今天給大家看兩張來自“易居50城市場監測系統”的圖，圖一是“深圳房價格環比跌幅圖”，圖二是“深圳二手房成交量”，這兩張圖比較清晰地顯示了當前深圳樓市的基本行情，我們在這里針對這兩張圖對深圳當前樓市的大體走勢做一個基本分析。

從圖一可以看出，深圳樓市在2015年年中達到房價環比上漲的峰值后，就一路震蕩收窄，從2016年11月到2019年8月的將近三年時間內，形成環比上下一個點左右的窄幅波動期，從2019年9月開始，環比上漲水平再一次進入一個小高峰階段，最高為2020年6月，環比上漲大約1.4%，直到2021年3月的環比上漲大約0.8%左右，隨后，從2021年4月開始了持續到今天的環比連續下跌行情，2021年4月環比上漲回落到大約0.3%左右，最低為2022年3月的環比下跌大約0.3%左右。期間只有2022年4月環比跌幅收窄至0.1%左右，然而進入5月，環比跌幅再一次小幅拉大到0.2%左右的水平。

顯然，2021年2月8日深圳出臺的“二手房參考價”政策是這一輪房價持續下跌的主要原因。因為這項政策是二月出臺的，但一二手房成交系統交易有一定的滯后性，所以三月份的環比數據仍然呈現拔高態勢，但進入四月，滯后的成交量數據已經消化完畢，當月顯示的數據已經是三月積累下來的環比下滑的數據。

圖二可以直接看到從2012年以來十年間深圳二手房成交量的波動情況。在2021年2月二手房參考價政策出臺之前，深圳二手房月成交量大體在平均5000套至6000套的水平，最高為2016年3月，達到將近19000套。期間也有個別月份成交量下滑到2000套到3000套的現象，但都是非常偶然的情況。然而，自二手房參考價政策出臺后，從2021年3月的大約7000套成交量開始，就逐月下滑，一直下滑到2022年2月的最低點700多套的“冰點”水平。隨后的三個月，成交量又逐月小幅回升，到5月，成交量為2318套，環比上升19%。

從上面兩張圖可以看出，深圳樓市從去年二手房參考價政策出臺之后的一年多時間里，多數月份是在逐月下滑和低迷的態勢中。今年春節后的三個月，樓市成交量環比呈現小幅上升現象，并沒有來自深圳本身的任何直接的扶持政策的影響，而主要是由兩大原因引起，其一是國家層面的寬松政策包括降準降息政策的影響，其二是深圳市場本身供需關系的微妙改變，一些二手房業主不愿繼續在價格上堅挺下去，有適當下浮，而一些買主在外圍寬松環境刺激下，也不再等待，伺機進場下單。

盡管深圳樓市出現一定的回暖態勢，但從房價看，仍然在下跌通道里，只是下跌幅度有所收窄而已，而且，5月的下跌幅度再一次小幅加大，可見，所謂“回暖”態勢仍然不穩定。而從二手房成交量看，盡管近三個月來成交量是逐月回升的，但從最高的5月數據看，也不過2318套，與過去十年中的平均5000套至6000套的成交量相比，仍然有很大的距離。可見，深圳樓市的真正回暖仍然在路上，能否真正回歸到正常年份的水平，仍然需要密切觀察才能下明確的結論。

(資料圖)

從深圳房地產的發展趨勢看，2020年以來，深圳已經持續加大了新房宅地的供應，預料未來幾年每年的新房上市量都會明顯加大，假如二手房參考價政策不發生調整，假如二手房成交量暫時回不到以往5000套到6000套的月平均成交量水平，這種情況下，深圳已經持續了多年的一二手房成交大約“1:2”的比例關系可能將發生改變，一手房成交量將會較大幅度上升，可能導致一二手房成交量比例出現“1:1”甚至“2:1”的比例。

我們知道，發達國家的新房成交量都很低，歐美大約占比不到10%，或者說一二手房成交比例為“1:9”，國內目前一線城市約為“3:7”，二線城市約為“4:6”，三四線城市約為“5:5”甚至“6:4”、“7:3”。深圳原來基本上是“3:7”，似乎靠近發達國家的模式，新房成交少，二手房成交多，然而事實上，多年來深圳之所以二手房成交量多，主要是因為新房供應量上不去，導致成交數據失真。未來一些年，當新房供應量上去的時候，深圳一二手房的成交占比會重回一手房高于二手房的態勢，尤其是在二手房參考價不變的背景下，這樣的占比出現的概率將會更大。

回頭來再看一下上述兩張圖帶給我們的分析。

一個問題是，深圳當前房價下跌的趨勢會繼續下去嗎？

我的分析是，如果深圳堅持目前的不投放相應的房地產扶持政策的前提下，房價整體偏弱的格局將會延續，短期內深圳住房均價不會上漲，甚至仍然會有小幅下滑，然而，也存在結構性的價格表現，好的地段，好的房產資源，其價格仍然堅挺，甚至不排除小幅上揚，而多數一般地段的房價可能會維持現有價格的窄幅波動態勢。部分地段差、配套差、房產資源一般的住房價格可能仍然有一定下跌空間。

另一個問題是，深圳二手房成交量會繼續上升嗎？在外部寬松政策和氛圍以及供需關系自發調整下，深圳二手房成交量仍然會慣性地呈現繼續上升的態勢，估計月成交量會繼續向3000套甚至更高一點的目標拓展。

然而，在二手房參考價政策沒有改變的前提下，讓二手房成交量直接回到原來的5000套到6000套的平均月成交量水平，這個還是有點難度的。

再一個問題是，深圳政策面真的不會投放相應的扶持性政策嗎？我感覺投放的概率已經很小了，因為在政策面看來，目前的樓市狀況是正常的，成交量在穩步回升，房價在穩步下降或企穩，這正是政策希望看到的局面，因此，所謂投放扶持政策已經變得沒有意義，甚至，任何的扶持性政策投放都可能給樓市帶來不必要的“加熱”性刺激，導致出現可能難以控制的“炒房”現象的回歸。