前海房價領跌深圳

沒看錯吧！真沒有。前海房價破防了，領跌深圳了

前海二手房價走勢

【資料圖】

10月以前前海的二手房價還在1.1倍指導價以上，進入11月，直接跌到1.03倍指導價。

除了經濟下滑、指導價調控等因素外，最主要的前海自貿區和蛇口新房的互卷。

1、從蛇口招商太子灣這個熱盤開始，西部和新區新房不需要積分就能入圍。

2、從頤城棲灣里開始，不但不需要積分，而且居然還沒日光，倒掛被寄予厚望的樓盤日光。

3、從萬科臻灣悅開始，前海的新房打折賣，而且還是九折。新房都這卷，那二手房怎么過？

前海新房影響的不只是南山前海，還有寶安中心

寶安中心二手房價走勢

寶安中心11月指導價也一樣破防，1.02倍指導價。這并不是所有的房價都這樣，而是只有接近指導價的房子才更容易成交。

一、二手房價走勢

在劇烈的市場波動下

，統計局官方的二手房價指數已經失效了，不能顯示市場的嚴峻情況，還是采用老唐的參考價比值，也就是成交價/參考價，更能準確反映市場波動，全市成交走勢

圖例：黃色是參考價比值，6月開始一路下滑

橙色為成交量。

8月成交量達到最低，在此之前疫情影響經濟下滑，公務員、事業單位降薪，大廠裁員、中小企業也裁員，收入下降影響交易量。

9月開始價格降幅加大，1.05倍指導價，交易量回升，剛需進場買房。

10月價格繼續下降1.04倍指導價，剛需繼續買入，托了10月的底。

11月7天數據，價格1.02倍指導價，換算為1個月量與10月基本持平。

深圳各區房價的極端降幅

以上表格代表各個行政區降幅較大的，但不都是這么大。

二、樓市政策轉向救市

一）2021年進入石器時代，樓市政策在三道紅線、集中貸款管理制度作用下探底。深圳又加碼指導價、大學區，讓房價從1.3倍指導價下降到1.14倍，下降了13%。全國樓市進入無望模式——石器時代。

二）2021年12月以后樓市調控轉向，看上去不錯。

三）樓市政策徹底轉向，金融支持地產16條促進地產復蘇，科學精準防控20條促進經濟復蘇，G20峰會外部關系緩和也利于經濟復蘇。這些目標能實現嗎？

三、樓市復蘇的障礙

樓市復蘇道路上的障礙

一）16條怎么落地？關鍵一點是能否在在北上廣深一線城市落地，樓市放松政策一直帶個帽子——“因城施策”，于是一線城市就成了因城不施策，但是應該看到今年以來，二、三城市救市力度已經相當大，解限購、降首付、降利率但是作用有限，一線城市沒有放松，房價持續下跌，二線以下城市很難回暖。茅臺不漲，瀘州老窖能動嗎？關鍵看一線城市置業端能否放松，不放，這些政策都白費，不會起作用，地產商有錢了？房子就有人買，太天真了！

二）科學精準防控20條，講的是科學，目前出現了反復、鐘南山、張伯禮、張文宏等醫學專家紛紛表態，病毒毒性減弱、傳染性增強，難防但易治。清零還是共存？還在博弈得失，沒有定論，這對經濟復蘇影響非常大。

三）房地產稅，這達摩利斯之劍一直選在頭上，樓市稍有恢復或異動都有可能落下來，但1套房不用怕，大概率免征，很多所稅務專家也認為，應該家庭兩套免征，以免帶來離婚潮。

四）人才房，新形式的保障房，新加坡的組屋，這個影響倒不大，因為深圳商品房供需關系緊張，大量的小產權房價格低、租金低其實是起到了保障房的作用，保障房更多的是替代小產權。

新加坡的組屋、商品房價格都在上漲，組屋更多，兩年半40%，商品房23.5%，今年預計10%左右。對保障房政策倒不用特別擔心。

綜上分析結論：

一）深圳樓市能否回暖主要還是看落地政策，如果樓市政策一點不放，就要等經濟復蘇才能回暖；如果一線城市樓市政策不放松，經濟能否復蘇也是未知。

二）如果樓市政策放松，會立即筑底，并隨著經濟復蘇逐步回升。