過去一年里長租公寓行業頻繁“爆雷”，對其加強監管已成各界共識。2021年伊始，北京打響了長租公寓“強監管”的“第一槍”，對“長收短付”、租金貸等風險隱患進行了精準打擊。

管住“三種資金”，從源頭上阻斷“資金池”

過去的一年中，長租公寓行業亂象頻發，“雷聲”不絕于耳。而歷數這些前車之鑒，大部分都是禍起“資金池”。

一些長租公寓企業通過“長收短付”、押金、租金貸等預收資金形成“資金池”，以此作為企業瘋狂市場擴張的現金流支撐。個別企業仗著有“資金池”，不計成本的高價攬收房源，甚至出現違背市場規律的“高收低出”。而“資金池”與企業市場拓展行為存在嚴重的期限錯配，如同“十個鍋九個蓋”，一旦市場大環境出現變化，資金鏈斷裂的風險激增。

“資金池”的上述資金來源中，最受詬病的就是租金貸。租客是租金貸的貸款主體，卻無法直接獲得貸款金額;貸款平臺替租客將全年的房租提前支付給長租公寓，而租客須向該貸款平臺按月償還租房貸款。這種模式下，一旦長租公寓企業“爆雷”，租客不僅要面臨押金“打水漂”、失去住處，還得繼續償還租金貸，否則就會影響個人征信。個別長租公寓企業為了更多地獲取租金貸資金，甚至強制、誘導租客使用租金貸，不少租客在不知情的情況下“被貸款”。

2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市地方金融監督管理局等五部門聯合發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》(以下簡稱“新規”)。其核心內容，就是阻斷“資金池”的水源供給，讓長租公寓行業去杠桿。

新規提出“住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配”，這就禁止了“長收短付”。

新規還要求“押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管”，使得押金也不能用來充實“資金池”。

對于最受詬病的租金貸，新規明確規定“銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業”，這就直接斬斷了租金貸流入“資金池”的通道。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次北京新規管住了上述“三種資金”，政策較為務實，把此前長租公寓監管的漏洞給補上了。此類政策有助于規范長租公寓的運行，真正促進長租公寓行業全面健康發展，減少長租公寓市場的各類風險和糾紛。

或引發行業洗牌，倒逼長租公寓企業精細化運營

北京新規的出臺，將使以往長租公寓“燒錢”跑馬圈地的粗放模式難以持續，未來行業或出現一輪洗牌。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，新規之下，一些通過“高收低出”、“長收短付”以及租金貸等違規模式擴張的企業將逐步出局。特別是經營風險較大的中小長租公寓企業，將逐步被淘汰，優化行業經營環境。

“在租賃行業監管日益完善的今天，企業只有聚焦自身運營能力建設、迭代產品服務，穩健經營才能長期深耕，租賃企業的核心競爭力是專業服務所產生的價值，這也是市場用腳投票的必然結果。”黃卉稱。

黃卉建議，長租公寓企業需要調整精細化經營模式、聚焦單店盈利。一是規范資金使用制度，審查自身合規性;二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

嚴躍進表示，此次北京出臺的新規，具有信號意義和行業示范效應。“類似政策也值得全國其他城市學習。”他表示，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市后續需要結合租賃市場的發展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發展。”

(記者 李春暉)