周邊新盤和二手房均價已達7萬+/㎡，未來該舊改項目還有哪些看頭？

(資料圖片僅供參考)

近日，龍華區2022年六大重點片區新開工項目啟動儀式上宣布新開工28個項目，此次28個項目中包含城市更新類項目1個、基礎設施類項目9個、住宅類項目6個等。

其中就包括位于龍華中心商圈的“龍華商業中心城市更新單元北片區項目”，該項目與鴻榮源的壹成中心花園隔路相對。

2021年6月，舊改項目對面的鴻榮源壹成中心璞譽府新盤開盤，戶型建面約143-296㎡，均價約7.36萬/㎡，當日開盤就已售罄。

另外，周邊壹城中心花園的二手房參考價也達到了6.8萬/㎡，中海錦城二手房參考價為7.14萬/㎡。

改造歷經18年現在被分為5個片區

坊間習慣稱之為“龍華中洲舊改項目”，位于龍華老城核心地帶的矚目項目，現在龍華商業中心舊改這個巨無霸舊改項目又一次被大眾注意。

龍華商業中心舊改項目早在2004年10月，就位列寶安區和龍崗區自行開展的70個舊城舊村改造項目之一。

改造歷史距今約18年的時間。

直到2010年才被納入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃項目》。

項目在沉寂多年后，近幾年終于迎來實質的進展。?

2021年5月，龍華區城市更新和土地整備局曾發布關于龍華商業中心城市更新單元擬增補地塊的更新意愿，增補拆除范圍8987㎡。

今年項目又有了新進展，根據已陸續公布的開發主體來看，實施主體已不完全掌握于中洲一家，已被“一分為五”，同時包括了金地、鴻榮源等實施主體。

更新單元整體規劃，含北、中、東、南一、南二共5個片區，各個片區均整體實施。

整體更新單元拆除用地面積34.3萬㎡，其中開發建設用地面積19.6萬㎡，規劃容積為161.5萬㎡，規劃容積率8.26。

其中住宅90.25萬㎡（含公共租賃住房22.5萬㎡），商業、辦公及旅館業64.3萬㎡（含商業文化設施不低于3.28萬㎡），地下商業1.35萬㎡。

未來，還將建設4所幼兒園，2所九年一貫制學校和1所高中，1個文體公園。

2022年9月8日，龍華區城市更新和土地整備局發布關于龍華商業中心城市更新單元中片區項目實施主體確認公示。

中片區項目拆除用地面積16.3萬㎡，其中開發建設用地面積9.2萬㎡。

實地探訪該項目，龍華商業中心舊改項目所在地的原建筑物屬性較為純粹，此前片區多為工業區、宿舍和商業用地。

五大片區的改造進度如何？

南一、二片區進度最快，正在施工建設中。

據現場工程概況牌顯示，龍華商業中心城市更新南一片區項目基坑支護、土方石及樁基礎工程的開工時間為2022年9月9日，計劃竣工日期為2023年4月5日。

項目擬建設3棟住宅、1棟保障房、1棟辦公樓及1棟幼兒園，地下室4層。

旁邊也正在建設龍華學校，總建筑面積5.48萬㎡，計劃開工 2022年3月28日，計劃竣工為2023年8月24日，項目已出地面多層。

該學校為新建學校，規劃為54班九年一貫制學校，主要建設包括普通教室、專業教室、多功能廳、室內體育館、游泳館、教室宿舍等。

北片區被稱為新“幸福城項目”，已開工建設中。

當天正在搭建建筑工地入口和施工現場的公示牌。

該項目拆除用地面積5.46萬㎡，總建筑面積約27.2萬㎡，包括住宅、商業、辦公及旅館業、保障性住房、配套道路等城市基礎設施、幼兒園等公共服務設施。

中片區和東片區進度相對較慢，現還未有施工進展。

中片區不少土地上還留有未拆遷的舊樓，現在已無人居住，現場的挖掘機能明顯看出已有較長時間停止工作，實施主體為中洲龍商置業有限公司。

壹成中心對面的東片區一塊被圍起來的大型空地已經拆平。

2020年1月，舊改東片區范圍內的龍泉酒店等主體就開始傳出拆除消息。沿途有部分商業店鋪被圍起來，店鋪內部已經無人營業，隨時準備拆遷中。

2年過去了，無任何拆遷動靜。

周邊小區住宅曾被“踢出局”

周邊離得最近的小區是錦繡花園，在2015年就曾傳出錦繡花園在龍華商業中心舊改范圍內的消息，當時就有購房者想高價購入該小區的房產，通過“博舊改”盈利，從而讓拆遷進度變得更加復雜。

舊改周邊老舊小區分別是錦繡花園和龍澤榕園，其中龍澤榕園二手房參考均價為4.46萬/㎡，錦繡花園二手房參考均價3.86萬/㎡。

在2019年3月，該項目原計劃拆除用地面積被調整為33萬㎡，錦繡花園住宅小區被劃出了舊改范圍。

如此一來，項目的拆遷難度大大降低，產權權屬比較明確且集中的工廠、商業用地拆起來進度會快很多。

原計劃拆除總占地41.59萬㎡，變更為33萬㎡，小了8.59萬㎡。

另外，周邊聚集了多個大型舊改項目，還有海岸城、德業基、華潤、華僑城、龍湖、卓越等眾多更新項目，該片區的舊改規模較大。

當舊改逐步推進后，生活、教育、商業配套將得到更好的補充，龍華商業中心舊改項目周邊規劃有地鐵25號線，這里極有可能會成為龍華未來的超級商圈中心。

近期，龍華區有3個項目開盤入市，分別是深鐵瓏境花園、保利招商龍譽和四海華亭·龍勝云坊。

深鐵瓏境花園已于9月28日正式選房，推344套住宅，建面約110-147㎡小高層及174㎡、184㎡上下復式，毛坯價約7.09萬/㎡。

保利招商龍譽9月30日晚正式選房，精裝交付，均價約7.35萬/㎡，233批客戶選496套。保利招商龍譽此次共備案618套房源，包含603套住宅產品、14套商業產品。

四海華亭·龍勝云坊于9月30日獲批預售，共備案公寓1008套，公寓建面約24-55㎡，均價約4.29萬/㎡，總價區間約99-257萬/套。

未來隨著龍華中心區舊改進度的加快，未來值得期待的供應住宅項目同樣也會增加，龍華區位于深圳中心片區，內外交通轉換較多，路網密布，該核心區域的交通現狀問題較突出，早高峰易擁堵，實探當天也正在進行道路設施日常養護。