上周五，深圳中原研究中心發布了2021年深圳樓市年刊。?咖姐發現南山區二手房top排名有了變化！?

經過2021年年初，某房理事件的調查，前海某妖盤在今年二手住宅成交套數top10名單中消失了。?去年成交排名第三的鼎太風華小區也滑至成交第十的小區。?不過也有小區今年依舊在列，例如前海的星海名城，西麗的桃源村，大沖的華潤城潤府。?咖姐今天就來盤一盤，這些小區在208新政的影響下，究竟有什么樣的“實力”保持成交！?

01

以指導價成交的房子居然在前海！?

星海名城是南山區成交Top1的小區，該小區地處前海片區，大社區配套較為成熟，去往科技園、后海、南山中心及寶安中心區都較為便利。?在208新政的影響下，星海名城成交量有10-15%的下降，但年前這段時間開始溫熱，“去年一整年，整個同行的過戶數據平均下去，每個月大概12-15套?！鼻昂Ｗ再Q北區戰區董事文盛勇告訴咖姐。?整個小區包括一期、二期、三期、五期、六期和七期共六期，共94棟樓，6802戶。整個小區都有電梯，有多層和高層兩種住宅樓棟。一期至六期是2001年至2008年入伙的，七期是集寫字樓、商超和商場于一體的綜合樓。

小區的綠化率很高，住戶多是家庭，即便是工作日走訪，小區里散步的老人小孩依舊非常多，居住體驗較為舒適。

星海名城的戶型類型較為多樣，一期二期有71㎡兩房的戶型、91㎡和105㎡的三房戶型以及121㎡的四房戶型等等。

三期有72㎡、74㎡和77㎡的兩房戶型、95㎡的三房戶型以及113㎡和129㎡的四房戶型等等。?五期以小戶型為主，有34㎡、40㎡、46㎡和51㎡的小戶型，77㎡、81㎡和85㎡的剛需戶型，還有121㎡的大戶型等等。

六期也有少量小戶型房源，以及124㎡、134㎡、154㎡和163㎡等等的大戶型房源。?

文盛勇告訴咖姐，星海名城2020年的二手房房價相比2015年，漲幅5成左右，而今年受208新政的影響，各期均價均有所下降，其中5期少數戶型在指導價以下可以成交，其他期均價與指導價相近。?這是因為2021年，星海名城5期成交最好的戶型由此前贈送高的2dk戶型變成85㎡左右的大兩房戶型，前者單價比后者要便宜得多，接近該小區的指導價。?各期最受歡迎的戶型分別是什么？文盛勇幫咖姐做了筆記：

1期：69㎡2期：64㎡、69㎡和102㎡3期：74㎡和125㎡5期：85㎡6期：125-137㎡

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西麗大盤：只要價格夠筍就能成交！?

桃源村可以說是南山區最大的小區了，由于體量較大，地理位置上，去南山華僑城和福田香蜜湖均不遠，該小區在2021年全年排行南山區成交量Top2。

小區共108棟，10239戶，共三期，一期為1-70棟，2期則為71一105棟，三期共3棟，其中1棟有6個單元，2棟只有1個單元，3棟有5個單元。

該小區內部有5個幼兒園，3個小學和2個中學，配套一個游泳池。?小區的住宅樓有多層和高層兩種，其中一期的1至70棟和二期的71至82棟為樓梯房，其他均為電梯房。?桃源村附近的趙小逵店董和趙小玲經理告訴咖姐，一至三期中，因為樓梯房南北通透，一梯兩戶，并且比較謐靜，一期的成交較好；其次是三期，雖然靠近龍珠大道，受道路噪音影響較大，但是樓齡較小，并且車位比超過1:1，如果價格比較筍，也比較受買房人歡迎。?二期在商業正上方有帶鉆石廳的戶型，由于不太方正，是整個小區最不受歡迎的戶型，成交價與指導價相當，而戶型方正的戶型總價則會高40-50萬左右。?

一期去年由于有拆遷的流言，價格曾有過一波漲幅，不過趙小玲經理告訴咖姐，桃源村的拆遷并沒有什么動靜，價格比起去年高峰時段要低一點。

二期由于戶型差異價格不一，“業主如果著急賣的話會按指導價賣，正常是比指導價高50-60萬，整體成交價偏低。”?而三期由于靠近龍珠大道，朝南向的戶型會比較安靜，“三期房源的成交主要看價格，今年整體比去年降價8%左右?！?/p>

目前，在賣的業主多在考慮換樓齡較新的小區，而買該小區的買家則比較偏剛需。

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那些年深圳買房人后悔沒買的網紅盤?

華潤城是科技園周邊的次新盤，每每推出，都是轟動深圳買房人的網紅盤。?華潤城潤府一二三期都在銅鼓路上，四期和五期也就是潤璽一期和二期，分別于去年和今年入市，位置比較靠近沙河西路。?

目前，華潤城潤府一、二、三期均已入戶，不過目前三期的4棟和5棟還未滿3年，處于限售狀態。?“以前這邊是少有放盤，現在是少有人想買。”華潤城潤府旁邊的吳店董告訴咖姐。?想知道華潤城每一期的均價是多少？

華潤城潤府原為大沖舊改項目，是南山區科技園片區的大型綜合體項目，每一期分開獨立管理。?住宅潤府共分5期開發，以半圍合式布局沿華潤城外圍而建。三期則位于較中間位置，東近南外九年制大沖學校，西靠回遷房大沖城市花園，南側緊鄰二期。?

前三期共7棟超高層建筑，1棟A、B座，2棟為35層超高層住宅。3棟為54層超高層公寓。4、5、6棟52、53、53層超高層住宅。整個小區用地總面積34954.61㎡，總建筑面積302879.52㎡?單論配套便利性而言，三期的位置比一期有優勢但不如二期，而一期的景觀資源又比二、三期好。?其中一期于2016年建成，推出時均價4.75-5.0萬/㎡，有7棟超高層住宅和1棟商務公寓，加起來共2610戶，容積率共5.9。

二期于2016年推出，推出時價格在6.2-8.1萬/㎡左右，只有6棟，其中A至E棟共5棟為住宅，總戶數是1230戶，容積率為6.52。

三期于2018年推出， 推出時均價8.5萬/㎡左右，1棟AB座、2棟、4棟、5棟和6棟，包含商務公寓在內共1417戶，容積率約為4.5。

前三期的戶型主要為89㎡、150㎡、190㎡三種，整個華潤城潤府優缺點非常明顯，可以說，華潤城的地段和配套彌補了其高容積率在居住體驗上的不足。?先看看華潤城的商業配套，該小區自帶24萬㎡的商業萬象天地，并且各期也有針對生活補充的底商，咖姐走訪過程中發現，二期的底商比去年多了不少，不過三期的底商尚有空缺。

再來看看周邊的學校配套，有南外文華學校和南外大沖學校。?綜合上來看，南山二手房成交top3小區，華潤城潤府的周邊面貌、配套及學校都是最好的。