來源：?洪波大視野

別人恐懼時我貪婪

(資料圖片)

法拍房還是很多流拍?

和困難收尾的

這一年多，樓市行情差了，很多人的收入、工作也因為某些事情受到了影響。

導致近年來各大城市的法拍房源都在增加。

比如，雖然上個月因為受某些影響，全國住宅法拍房的掛牌量環比均有所下降，但同比卻是上漲的！

上月全國住宅掛牌法拍房將近4.8萬套，環比下降8.04%，終止了連續7個月的上漲趨勢，同比去年卻是上漲了20.2%！

截至到12月，今年全國產生的法拍房總量（包括住宅和其他產權的不動產）已經達到了88萬多套，超越2021年全年法拍房總量的11.2%，也就是79.34萬套。

而在11月，全國重點監測的37座城市的法拍房掛牌增加了27689套，環比下降8.18%，同比去年上漲了16.57%；

同時同比去年11月，法拍房數量上漲的城市有22個，占比59%，而下降的城市也有15個。

深圳方面，在上個月大概新增了255套住宅法拍房源上拍賣網拍賣，參拍人次達到458人，而實際參與拍賣競價的人次達到420人！

看戰況可以說是有種供不應求的感覺，但255套的法拍房源最終成交只有89套，成交率為35％；

流拍了119套房源，流拍率為47％；而這89套法拍房最終為樓市貢獻了將近7億的銷售額。

而剩余的幾十套則是無人競拍，基本可以屬于是差的標的。

可能有人看到法拍房源增加了會恐懼：

樓市是不是不行了？

房價是不是要大跌了之類的......

但另一方面，則有些人早就做好準備蹲筍盤、蹲法拍房源。

為什么呢？

法拍房雖然比較復雜，但也是筍盤的一種，運氣好遇到好收尾的其實買法拍房確實很劃算。

因為不少法拍房確實是市場價低很多，特別是現在樓市行情差的時候不用法拍房都會時不時出一些低于二手指導價的正常房源筍盤出來。

那法拍房要再低才能被成功拍賣，也就是內卷非常嚴重了。

所以如果在這個大部分人還在恐懼及疑問樓市是否到底的時候你大膽的去抄底確實能有很大的機會淘到一些性價比極高的房源。

而從放盤量和成交量來看深圳的話，11月的數據比起10月份來說均屬于下滑趨勢，10月份掛牌了321套法拍房源，11月減少了66套；

從成交的房源面積來看是100㎡以上的房源成交占比較多，因為面積大、單價高、總價高的核心區房源折扣下來的力度會更大更劃算。

因此為什么很多高端購房客會蹲豪宅法拍，分分鐘低于市場一兩千萬、兩三千的價格你就可以拿下了。

就像我們之前也發過寶中標桿豪宅壹方中心玖譽的253㎡大復式，業主急售3800萬，比之前的最高報價直降2000萬！——抄底寶中頂豪！253㎡復式直降2000萬，498㎡稀缺戶型放賣......

那這只是正常二手房筍盤的報價而已，法拍房就會更卷。

比如位于葵涌的海邊別墅麓灣居降價了2000萬+都沒人要。

該房源購買欲2018年12月登記，是建面420.62㎡的別墅，業主買入的價格是4688萬。

在去年2月，這套別墅就降價1000萬以約3533萬的起拍價進行一拍，但無人競拍流拍；

后來還經過了二拍的流拍然后進入了變賣環節，可惜依然無人問津，依然流拍。

隨后今年該別墅還掛牌了兩次拍賣并且最后以約2187萬元的起拍價掛牌依然是0人報名競拍。

對比業主買入時的4688萬，最后掛牌價活生生降了將近2500萬，降幅達53%！

不過上述的例房源屬于荒郊野嶺的別墅才無人競拍，如果是深圳市中心核心區的房源那早就被人搶走了，畢竟對比四年前的價格就打了半價！

如果是深圳核心區的房源，再對比如今的市場價早就遠遠超過了半價，可能都去到了3折了！

不過雖然說法拍房性價比很高，但是也不是說法拍房就一定能被人接受拍下的。

隨著去年底開始的政策持續收緊，之前不少拿經營貸加杠桿的炒房客遇到了資金問題無法繼續供房導致房子被銀行收回拍賣；

加上受經濟影響，一些普通老百姓的收入or工作受到影響無法繼續供房的也被迫要走到拍賣這個階段；

還有一些經營困難的企業老板也只能把房子變現救助公司......

近些年常見的期房爛尾or房價跌很多，業主選擇不要房子了的斷供情況。

這些都是法拍房新增的幾大原因。

而雖說法拍房性價比很高，但是法拍房背后的復雜因素太多了，導致很多人看到價格劃算也不想買。

比如深圳前不久就有一套千萬級別的法拍房被拍賣，但拍賣成交后，業主的前妻卻一直霸占其中不愿搬離，導致買受人盡管辦完了過戶手續也無法入住只能向法院求助。

而且也不是所有的法拍房都是核心區或者優質房產，那么有很多流通性不高、未來預期不高的房子就算價格再便宜也一樣不會被人買下，就像上述的荒郊野嶺的別墅等。

然后就是有復雜糾紛、且情況不明的房子再便宜大家也不想拍下買，就好像上述的例子一樣，拍下后可能很長的時間內都收不到房子。

還有一個問題就是，根據相關規定，當法院拍賣的房無人報名或無人出價的時候，房子就流拍了。

但第二次拍賣時的起拍價降幅最高可達20%，因而就出現競拍者故意“流拍降價”的情況。

有買家便利用這種“流拍降價”的規律故意不出價，任由房屋流拍，繼而進入二拍達到起拍價更低的效果去撿漏從而造成了“流拍”的情況。

而今年比較常見流拍的原因還是因為價格不夠筍疊加觀望情緒。

但年底了中央不停在出臺各種信心給樓市，大家的觀望情緒逐漸平復。

各種成交都開始在回暖，無論是法拍的還是正常交易的二手房，成交量都開始上升。

導致深圳有個別核心區的法拍房居然競拍到了市場價甚至比市場價還高一點點的價格成交。

不過這種房源一般都是本身比較稀缺的戶型、朝向之類的。

比如正常的二手市場可能常年很難放一套出來的那種戶型。

遇到那種沒什么手尾的、價格又很筍的、房產又優質的確實可以考慮一下買法拍房，其實只要產權干凈，買完后就和正常二手房一樣。

文中圖片部分來源于網絡

本文轉自??洪波大視野公眾號