近日，寶安住建局發布《寶安區城鎮老舊小區綜合改造工作實施方案（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），公開征求意見。

老舊小區改造實施內容包括改造對象、改造內容及改造標內容，實施方案根據國家、廣東省及深圳市老舊小區政策要求分別具體明確了三方面的相關內容。

老舊小區改造主要有四條路徑，分別為企業投資改造運營、“拆、改、建”混合改造、統籌“三舊”聯動改造及政府主導投資建設，實施方案分別對四條路徑的改造方式、條件及要求進行了闡述。

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老舊小區改造資金籌措方式有：政府出資、專營單位出資、市場主體改造經營投資及居民出資。各項目根據項目實際情況和條件可選擇其中一種或多種方式結合籌措資金，鼓勵和引導社本資本及居民積級參與老舊小區改造。

實施工方案為老舊小區改造項目改造明確了全過程的實施步驟，為各街道開展老舊小區改造摸底調研、編制規劃計劃、項目具體實施等工作提供了操作指引。

意見稿表示：

城鎮老舊小區改造對象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾進行綜合改造意愿迫切的城鎮老舊小區（ 含單棟住宅樓）。結合財政實際情況及小區改造需求可以適當將2005年以前建成的小區納入改造范圍。

改造內容可分為3類，即基礎類、完善類、提升類。基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改； 完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升類要按照政府引導、 市場化運作的模式，做到能改則改。

工作目標

根據國家、省市等上級部門要求，力爭在2022年底前形成老舊小區改造改造模式和工作機制，并建立完善類、提升類改造長效機制。

到“十四五”期末，按照上級要求，全面完成 2000年底以前建成的城鎮老舊小區基礎類改造，選擇具備條件的小區、社區、片區開展完善類、提升類改造。

實施內容

（一）改造對象

城鎮老舊小區改造對象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾進行綜合改造意愿迫切的城鎮老舊小區（ 含單棟住宅樓）。結合財政實際情況及小區改造需求可以適當將2005年以前建成的小區納入改造范圍。

已納入拆除重建類城市更新項目拆除范圍的、納入土地整備實施項目的不得納入老舊小區改造范圍。

（二）改造內容

城鎮老舊住宅小區改造屬于綜合整治類城市更新范疇，在保持小區用地現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進行的改造。改造內容可分為3類，即基礎類、完善類、提升類。基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改； 完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升類要按照政府引導、 市場化運作的模式，做到能改則改。

1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，市政配套基礎設施改造提升包括小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、 供熱、消防、安防、生活垃圾分類、基礎通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等的改造提升。改造提升時應充分滿足綠色、節能、低碳等理念。

2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯、探索實施建筑屋面平改坡等。其中，環境及配套設施改造建設包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信報箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、 衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

（三）改造標準

老舊小區改造應根據省、市相關老舊小區改造相關指引明確改造標準。同時，為建立符合我區工作實際的老舊小區改造標準，切實發揮改造效果，由區住建局會同區發改局編制試點項目改造標準指引。各實施單位應參照各級改造標準指引落實工作。

實施路徑

（一）企業投資改造運營。統籌小區內部及周邊存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場主體，通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，對改造后的項目授權市場主體在一定年限內經營，實現小區改造建管一體化以及“自我造血”式的有機更新。

（二）“拆、改、建”混合改造。對部分低利用率的公共服務設施，可以拆除后重建。探索在小區、社區、片區內征收拆除部分建筑或設施，利用拆除后的新增空間，直接增設公共服務設施。

對小區或片區內存在嚴重安全隱患且無修繕保留價值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建規劃管理規定》（深規劃資源規［2021］4號）的相關規定，拆除后重建，按照“誰出資、誰受益”的原則，由實施主體和業主合理分擔建設改造成本，符合市、區財政補貼政策的給予財政支持，鼓勵原產權單位對房改房給予資金支持。在居民同意開發運營機制、土地使用權屬、利益分配方案的前提下，允許將拆除重建后的建筑增量用于經營，以平衡改造成本。可利用小區或片區內零星閑散土地資源和地下空間，配建公共配套和相關基礎設施，實施片區服務設施、公共空間等共建共享。

（三）統籌“三舊”聯動改造。鼓勵各街道采用項目組合實施、聯動改造、異地平衡的方式，統籌城中村綜合整治、拆除重建類城市更新和老舊小區改造同步實施，統一引入社會資本作為實施主體， 加強服務設施、 公共空間共建共享。區有關主管部門在審批項目的過程中要主動作為，適當優化審批機制，支持“三舊”改造項目與老舊小區改造組合實施。

（四）政府主導投資建設。對于不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區，由轄區街道辦事處 按照“保基本”的原則申請政府投資立項實施基礎類改造項目。

資金籌措

（一）政府出資

1.?對不屬于水、電、氣、通信等專營機構實施的基礎類改造，以及社會資本未介入的完善類、 提升類改造，主要由區政府投資并組織實施。 對國有產權小區進行改造的，鼓勵原產權單位和管理單位共同出資或管理單位單獨出資參與改造。

2.積極申請中央財政補助資金、中央預算內投資、省級資金補助，提前部署，做好項目儲備，在規定時限內做好申報。任務部門應重視資金支出進度要求，嚴格配合落實資金投向和使用要求，財政部門加強資金使用審計監督力度。

3.依政策申領市財政返還補貼及保證區財政補貼。按照我市老舊小區相關補貼政策規定，結合改造成果依規申領補貼。同時我區應根據市相關政策文件，制定相應涉及老舊小區改造活動的專項補貼政策，引導企業、群眾開展改造工作，申領補貼。區發改、財政部門應配合落實相關資金立項及財政保障。

（二）專營單位出資

對水、電、氣、通信等專營領域基礎類改造內容，由專營單位組織實施， 改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專營單位，由其負責后續維護管理。

（三）市場主體改造經營投資

區有關部門和各街道可積極搭建平臺，結合小區業主意愿，通過提供社區相關資源，引入市場主體投資參與老舊小區改造，并委托其后續運營。

（四）居民出資

引導居民通過直接合力募集、使用住房公積金、使用住房維修資金等方式出資出力參與公共區域的改造，或自行募資開展如增加電梯、智能停車設施，公共活動用房等。

工作步驟

（一）調查摸底。各街道辦負責對轄區內老舊小區進行摸底調查，摸清老舊小區的數量、樓棟數、戶數、建筑面積、產權性質、建成時間、房屋安全狀況、現有基礎設施和公共配套等基本情況，大致掌握小區業主普遍的改造意愿和改造需求。

（二）編制規劃計劃。區住建局結合前期摸底情況和已完成的各類專項改造項目情況，組織編制全區“十四五”期間老舊小區改造總體規劃，確定改造的總體目標、發展方向，形成全區總體項目儲備庫，并征求區發改和財政部門意見，擬定資金預算安排滾動計劃。結合房屋安全治理工作和居民改造意愿，按照輕重緩急編制各年度老舊小區改造計劃，經征求相關單位意見后，報市領導小組審查。每年度改造計劃原則上在上一年中期即確定計劃任務。

（三）具體項目實施

1、制定全過程實施方案。

街道辦事處在區領導小組確定下一年度改造計劃后，結合老舊小區特點，因地制宜制定項目全過程實施方案。明確實施主體，選擇由街道辦申請政府投資立項改造或引入市場主體實施或由居民自行改造的方式；明確改造內容，針對小區的痛點和短板，基礎類應改盡改、完善類宜改即改、提升類能改則改；明確資金安排，擬定政府、企業、居民等各方出資比例；明確實施路徑，結合小區實際，鼓勵采用片區聯動、拆改混合等改造方式，鼓勵社會力量采用EPC總承包、企業代建、BOT等多種建設模式；明確時間安排，包括投資立項、設計、招標、施工建設、運營、移交等各階段的時間階段；明確后續管理機制，引導居民協商確定改造后管養維護責任、管理規約和業主議事規則，沒有物業管理的小區引導業主委托具備相應能力的單位作為管家，沒有小區物業維修基金的，要求業主在改造后建立物業維修基金作為政府投資實施小區基礎類改造的重要條件之一。項目實施方案在征求相關職能部門意見后，在小區顯著位置進行公示，征集小區業主意見。鼓勵邀請顧問單位進駐社區參與改造咨詢工作，從設計源頭提升項目品質。

2、政府投資基礎類項目。

街道辦事處根據項目實施方案的安排，委托設計咨詢單位結合專項工程實施需求、居民改造需求和小區長效管理需求，編制項目具體改造方案，經征求相關職能部門意見后，在小區顯著位置公示，公示完畢后將項目可研報告或項目建議書報區發改局申報立項。

3、多方投資的綜合類項目。

由市場主體作為實施主體同時開展基礎類、完善類、提升類改造的項目，實施主體根據街道辦事處制定的項目實施方案，組織編制具體改造方案，經征求相關職能部門、轄區街道辦和社區工作站等單位意見后，在小區顯著位置公示，公示完畢后報區領導小組辦公室和轄區街道辦事處備案。

4、報建審批。

建立區領導小組成員單位聯合審查制度，對于基礎類改造項目，各審批部門應進一步精簡手續和材料，對于市場主體實施的綜合類項目，提請區領導小組會議聯合審查。

5、施工建設。

實施主體做好老舊小區改造工程的組織實施，會同有關參建單位，科學安排各分項工程和專業經營設施改造工程、專項改造工程的工序和工期。相關職能部門、轄區街道辦事處和社區工作站在施工過程中積極做好居民的溝通協調工作。

6、過程監督。

區領導小組辦公室定期對改造項目各階段的進度、質量、安全、效果、資金使用、居民的滿意度等進行監督檢查。

7、聯合驗收。

老舊小區改造工程竣工后，由實施主體申請，街道辦組織有關部門、進行綜合驗收。老舊小區改造中涉及的管線遷移改造、既有建筑節能改造、加裝電梯等驗收工作由專業經營單位或相關主管部門按有關規定執行。

8、后續管養。

老舊小區改造工程經驗收合格，移交小區物業服務企業或運營企業或小區業主委員會負責后期管理維護。區領導小組辦公室建立老舊小區物業管理或運營考核評定制度，轄區街道辦事處按照項目實施方案引導居民協商確定改造后管養維護責任和管理規約，確保整治效果有效保持。

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