來源：?東莞淘房志

廣發南能賣7萬！龍灣賣到6萬！東莞樓市分化加?。?/p>

東莞土地拍賣終于落下帷幕了！

(相關資料圖)

其中競爭最激烈的兩宗地廣發南和龍灣地塊，討論非常多，對于未來的售價，也是浮想聯翩。

有業內大V發微博說：估計保利昨天拍到的龍灣新盤售價4.8萬左右，教授直接估到6萬！

而對于廣發南這塊地，提出疑問：潤府能賣6萬？悅府首批能賣7萬？天驕國際首批能賣7萬？2.6萬地價的廣發南首批能賣7萬？

對于這幾宗地，為什么突然有這么強的底氣，說能賣到這么高。

我猜想可能有這么幾點。

一是東莞新房限價突破。去年至今的深業松湖云城、中海松湖林語、鵬瑞天玥等高端項目備案都在5萬內。但就在半月前，松湖某項目備案均價突破5萬，天花板正式捅破了。

二是東莞需要這些標桿樓盤漲價。這能帶動整體房價上漲的預期，促進樓市成交。

三是東莞馬上要實行第三輪新政。樓市調控會逐步放松，限價管控可能沒那么嚴格。

正是基于這些因素，不少人對樓市又滿懷期待了！才有底氣對這幾宗地，預估了這么高的售價。

01

這個有點難！

回歸到現實，ZF真的會大幅放開限價，讓你賣到這么高的價格嗎？

我看是有點難的。

就拿華潤來說吧，CBD核心地段的新盤，還有萬象城商業加持，這次華潤新推出的潤府，也是萬眾矚目。

華潤潤府效果圖

但這盤的價格，真能突破限價，賣到6萬嗎？顯然是不可能的！

參照之前萬象府價格，最高備案到4.7萬，南城新盤還沒突破5萬，華潤潤府備案均價，能超過5萬，就謝天謝地了！

不過，有松湖萬科在前面，這次南城華潤可能會超5萬，備案均價估計5-5.5萬。

但超過5.5萬/平，我覺得是非常難的！

萬科廣發南這宗地，肯定會限價，明年開賣的話，最高不會超過6萬！

這宗地的位置肯定沒得說的，旁邊就是東莞市政府，建面有22萬平，用地性質為二類居住用地+商業金融業用地+文化娛樂用地。

廣發南地塊區域圖

但是，備案價還是要按照套路的，南城如果潤府備案價在5.5萬內。

明年廣發南備案到6W以上，南城備案價就快速跳躍了，從4萬多，到5萬多，直接到6萬多。有點太快，不現實！

這宗地，據我估算，最多會在5.5-6萬之間。

當然這個價格，明年會有很多人會搶！這么好地段+高端新盤產品，至少值6萬＋！畢竟西平那些10年樓齡的樓盤，也賣到5萬＋。這里值6萬+，合情合理。

保利龍灣這宗地，大V說要賣到6萬！我覺得是無稽之談！

有人拿之前備案價和拿地價對比。保利天際1.4樓面價，后面賣3.99萬，現在拿地價2.1萬/平，不得賣到6萬/平，這什么邏輯！

龍灣這塊地，在地理位置上來說，就屬于萬江。

如果明年賣到6萬，直接要超過華潤，超過鵬瑞，讓南城如何看，小弟超過大哥，不允許的。

龍灣這塊地，可以參考保利天際備案價，當時備案均價在3.99萬，差點就4萬/平。

這意味著，4萬/平是當時龍灣片區新房的天花板！

龍灣地塊區域圖

這次保利龍灣樓面價雖然高達2.1萬/平，但開發商賣到4萬/平，也有利可圖的。

要知道，東莞現在不少項目樓面價2萬+/平，備案價基本在4萬以內，甚至不少項目售價都到3.5萬內。

市場行情不好，大家都備案不起價了。要么備起高價，然后打折促銷。

這塊地，我的判斷，備案價一定會低于5萬/平，大概率4.5萬左右。

對于東莞新盤，限價政策應該是個連續性政策，突然中斷可能性不高，但核心區的限價會慢慢突破，緩慢上漲！

02

未來核心區賣到10萬＋，郊區依然兩三萬

在第二次土地拍賣之后，東莞樓市分化程度加深。不僅僅是區域地段的分化，連房企也開始出現深度分化！

具體表現有這么幾點。

一是房企分化！

東莞房地產市場上，房企出現分化。

央企國企唱主角，民企靠邊站。在拿地市場，體現最為明顯。參與拍地的企業，90%都是央國企，包括華潤、中海、萬科、越秀、招商、保利。真正民企參與競拍只有瓏遠。

拿地結果也是如此。

接下來的第三輪、第四輪土地拍賣市場，央國企會收攬大部分土地！

從銷售額上也能明顯體會出。保利、萬科、中海、招商、華僑城等央國企份額飆升，民企逐步退縮。

在最近兩三年，東莞房地產市場，央國企、品牌房企占據主導地位。

二：土拍分化嚴重！

在拿地市場上存在分化。核心地段爭搶，剛需地段冷清。

第一次土地拍賣，8宗地，6宗地流拍，位于塘廈、常平、大嶺山的地塊都無人問津。僅有長安和橫瀝的地塊出讓。

第二次土地拍賣，熱門地塊爆搶，封頂價成交，冷門地塊底價成交。廣發南和龍灣地塊最激烈，松山湖地塊本來也激烈，但給華僑城了。剩下的大嶺山、虎門地塊都沒什么房企競爭，底價成交。

房企都在聚焦優質地段，核心地段的土地，畢竟這些地段，賣房周期很快，利潤也是有的。

郊區的房產，現在面臨壓力，回款周期也是拉長，拍賣地塊無人問津。

三是新房二手成交分化嚴重！

新房市場關注最高的就是松山湖、南城、東城這些核心板塊。

其次就是虎門長安、松山湖外溢區大朗、大嶺山、寮步等，再者就是城區外溢萬江高埗石碣道滘。

例如松山湖的萬科深業中海，賣的很快。還有南城華潤潤府，這次也會是秒光。其他區域新房市場，基本要靠廣告，打折促銷等手段。

總之，核心區新房有倒掛，走量很快。郊區新盤缺乏投資價值，只剩居住價值，根本賣不動。

二手房市場差不多，核心區二手走量，郊區二手冰封。

東莞二手在2月筑底之后，3月成交陸續攀升，5月二手1319套，創造新高，6月二手成交量估計會接近2000套。

二手成交的主力區域在南城、東城、虎門等熱門鎮街。其他鎮街二手成交甚少。

四是房價也會持續分化！

現在的東莞，松山湖5-6萬，南城東城4-5萬，但類似麻涌等遠郊區，都賣到2-3萬，價差真不明顯。

看隔壁深圳，城市核心地段，深圳灣能到30萬+，光明才4-5萬，坪山3萬出頭，價差10倍。

我的看法，東莞經濟走強，核心地段會強化，樓市會繼續分化。松山湖+南城+濱海灣，核心地段優質房產到10萬+，郊區房產還是2-3萬，一定會出現的。

東莞樓市普漲過后，就是一個分化的市場，只有核心地段的優質房產，才能有超額的收益率。

03

不用懷疑

東莞第三輪救市要來了！

土地拍賣之后，最深刻的感受就是，東莞第三輪救市要來了！

為什么這么說，從這幾方面看。

一是東莞土拍后，市場沒什么刺激。沒有業主突然調價，沒刺激買房客的神經，土拍之后一切又歸于平淡。

需要政策繼續刺激，市場還要一把火。

二是開發商信心受挫，拿地不積極，郊區地塊，便宜也不敢拿。為什么，一是沒錢，但國企有錢，為什么也不去拿地，主要就是怕郊區賣不動，回款周期太長了。

加上這一輪基本上把位置最好的南城、龍灣、松山湖的地塊都拿出來了！第三、第四輪土拍堪憂！

下面肯定需要刺激，讓開發商也看到希望，繼續拿地！

三是東莞新房市場很慘淡，新房庫存持續走高，二手房市場沒有想象中回暖，還是處于某種底部的階段。

市場不好，購房客沒徹底激活，入市欲望不強烈。

所以綜合拍地、東莞第三四輪土拍需要、東莞新房去庫存等任務下，ZF還會繼續頒布政策，刺激樓市，讓購房客入市！

至于新政內容，大概就兩方面，一個是限購，另外就是首付問題。

東莞核心區南城+東城+松山湖火爆，可劃分為限購區，其他地方非限購。非限購區，首付也可以2成。

還有釋放改善型需求，例如有無房有房貸記錄，可以從首付5成降到首付3成。

至于第三輪政策什么時候出，肯定會在第三輪土地拍賣之前。

大概率，七八月份！