來源：朱羅紀

(資料圖)

今年要買什么樣的樓盤才不會爛尾？

去年下半年至今，一整年的時間過去了，后臺有些粉絲買房被套了。這里說的被套，是指樓盤停工了，比如有兩個粉絲買了龍光的盤，現在每天都忐忑不安。

對那些已經爆雷了的樓盤來說，買房人是無辜的，因為樓盤不能交付，這樣的風險是不可能事前預判到的——我們自2008年之后已經10多年沒有過如此大規模的停工潮了，一個普通的買房人，不會想得到會落得這樣一個局面。更何況是，那些爆雷了的房企里面，有一些還是滿足了“三道紅線”的——想起來更是非常吊詭。

事情最終會如何處置，只能讓時間來給出答案。而現在擺在更多即將買房的粉絲面前非常迫切的問題是：這個環境下，今年要買什么樣的樓盤？如何防止自己要買的盤未來也爆雷了？該怎么判斷開發商是不是安全的？

在說這個之前，有的粉絲會說，今年最好是啥房子都不買，那這個話題就無從談起了。這么說，我也不認為是錯，但正所謂：有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，再差的熊市都有人交易。房地產是一個特殊商品，總是有人等不了需要買來住的——即便是今天這樣的市場，上半年全國還是有5.8億平米的住宅賣掉了。所以，這數百萬套房屋的買賣，為了防止自己踩大坑，太值得聊了。

我個人的看法是，在任何時候都不要放棄買房子，我們不擇時。不擇時的意思是，市場處在牛市還是熊市，不是第一位的因素。有沒有好的樓盤、好的價格，才是第一位的因素。尤其是自住型買家，如果你需要一套房子的話，最好的市場當然是熊市，這個時候不認真的研究買房子，難道要等著牛市來了大家羊群一樣一起去搶？

大部分人的心態總是想著高拋低吸，這是人性，但是人們常常忽視了平常心看待市場波動，市場有波動就像日出日落一樣正常。大部分時候，反而是熊市里的進取，更能夠促成好的買賣。

給大家看兩個例子。一個是剛剛發生的，超人旗下的長江實業集團入標競投香港恒大中心，市場估值約90億港元，比2021年8月份約156億港元的估值打了6折（扭扭捏捏，越賣越便宜）。

嚴格說，現在還不能斷言長實抄對了，那要時間來驗證。但是另一個例子就有說服力了，2008年的時候，我訪問中原集團創始人施永青，談及2001年時的一筆交易。當時香港房地產還處在1998金融風暴影響的低迷期，又加上當年爆發的9·11，市場信心也是垮塌。9·11爆發的當天早上，施永青和利嘉閣談妥了價格，就是恐襲爆發也沒有改變這個決定，第二天簽了合同，價格非常的便宜，2000多萬。到了2007年，利嘉閣為中原創造了8億港元的傭金。

市場在最慘的時候，往往也在醞釀最好的交易機會，這是危機的含義。

只有當你見識/閱讀多了波動，心態便會好很多。深圳是個很好的城市，在這一次大波動里已經證明了（如果你到全國各地走一遭，就會明白深圳的調整不算什么），我想以后的很長時間，對普通人來說，深圳的房子仍然還會是最好的資產之一。用腳投票才最重要，很多人終日吵鬧不休，但從不下注一子，和這些人爭論沒有意義——就像你和一個從不炒股的人爭論到底買哪家公司好一樣。大家可以和愿意下注的人多交流，我想那樣的交流是最有邏輯、最有啟發的。

第二個問題是，這時候買什么樣的樓盤？

我想答案很清楚了，當然買那種能夠如期交付、不會爛尾的開發商。不管是自住還是投資，樓盤停工乃至爛尾，都是不能夠承擔的巨大風險，這是絕對不可以踩坑的。

所以我在之前，把開發商的如期交樓列為今年買房的最高原則、第一紀律。也就是說，是“一票否決”的意思，如果預期它有可能出現交付的風險，那一定就是一票否。對于普通買房人來說，確立這個原則是眼下最重要的事。我們之前說的所有的選盤的邏輯，都要在服從于這個紀律之下。這個條件滿足，再談其它。

但問題就在于，你怎么判斷，正在入你法眼的那個樓盤，開發商能不能如期交樓？

從現實中看，比較難。比如，一種觀點說，買那種滿足“三道紅線”的開發商。這個有部分道理，因為滿足了“三道紅線”，意味著這家開發商的財務沒問題。但實際上，我們現在看到爆雷的開發商里，有好幾家都是“三道紅線”一條沒踩的，比如雅居樂。這說明了什么？說明了上市公司的財報也許先前是經過了美顏的。我知道有的開發商為了能把“三張表”做的好看，特地花幾百萬年薪請來財技高手上下其手，但紙里終究包不住火。

再如，另一種觀點說，要買國企的樓盤，遠離民企。這個看法表面看更有道理了，因為畢竟國企背后有政府背書，買家的信心更足。而這一波爆雷的房企里，也的確大多數都是民營。從這個角度，是有道理，這樣劃分下來，操作簡單多了。但實際上呢，有的是國資控股，也爆了，更別說一些城投公司。

嚴格和公允的評估，標準應該是：買那種有穩健經營傳統（借錢少）的開發商。不是國企就一定好，民企就一定差；上市房企就一定好，非上市房企就一定差；“三道紅線”一條沒踩的就一定好，踩了一條的就一定差；土地都在好城市的就一定好，土地不在好城市的就一定差……

關鍵中的關鍵，是那家公司歷史上的經營風格是不是很穩健，這是我最看重的，也是我使用的標準。

這個提煉，是我從這一次沒有爆雷的開發商陣列中總結出來的。這一波沒有爆雷的上市和非上市開發商里，比如像龍湖這樣的民企，華潤置地這樣的央企，萬科這樣的混合所有制企業，以及信義這樣的本土非上市民企……，他們有一個共同特征，就是歷史上經營策略都是偏穩健的。而反過來，爆雷的，無論是上市還是非上市開發商，幾乎都有過幾年異常激進的階段，沒有例外。或者是拿地王非常頻繁的，或者是借貸非常多、利率非常高的，或者是用了很大規模的永續債的……

最終表現在，穩健的企業凈負債率極低，不管是長錢還是短錢，都借的不多。

所以，現在讓我去選樓盤，我第一標準看的是這個。那有人問了，如果有的開發商很神秘，你根本搞不明白它的財務情況到底好不好呢？的確房地產行業有很多這樣的開發商，別說財務不透明了，公司你經常都沒聽過。遇到這樣的，我認為也很簡單，如果樓盤很好但你沒有能力確認它的安全度，避開算了。也許你會因此錯過一個好機會，但是你承擔不起踩坑的風險。大部分的公司，并不是很難判斷。你不一定能知道那家開發商老板他借錢是多還是少，但是你要是去了解一下他歷史上的經營風格大概是穩當的還是激進的，一般還是不難的。

這是一個保險，再加一個保險，在這個時候，有條件的話，選擇現樓或者準現樓。現樓就是已經辦了初始登記，這樣的樓盤，已經滿足了交付條件，風險幾乎不存在。準現樓是即將到了這個階段，風險自然也是比較低的。但是，這個是一個輔助指標，因為這樣的樓盤數量太少了。

總之，在往日我們選擇樓盤的時候，是那種有“好價格”的“好樓盤”，但是在今年這個特殊的環境下，你要在傳統的兩個標準之上，加上這一個“一票否”的標準。最好的當然是那種：公司又穩健、又是準現樓、價差又特別大、本身又在好地段。不能面面俱到，就要把握最重要的底線原則，安全第一。

希望大家下半年買房都能順利交樓。