01.

2月11日，預售資金松綁的傳聞，刺激了地產股集體爆發。其實，高估了政策的作用力。因為，預售資金總體趨勢是“監管趨嚴”。很簡單，過去監管得太松了。從暴雷的企業案例看，沒有不挪用或套取預售資金的。如果再從“保交樓”的樓市新任務來看，也應該嚴格監管。

另外，這幾年爛尾樓太多了，住建部門疲于奔命，這是在為過去行業快消式的“高周轉”在買單。未來一段時間，房地產要發展新模式，過去高速增長時期，5個蓋子蓋10個鍋的風險還會暴露，還要為此買單。要痛苦少一點，就必須強化監管。當然，強化監管不是一棍子打死。

而是，規范和一以貫之。

過去，各地都有預售資金監管辦法，但效果不好。因為，地方政府、開發商、施工單位、銀行是同盟關系。挪用預售資金，去擴大地產投資，相當于違規“加杠桿”，對擴大賣地買房、提高地價房價、增加貸款收益，都有好處，地方怎么會強監管呢？銀行怎么會截留呢？施工和監理單位也會配合開發商套取預售資金，一方面，他們很弱勢，另一方面能擴大業務量。

未來，預售資金監管的原則是規范和透明、“既管好、又不管死”。管好，就是嚴格專用賬戶，專款專用，資金閉環運營，不能挪用、套取，嚴格按節點使用，確保交付、房屋質量，這是本源。“不管死”，就是到提取節點、超額的、有銀行保函的、信用優質的，都能提。

預售資金監管，本質上還是回歸“預售”的本源！

也就是，我們為什么要搞商品房預售制度，而不是現售，目的是“降低房屋成本、增加住房供應”。但是，這是從開發商利益考慮的，怎么保障小業主的利益呢？那就“專用賬戶，專款專用”。既不能因噎廢食，取消預售制度；也不能不好好監管，而是兩個方面要結合起來。

02.

疑惑都是，為啥盯著預售資金監管？

近期，地產債務風險爆發，司法糾紛、保護債權等，都來查封預售資金賬戶，導致資金被凍結、暴力“抽走”，影響工程進度和交付。為此，前段時間最高人民法院等三部門發了一個文，大意是司法保全債權，不能影響項目建設相關費用的正常支付，不能超額查封和劃扣。

這就扯出一個問題：

開發商項目普遍“超融”。拿預售資金做擔保的，有土地前融、有開發貸、有私募、有其他擔保等。也就是，預售款根本蓋不住債務。當房價上漲，5個蓋子能蓋住10個鍋。當房子賣不動了，蓋不住了，一下子冒出來很多不知名的債務人，所有債權人都慌了，都來申請查封和保全。

這時候，金融部門要“防風險”，銀行要確保貸款質量，也來查封；同時，“三保”（保交樓、保民生、保穩定）成了樓市的新任務，各地的住建部門擔心資金被抽走，難以保交付，也對預售資金強化了監管。這里，有幾個怪現象，銀行抽走正常的貸款、超額查封和監管。

說到底，市場對于如下問題，心里沒底：

銀行貸款有多少，債券有多少，私募有多少？

表內負債有多少，表外負債有多少？

企業到底有多少可售貨值？

企業的盈利能力究竟如何？

信息極其不透明，就連“三道紅線”達標的企業，也暴雷。到最后，所有人都關心一個問題，“到底欠了多少錢？我的錢能否拿回來？”當債權人一個接一個浮出來，雷一個接一個爆發，市場銷售下行，情緒越來越恐慌。不趕快行動，馬上查封，借出去的錢，就打水漂了。

當每個債權人都這么想，就會導致“個體理性導致集體非理性”的結果。于是，就出現了多方查封、超額查封，甚至隨意抽走賬上資金、未到期被抽貸等現象。對住建部門來講，也要超額監管，確保交樓。因為，有的銷售資金根本未進賬戶，已被拿走；隨時都有可能爆出來，某一筆材料款、農民工工資，開發商說支付了，但其實并未支付；隨時都有維權的人堵門口。

沒辦法，只能多監管一些資金，以防后患。

03.

去年10月份，監管部門提出，開發商合理融資需求要滿足；去年12月又提出，鼓勵國企央企、穩健民企“收并購”出險企業項目，且這類貸款和債券不計入“三道紅線”。但是，1月份的數據顯示，房地產債券凈融資為-154億，延續了去年下半年以來持續負增長的態勢。

簡單來講，到底欠了多少錢，貨值是否貨真價實，風險到底有多大，這些都沒有搞清楚的情況下，對非頭部、非國有房企，銀行的態度仍然相當謹慎。這也就不奇怪，為何被稱為“第一單”的招商蛇口30億并購票據，未去“救民企”，而是去并購國企上海城投旗下的城更項目。

即便是有洽談的項目，“殺價”也很厲害。已經賣掉的項目，比如世茂、融創、雅居樂等，要么是資產清晰的物業管理項目，要么就是產生正現金流的項目。反正，都是優質資產，而且還得“割肉”。說來也唏噓，正所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏；成也蕭何，敗也蕭何。

政府絕不“拉郎配”，也不擔心部分企業暴雷、倒閉。因為，“壞的市場經濟出清”，這是防風險的長效機制。想想上世紀90年代，沒有大批僵尸國企倒閉，哪來今天的“中國制造”。何況，不夸張地說，部分民企作奸犯科，盈利進了老板腰包，風險給了農民工、小業主和金融機構。

有人問我，難道不擔心地產下行，沖擊經濟、投資、就業嗎？想多了，風物長宜放眼量，結構調整早已開展，國企、央企、城投、穩健民企，已經成為行業的生力軍。土地供應和城市更新，基本向他們傾斜。別再較勁“國進民退”了，現在要糾偏壞的市場化，回歸地產的公共屬性。

未來，上述企業既要推進地產項目，也要承擔社會責任，比如大量基建開發、城市更新、老舊改造。地產盈利彌補基建上的虧損和現金流缺口，已經成為新模式了。國家“十四五”規劃，在構建國內消費大循環中，有這么一句話：促進金融，房地產同實體經濟協調發展。

上面講的地產新模式（之一），就是地產和實體經濟的無縫對接。現在，新老基建、公共設施補短板，已經成為經濟穩定的引擎，背后則是地產的強大支撐。同時，金融資源的調整，已經開始了。2月8日，央行發文，保障性租賃住房貸款不納入銀行房地產貸款集中度考核。

04.

回過頭，再看預售資金新政，就更能理解其正本清源的本色了：該嚴格監管的，一毫也不差，確保竣工交付，確保農民工和小業主的利益；該提取的，絕對讓你提取。但根本上講，預售資金監管的重點，就在“保民生”、“保穩定”。在這種情況下，能救企業的，只有企業自己。

絕不是，不負責任的所謂專家說的“房企有望獲更多流動性”，“放松對預售資金賬戶的監管”。

記住，靠貨幣放水、房價上漲，讓問題自動消解，把風險、內卷再推高一個層級、留給明后年，這不可能。未來，只有兩條路，一是賣房子，二是賣資產。供給端沖擊（民企債務風險）繼續存在，促銷賣房和割肉賣項目，還會是普遍現象。由此，市場情緒就不會太高，資金不會大規模流入地產。

1月份政策如此友好，但居民長期貸款明顯下降，同比減少了4270億元。供給端沖擊繼續存在，風險未出清，大家還是觀望的好。即便今年二季度樓市回升，至多也是不好不壞的“溫吞水”行情。

近期，郁亮講了，“行業進入縮表出清階段”，縮表出清就是去金融化，這是個必然的趨勢，也是痛苦的過程。今年背水一戰，要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。