近日有爆料稱，光明龍光玖龍臺一個89平房源，以536萬，單價僅6萬/平成交。

而去年3月，該樓盤同面積段房源還能賣730萬，單價破8了！

(資料圖片僅供參考)

相比下來，跌了194萬，跌幅26.57%！

經過查詢，536萬的售價甚至比2020年初還要低。

來源：2020年深圳中原成交記錄

光明的二手房真的不行了？?

2012-2020，光明漲幅1130%?

2020-2022，成交均價跌6%?

光明進入下坡冷靜期

從聊天記錄可以看到，滿5唯1的房子，從2021年10月掛價620萬，到今年7月滑落到560萬，一直在向下調價。（指導價463萬）

一年來，賣的十分艱難。這很難與龍光玖龍臺曾經的輝煌掛上鉤。

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2020年不乏7-8萬的成交案例

要知道，2020年龍光玖龍臺二手房掛盤價已上了7，且當時該樓盤的房源十分走俏，放盤數量少，基本放一套出一套。

說明那時購房者在光明買二手房的意愿是很強烈的，所以業主們很是惜售，很有信心，打算再等等。

可以看到，2020年4月，才刷新的單價記錄7.2萬/平，到7月份就有了7.57萬/平的新紀錄，成交周期不過一個月。

來源：2020年4月微博

來源：鏈家2020年成交記錄

除龍光玖龍臺外，光明的其他熱門樓盤在那個時候，也漲了一大波。

譬如光明1號，2015年的樓盤開盤均價1.75萬/平，到2020年10月，成交價已經沖上了6.36萬/平，收益率高達263%。

來源：鏈家2020年成交記錄

還有光明大第，89平的戶型，也有人愿意8萬單價拿下。

來源：鏈家2020年成交記錄

因為當時該樓盤掛價破了9。

來源：鏈家2020年網站掛價

有人比對過，早在2012年時光明的二手房也就約6500元/平，到2020年有8萬/平的房子，片區妥妥漲了1130%。

8年時間，房價翻了12倍。

但如今又是何等面貌呢？

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2021年開始，二手房賣不太動了

據樂有家統計，2020年到2022年，光明片區二手住宅成交均價跌了6%。

對比起2019到2021年高達21%的猛漲，走過高峰的它，開始冷靜了。

據融姑娘近期調查了解，目前龍光玖龍臺在售房源，89平戶型基本報價穩定在650-700之間。

個別報價低于650萬，甚至有600萬左右來回試探的情況，但都是個別急售案例，不足以說明市場整體情況。

也有103平的房源賣730萬，和89平掛價差不多的情況。（業主們現在掛盤估計也沒個準數，彈性很大，可以聊的空間也比較大）

淘房志于2022年實拍 | 龍光玖龍臺

但光明的其他樓盤可能就沒這么舒服了。

據了解，光明1號，正兆景嘉園等樓盤已經出現了指導價賣房的案例。（指導價分別4.96萬，4.49萬）

中介表示，目前光明主要推售新房為主，二手房基本不會怎么推，業主們歷經1年時間，也大多習慣了這種難賣的境地。但并不會失去信心，甚至心態崩盤。

龍光玖龍臺算是光明二手房還能稍微開得出單的樓盤，其他的樓盤除非價格非常漂亮，不然很難走得動。

新房供應、限價沖擊二手房

想成交，就得降價

從上文可以了解到，龍光玖龍臺是光明的二手房標桿，是光明房價“扛把子”，但這次連它都出現“超低價”成交，很難不讓人多想。

有人表示，這個房源成交價低，是因為買賣雙方是熟人關系，并不能以此為準，真正的市場情況不是這樣的。

也有人表示，很多人只是不愿意相信真相，市場確實已經冷得不行了。

在融姑娘看來，這個事情其實并不難看透。

1、光明從2020年開始，有大量的新房進場，嚴重地擠壓了二手房市場的生存空間。

那時，日光盤在別處可能是新聞，但在當時的光明不過是常態。

而這兩年，每年光明依舊都有十幾個新盤入市，每年兩三千套新房等著大家買，今年更多，供應其實并不算少。

同時，每年3次集中土拍，每次都有光明的土地出讓，且基本都是房企們主要的爭奪目標。

按照大多數人的意愿，能買新房為何買二手房？

2、當然，更大的沖突原因是，新房的高強度限價，讓二手房失去了大多數的活路。

經過查詢，2020年11月深圳一天拍出了8宗地，其中光明就占了一半。這4宗地限售均價在4.9-5萬/平。

這對比當時光明高企的二手房價，真是太香了。

而就在大家以為光明新房價格可能就維持在這個水平的時候，光明的土拍限售價格一再降低，去年中海地塊限售均價到了4.4萬/平。

雖然今年兩次土拍光明地塊的限售均價又回歸到了4.8-4.9萬/平，但對光明二手房來說，依舊還是低。

在這樣的情況下，二手房必然是要給新房讓路的，除非在價格上有更亮眼的調整，否則怎么敵得過這樣的新房供應環境呢？

誠然，有些人會說深圳實際需求量更大，光明供應杯水車薪，依舊是僧多粥少，還是會有人選擇二手房。

確實，但是購買二手房的人也不只會在光明這棵大樹上栓死，衡量過后人家不一定會買這里的二手房。

光明的二手房市場依舊堪憂。

可能還有人嘴硬覺得深圳二手房沒有明顯下跌。

但其實只是因為沒有大量成交，所以價格撐得住，而這些往往都是不著急賣的業主。

業主想的是，不但要賣出去，還得要自行車。

融姑娘認為，現在想快速成交二手房，只能靠降價。雖然難以接受，或說顯得殘忍，但是這就是現實。

急賣的降價，那么這些不著急賣的能撐多久呢？

等政策放松，等市場回暖，大家愿意相信市場會好起來。

關鍵是，能不能等得起？

同時，有些購房者也想等。覺得市場這么冷，也不急著買。等一等，價格降得就更多了。

這是政策和市場的博弈，也是業主和購房者的博弈。

且看自己如何判斷和發揮了。