖、鹽田和光明則成交出現明顯降幅。

2022年的一手寫字樓市場，成交分布較為集中，龍崗、寶安、南山和羅湖四區領銜，其中，龍崗成交位列榜首。

02深圳二手市場抗壓力出色，租金、回報率齊上漲

（1）成交量跌價穩，市場處于調整期

2022年二手寫字樓共成交950套，成交面積10.88萬㎡，面積同比下降6.1%，總成交量仍遠低于一手辦公。整體來看，二手寫字樓憑借優勢的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且空置率及抗跌能力目前仍好過一手寫字樓，但由于二手寫字樓可售存量不高，導致其可選擇性不多，且寫字樓一、二手市場產品的替代效應較強，一手供應區域已日趨成熟，二手的優勢將持續弱化，此消彼長之下，未來一段時間內相互競爭將愈發激烈。

價格方面，44406元/㎡的年度均價較2021年微漲0.2%，成交的持續小幅走低阻礙價格回升。

近年來，二手辦公成交持續走低，稍有放量便可帶動月度成交走勢的明顯變化，因此全年成交量走勢呈明顯的震蕩態勢；價格方面，受疫情反復的影響，全年價格走出了小“V”曲線，三季度雖有明顯回落，但年底的快速回升，在整體上保持了價格的穩定。

分區域看，羅湖和寶安兩區二手辦公市場的成交量有所上漲，其他四區均有一定下滑，尤其是鹽田和龍崗降幅較為明顯。

福田區依然是全市的成交主力區域，成交面積51511.34㎡，占比47.4%，較2021年上漲1.4個百分點；羅湖成交16282.82㎡，占比15.0%，亦出現了小幅上漲；寶安成交有明顯上升，成交面積為15860.29㎡，占比進一步提升至14.6%；南山則出現了小幅下滑，成交15490.34㎡，占比14.2%。整體來看，二手寫字樓成交主要集中在原關內區域，以福田、羅湖、南山和寶安為主，其中，寶安成交近年來持續上漲，未來潛力可期。

（2）藍籌租金攜回報率同步小幅上漲

2022年度寫字樓藍籌租金價格為163元/㎡.月，較2021年上漲約7.9%。一方面，辦公租賃需求持續回升，帶動了租賃市場的提升；另一方面，新增供應持續減少，給市場提供了相對充足時間消化，整體辦公物業空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。同期租金回報率報由4.33%上升至4.47%，全年的平均租金回報率上升至4.40%。

032023年寫字樓市場供應企穩，市場整體成交向好

回首2022年，在疫情的影響下寫字樓需求小幅回升，一手市場表現明顯好過二手市場，市場需求逐漸由舊物業向新物業轉移，2023年這一趨勢有望加劇。整體供應方面預計2023年全年供應企穩，將維持在70-80萬㎡左右，其中南山前海及寶安區域供應占比有望進一步走高。

同時，受前海區域高檔寫字樓的供應占比加大的影響，一手整體價格將小幅上漲，二手在經濟復蘇、需求回升的前景下，價格也將有所回升。

租賃市場方面，目前市場需求將處于持續回升的階段,全市寫字樓的整體空置率在2023年將進一步走低，或低至15%以內，這有利于進一步促進市場租金的回升。

同時，美聯物業看好大宗成交2023年的高光表現，預期整體成交能夠邁入上行區間。總的來說，美聯物業對2023年辦公市場持樂觀的態度。