那么，好的和壞的我們都收下吧

然后一聲不響，繼續生活。

——海桑

本文撰寫丨靜靜（貝殼深圳研究院院長） ??

前言

貝殼的2021年年度《深圳樓市大數據》出來了，第一時間打開，首先吸引我的居然是靜靜寫的每月樓市記錄。

這部分記錄沒有寫專業樓市分析，寫的是普通人在這一年的人生百態，平凡而生動，所以我請靜靜把文字給我，希望和更多的人分享。

呆呆個人是很喜歡這種接地氣的樓市記錄的，很多故事小但是很有畫面感，本來想找插畫師多畫幾幅圖，但是想著麻煩，最后就請家里10歲的小朋友畫了一幅，稿費20元，感覺賺了。

童真有童真的好處，在孩子的世界里，把魔幻樓市畫得這么容易也是有趣的事情。他畫的是這篇文章里面記錄的某個平凡人，也是我們每個希望賣在最高點、買在最低點的深圳人。

（看完文章后可以來說下畫的是里面哪個故事。）

正文

2021年1月

樓市熱火朝天，危機隱現

1月7日

有個朋友認為深圳漲完上海漲，上海漲完北京廣州漲，最近看到上海漲，他跑到廣州買房。他在目標樓盤附近的酒店住下后，到附近的中介門店全心全意找房，叫經紀人把目標樓盤的所有可售房源拿出來，把能約出來談的業主都約出來，三天時間買了兩套。

1月11日

參加論壇聽到一個嘉賓發言：如果操作對了，在深圳通過買房實現十年內資產增值100倍不是難事，優秀的人應當一年買一套，合格的人三年抱倆。

1月15日

做贖樓擔保的朋友說風險單越來越多，他們公司因為風控砍掉的單子，19年是100多單，20年是900多單。這些風險單70%是因為業主資不抵債，剩下的30%大多是涉訴。

1月19日

兩個有深圳購房資質的同事，問我在深圳周邊哪個城市買房好。她們覺得自己的預算太少，買不起深圳的房子，所以沒想過在深圳買。

1月28日

一個朋友說自己2015年買了福田的小兩房，當時四百多萬，現在七百多萬。他很后悔當時沒買南山或寶安，因為他覺得那邊的收益，至少翻兩三倍。

（年度數據：2021年1月，深圳二手成交7008套，開年即高峰，后面再也沒有超越這個高度，而且4月后一路走低，最低的10月只成交了1605套。）

2021年2月

影響年度樓市的參考價出臺

2月7日

深圳房地產中介協會數據顯示，2020年36歲以上的中介從業人員占比達25.6%，比2019年增加了5個百分點。業內分析跟兩個現象有關：一是受疫情影響嚴重的行業（如培訓），有部分人員流入中介行業，二是業主經紀人增加。據經紀人總結業主從事這個行業的原因主要有四類：1、帶小孩，兼職；2、臥底中介，換房；3、看好；4、失業。

2月8日

深圳住建局發布3595個住宅小區的二手房參考價，要求中介機構對外展示的掛牌價不得超過參考價，商業銀行發放貸款也要以參考價作為重要依據，引起市場各方的熱烈討論。

2月20

投資群里有人說：參考價出來后，整個世界都清凈多了，不想房子的事，感覺幸福指數都提升了不少。

（年度政策：208日參考價出臺，剛出來時候，市場對它的威力都認知過低，過于輕敵，以至于后面直接被打懵了。）

2021年3月

參考價大幅減少買房杠桿

3月9日

有人幫中糧鳳凰里89平的業主算賬（買入單價4.3萬，現在7萬出頭）：現在630萬賣掉，還了房貸250萬，到手380萬。業主如果想買回來，按參考價4.8萬、總價427萬計算，因有貸款記錄只能貸款5成，即可貸213萬，那么他需要準備的首付為：630-427+214+各項稅費預計60=477萬。結論：賣掉后想原價買回來，反而還差100萬首付資金。

3月30日

某網紅新盤一期的業主傳播樓盤的負面消息（如油漆環保不達標等），打新群有人說這是在勸退二期的打新競爭者。

（年度數據：因為限購限貸等各種政策所賜，2021年千萬以上總價的二手成交不斷增加，占比高達18%，同比上升5%。）

2021年4月

深圳開始查深房理

網紅盤華潤城掛牌價下降百萬

4月13日

一個朋友的房子去年上漲之前在八萬的位置停了好久，那時候他一度想把它賣掉，去年底突然上漲至十二萬多，于是他完全不想賣了，他說等著它漲到二十萬。

4月23日

一個東莞同學2017年來深圳買了一套公寓，去年東莞房價漲幅不輸深圳，于是她想賣了回東莞買房，但她不愿意虧錢賣，賣了大半年也沒賣出去。

（年度數據：2021年深圳租金回報率呈下降趨勢，當前深圳租金回報率為1.14%）

2021年5月

二手成交首次接近冰凍的3000套

5月11日

華潤城成交了一套商務公寓，191.77平2550萬，單價創新高，聽說因為業主的裝修很高端，家私很貴，還提供了全部的發票。

5月12日

有朋友問福田某公寓能不能買，價格六萬多，比周邊住宅低了兩三萬。投資群有人反映這里的公寓很雜亂，里面大多是會所、美甲店、寵物店……討論一輪之后，大家基本認為這樣不宜居的公寓不能買。

5月18日

最近不少經紀人帶客戶去下游區域尋找房源，如帶著南山客戶去寶安找房、帶著龍華客戶去布吉找房。

（年度數據：2021年深圳市房東平均年齡升至42歲，租客33歲，購房者平均年齡36歲，總價中位數及套均面積均達到近十年最高值。）

2021年6月

樓市開始出現維權

6月10日

有個經紀人說自己的房子去年漲了很多，因為樓齡有點長，加上小區也沒特別的賣點，他現在猶豫要不要賣掉，換一個更能漲的房子。

6月11日

有個投資客把華潤城的房子賣掉，套現1000多萬去買了回遷。他說熱門的新房不好搖，貸款不好搞，買回遷房不用房票、有租金補貼，開發商還會多賠面積，算下來是最好的選擇。

6月21日

在朋友圈和微博問大家有沒有大幅降價成交的盤源，幾乎都說沒有，有的還說自己關注的樓盤價格還在漲。但是私下聊或者微信群里聊，大家又分享了不少這樣的降價案例。

（年度數據：2021年一手住宅成交52417套，二手成交40699套。）

2021年7月

6月二手同比下降8成，這只是開始

7月7日

有個有房票的朋友想買商務公寓，他說價格合適的住宅新盤都太偏了，市中心的又太貴，二手首付高，綜合考慮之下，買個市中心的商務公寓是最好的選擇。

7月13日

聽說西部有些門店已經放棄二手和新房，專心做租賃。今天開例會時，業務總監們的匯報重點是租賃，有個同事說：“想不到我們開會竟然會重點講租賃。”

7月15日

一位資深的房地產律師說，今年接到的案子主要有兩類，一是在房子交易過程中，業主涉訴房子被查封（而且多數是幫人做擔保引起的），二是房產代持糾紛，主要原因是去年前年房價大漲，代持人眼紅出資人的利潤空間，所以心有不甘。

（年度數據：貝殼研究院價格監測顯示，深圳房價自2021年2月份達到新高后走出明顯下跌趨勢，當前成交均價對比1月成交均價下跌約14%。）

2021年8月

深圳人對樓市的預期改變了

8月9日

有個同事說他住的房子去年市場價890萬，現在800萬，他感覺很焦慮。他說：“雖然月供是一樣的，自己的收入也一樣，但是看著房價漲，信心滿滿，心情很愉悅，而看著房價跌，感受到的就是焦慮。”

8月19日

在微信群和微博問大家，這一輪調控深圳二手房價降多少會觸底，超過一半的人選15-20%，第二多的人選20%以上。

8月31日

深圳不少經紀人反映，現在很難帶客戶去惠州買房，因為深圳有單價兩三萬的公寓，惠州熱門區域如大亞灣單價也要一萬六以上，價格優勢不大。

（樓市畫像：購房數據顯示，雙魚座性格謹慎，買房周期最長，而巨蟹座入手速度最快。）

2021年9月

業主真實感受到了降價

9月3日

龍華中海匯德里發布聲明稱個別業主不合理維權影響項目施工進度，如業主同意可退房。部分業主表示愿意退房，但有三個訴求:”一是需要清除購房記錄，恢復到購房前的狀態，二是希望開發商處理貸款后續業務，包括貸款記錄的恢復和處理提前還款，三是已經支付的貸款利息應該中海承擔”。

9月8日

有個業主計劃換房，同小區換，自己的房子要賣13萬，但是別人的房子只愿意出價9萬。

9月17日

有個同事因為月供壓力大，打算賣掉東莞一套小房子，他說去年市場價180萬，現在他降到了150萬，可是也沒人要。前幾天有個客戶竟然出價120萬，他氣得不想賣了。

9月26日

前天深圳4個新盤選房，1907套住宅賣光，4個項目分別是：光明星河天地、龍崗頤安都會中央、寶安宏發璽玥和前海濱城。加上前段時間開盤售罄的光明峰境瑞府和坂田荷棠里，本月到目前為止，一共有6個項目開盤“日光”。

（樓市數據：購房杠桿方面，貸款購房比例由去年的90%降至76%。）

2021年10月

房地產稅確定試點鬧得滿城風雨

10月8日

有個換房業主，400萬賣出自己的房子，比之前最高價低了58萬。但他打算買的房子，現在的報價比之前最高價低了400萬，他覺得自己賺了。

10月20日

某公司高管問我，悅府一期和深圳灣一號，買哪個比較好。我把這個問題拋到投資群，兩者的支持者各半，選前者的認為住宅比公寓強，選后者的認為位置更好、圈層更頂級、知名度更高——“悅府只有深圳人知道，深圳灣一號是全國人民都知道”。

10月28日

以10月15日官宣房地產稅的日子作為節點，統計前后十天深圳二手房的掛牌量，呈現兩個特征：掛牌量增加、調降價的比例增加，其中成熟區、豪宅區表現更為明顯。

（樓市數據：2021年，深圳購房者成交效率明顯減慢，購房平均成交周期增長14天，業主成交增長7天。分區域看，深圳大鵬業主賣房最慘，平均需要235天。）

2021年11月

深圳超級網紅盤相繼入市

11月1日

有個朋友說因為移民，2012-2014年賣掉了不少房子，當時覺得一鋪養三代，所以留下了商鋪。他說要是知道是今天這個樣子，就留下房子賣掉商鋪。他有個鋪當時有人出4300萬，他不愿意賣，現在2000萬沒人要。

11月18日

新房銷售策略研討會上，有個經理說客戶如果擔心爛尾，可以給他推國企央企的樓盤。

11月24日

想買房的一個同事說，某樓盤某戶型去年最高成交價520萬，現在有一套業主掛牌380萬，雖然對樓盤的品質和戶型不太滿意，但她有點想買，因為前幾天有一套掛牌360萬，出來沒多久就被人買了，她怕這樣的筍盤可遇不可求。

（樓市數據：2021年深圳市二手房成交量排名第一的小區：桂芳園，成交了224套，二、三名分別是旭飛華達園和茂業城，前三名里有兩個在布吉。）

2021年12月

樓盤打折已經蔓延到新盤

12月6日

媒體報道，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放資金約1.2萬億，這是今年來第二次降準。一時之間微信群、朋友圈全是這個消息，不少人覺得這是政策放松的信號。

12月20日

2021年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.80%，5年期以上LPR為4.65%。相比上月，1年期LPR下調5個基點，而5年期LPR依然沒變。投資群里，大家在熱烈討論是否要把長期貸款轉為短期貸款。

（年度數據：深圳二手成交套均面積89.1平，9萬/平的成交樓盤在擴大，60-90平的成交面積達到41.6%）

（注：每月后面的“年度數據”都來自貝殼2021年深圳樓市大數據）