三年疫情，深圳樓市經歷了從2020年的逆市起飛到715新政的打壓下，以及疫情反復影響，過去的12個月，深圳新房+二手房成交量累計5.7萬套，而疫情前的2019年，深圳全年新房+二手房成交量為11.5萬，對比3年前，深圳的住宅成交量可以說是腰斬了，那么究竟是什么原因導致當下深圳的住宅成交如此低迷呢？

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疫情影響收入預期 近半受訪者呼吁下調首付及利率

通常嚴格的政策調控是影響樓市下行的主要因素，然而疫情帶來的收入下降，影響了大部分人的生活狀態，大多數人開始減少非必要的開支，即使作為中國人最重視的住房問題，也不得不在收入減少的現實下低頭。

近期美聯物業全國研究中心做了一項關于深圳購房者意愿變化的隨機問卷調查，從138個受訪者調查結果發現，47.1%的受訪者表示暫時不打算買房，占比近一半，而短期內（三個月-半年）的占比僅2.9%，可見目前市場客戶置業信心仍以觀望為主。

據調查結果顯示，58.7%的受訪者表示購房的目的是改善、換房需求；其次為首套自住，占比為22.5%；投資占比僅為13.0%，可見在“房住不炒”的總方針下，房子逐漸回歸居住屬性，然而有改善、換房需求的購房者通常更受到政策限制，二套房的首付及利率要高于首套房，如今一二手房的低迷不排除因有改善需求的購房者停留在觀望過程，遲遲未上車。

由于受訪者購房目的以改善、換房為主，所以計劃購房戶型以3-4房為主，占比高達77.6%；兩房、一房的占比僅為16.7%、0.7%。

受訪者雖然對房屋的類型不看重，但對于房子的最高樓齡相對重視，74.6%受訪者表示能接受的最高樓齡是10年以下；能接受的最高樓齡在20年以上的，占比僅為4.3%。

由于受訪者購房以3-4房為主，對應的購房面積在70-90㎡三房、90-120㎡四房是受訪者主要的計劃購房面積，有部分資金實力雄厚的購房者偏向購買120㎡以上的大戶型產品。

與受訪者購房目的及計劃購房面積相對應，購房總價在500-800萬的物業最受歡迎，其次為200-500萬以內的物業。此外，有超2成的購房者傾向購買1000萬以上的物業，可見深圳并不缺乏購買力。

對于受訪者來說，促使其購房的因素有多種，根據調查顯示，目前降低首套房、二套房的首付比例能促使購房的比例占40.9%，降低首套房、二套房的利率占38%，房價向下調整占37.2%。

深圳無論是新房還是二手房，今年均有所下降，市面上多數不乏有打折的新樓盤，二手房方面多個區域二手樓盤也逐漸接近指導價甚至有低于指導價成交的案例出現。

目前房價基本已達到預期的下調，首付比例以及貸款利率自然也成為目前置業人群最為關心的指標之一。

堅守715政策 部分網友呼吁調整限購

目前深圳限購仍延續715政策，首套房的首付也維持在3成。

根據樂有家研究中心在11月統計的深圳各商業銀行房貸利率情況顯示，目前深圳各大商業銀行貸款利率普遍在4.6%，在現行LPR值上浮30個基點，是整個大灣區中房貸利率最高的城市，即使國內部分城市房貸利率已下探到3字頭的低位，然而深圳依舊不為所動。

在全國各大一二線城市紛紛解除限購以及降低首付比例的形勢下，深圳的限購限貸政策并未有任何松綁的跡象。

也有深圳網友提出對當前限購政策的建議，其中不乏針對社保年限、以及入戶年限、貸款政策等調整需求。

來源：領導留言板

家庭剛需自住仍是主力 首個不限購項目打破僵局

根據克而瑞數據顯示，近一年來70-90㎡、90-120㎡仍是市場成交主力，平均每個月套數占比都在6成以上，這也與前面所提到的調查中受訪者計劃購房面積一致，目前市面上購房者以改善、換房為主，在市場反映方面，自然也以70-120㎡面積段居多。

價格段成交結構方面，根據克而瑞數據統計，近一年深圳商品住宅各總價段成交結構中，總價300-400萬、400-500萬的住宅是目前市場成交結構的主力，而300-500萬的總價主要分布在光明區以及坪山區，這也是光明區即使今年日光盤減少但成交量仍然居于深圳各區領先的原因，光明以及坪山的均價3-5萬/㎡，各種配套的完善使得光明以及坪山成為深圳剛需首選置業地。

近日，深圳樓市最受關注的莫過于南山御成府的開盤，據各網絡媒體報道，御成府或將成為深圳首個限貸不限購的住宅項目，當然該項目的居住屬性為“單身公寓”，主要為小戶型，據悉該項目不占名額為住建局特批。

據不完全統計深圳單身公寓的和單身宿舍新房和二手房目前現有共有43萬套左右，并且單身公寓本身也屬于剛需類，從御成府的爆火也可以反映出當下深圳置業需求者對于限購政策的變化高度敏感。

近期全國陸續有大城市解除限購，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房住不炒的角度看，限售政策具有非常好的效果，城市通過限售的落實可以減少炒房客投機的可能，而大城市應該在“無條件限購一套+限購3年”類似方面做研究，真正保障合理的住房消費需求。

來源：綜合自美聯物業、克而瑞深圳區域、樂有家研究中心等