4月1日，深圳市住建局發布3月樓市數據。?

全市新建商品房成交為38.72萬平方米（3587套），環比45%。

其中新建商品住宅成交為30.73萬平方米（2859套），環比46%。

全市二手商品房成交為11.67萬平方米（1296套），環比25%。

其中二手商品住宅成交為10.33萬平方米（1117套），環比28%。

01

新房成交數據分析

三月已過，一季度公布售賣的新盤，絕大部分都沒有如約而至。

本月備案住宅共三個，位于龍華的萬科啟城在26日選房，面積79-112平，當日線上去化268套，成績相當的不錯。

而寶安的前城濱?；▓@，面積75-194平，在只有一套75平，其余24套總價1229-1581萬的情況下，全部售罄。

龍崗的信城縉悅花園，近期取得預售，均價39467元/平，倒沒特別之處。

疫情下，盡管新房整體銷售情況不太理想，但各種政策下也看到樓市積極的一面。特別是在三月的最后一天，公布了2022年首輪宅地土拍:

1.?從地塊看沒有南山，福田，羅湖供應，可以看到這三個區土地供應存在供應難問題。

2.?今年羅湖主要去21年的庫存，投資屬性會愈來愈弱。

3.前海以及福田個別盤的打新熱度會更高。

4.從這次限價看，高于21年的二、三次土拍的，上浮符合預期。

菲菲樓市一直闡述，22年的第一次土拍非常重要，是今年的風向標，會帶動樓市的情緒。

另一方面，限價依然存在，管控還是嚴格，穩房價、穩地價、穩預期的基調沒有變。但房地產的黑鐵時代，我想應該要過去了吧？

02

二手房成交數據分析

【剛需市場】

3月，深圳二手住宅成交套數達到1117套。從成交數據看來，深圳二手房市場也是在逐步復蘇當中。

雖然本月中旬深圳因為疫情按下暫停鍵，但是復工后二手成交量還是趨于活躍的。這說明，市場還在，只是需要一定的反應時間。

從成交價格來看：成交格接近指導價的筍盤，成交的周期都較快。現在不少在售戶型的掛盤價已經逐漸回歸到去年上半年的市場均價，值得關注。

從市場心態來看：購房者更理性了，不會隨著市場的小幅回暖激進，所考量的因素也比之前多了。

【改善市場】

本月改善客都很關注寶安前城濱海花園，25套房源一經推出，當天售罄。可見當前樓市，千萬級別房產的需求量還是不少，改善客們選擇一邊觀望一邊入手。

除此之外，就是我們上次提到的香蜜湖的網紅盤僑香村，以一己之力，把整個香蜜湖二手房成交量拔了一個新的高度。

這個小區本身品質還不錯，環境好、配套齊全，臨近僑香外國語中小學，網傳還是深圳最大的公務員社區。

最重要的是，這個小區去年10月份剛解除限售，可以商品房形式在市場流通。由于剛出證，暫時沒有指導價，這意味著買家可以按成交價貸款，這才是這小區最近成交這么活躍的主要原因。

稍顯遺憾的是，由于疫情原因，該小區已經被封近半個多月，否則可能又是一個成交高點，對該小區有興趣的網友們可以持續關注一下。

【豪宅市場】

三月的深圳，一邊是疫情突然按下暫停鍵，一邊是各地樓市利好頻出。

豪宅市場的變化明顯，尤其是西部豪宅的成交。例如深圳網紅片區，華潤城三期成交了2套150平的大3房，潤一成交了1套89平的小3房。

華潤城一向是深圳成交最為活躍的優質片區之一，從該片區的成交數據，也可以看出經過一年的市場調整，買家開始逐步入場了。

此外，最近還傳出許老板為還債，將深圳灣一號市值4億的980平豪宅，打折2.8億出售，這件事直接刷爆朋友圈。

從上述市場動態可知，豪宅市場在調控見底情況下還是有很多機會，救市信號不斷釋放下，購買優質的不動產，仍是大部分有錢人貨幣增值保值的主要途徑。

03

龍華租賃市場

紅山上塘片區：年后熱度回升，但疫情反復，對租賃行情影響較大。雖然房源去化周期有所縮短，但價格沒有明顯上升。四號線依然是租客重點考慮的交通大動脈，離地鐵口近的小區成交都相對活躍。

壹成片區：由于配套齊全，裝修較好的房源一直比較受歡迎，租戶群體以住家客居多，目前租賃房源存量多，租客選擇性較大，業主心態也比較良好，可以接受一定的議價空間。?

觀瀾片區：價格穩定，熱點依然是地鐵口附近的次新小區，小面積房源較受歡迎。

04

菲菲樓市觀點

往年的3月份，不管是新房市場還是二手房市場，深圳都有小陽春一說。

今年的3月份表現的就有些差強人意了。高層的各種喊話和各地樓市的松綁政策，再到上海豪宅的持續成交，好像樓市有了一絲絲回暖的跡象，但對于深圳來說并不明顯，只能說樓市停擺局面終于結束！

3月下旬，龍華的萬科啟城在種種利好影響下，開出了100分鐘線上銷售52%的好成績，超出了大家的預期。同一天，寶安宏發QCC的尾盤也在幾分鐘內搶完。

這邊日光的歡樂氣氛沒持續多久，就在另一個樓盤宣布漲價的消息中被大家淡忘。之前傳言送50萬首付的樓盤，宣布4月起價格上漲2%，再次引發熱議?？梢哉f，開發商的營銷人員，真是牢牢掌握了深圳樓市的流量密碼。

本月暖風頻吹，從月初的金融放寬風聲，到月中的六部聯合委聯合發文維穩樓市，給樓市注入一劑強心劑。之后又傳出住建局將調整指導價，加上31號的幾塊地的土拍，這些動作對整個市場的信心都有一定的提振作用。

整月回顧下來，市場動態已經在悄然轉變，愿每一個置業者都能抓住機會，人人有所居。

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