房貸利率轉換，你辦了嗎?

自3月1日起，多家銀行發布了關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告。從今年3月1日起到8月31日，2020年前使用商貸的買房人，需要與銀行重新簽訂合同，并且，央行把選擇權交到你的手上：是選擇LPR加點還是固定利率方式，你來定。

該工作已經啟動了一個月時間。到底轉換的人多不多?大家都選擇了哪一種轉換模式呢?記者調查了南京多家銀行發現，一個月來進行轉換的客戶并不多，很多人仍在觀望糾結中。

通知發布一個月來，辦理轉換的還不多

根據人民銀行公告【2019】第30號，存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作自2020年3月1日起正式啟動，原則上于2020年8月31日前完成，根據客戶的選擇，可轉為LPR加減點浮動定價或者固定利率。

適逢該通知發布了一個月，記者昨日采訪了南京地區多家國有及股份制銀行。記者了解發現，雖然多家銀行都在官微上發布了該公告，并且注明了手機銀行的操作方式，但實際進行辦理轉換的客戶并不多，有的銀行甚至目前辦理人數僅在個位。而在已轉換的客戶當中，選擇LPR加減點浮動模式的人更多。

某國有大行相關人士告訴記者：“已經轉換的只占全部房貸客戶的5%。”為何這么少呢?據悉，從一些打電話咨詢的客戶情況來看，大家糾結的是到底要不要跟著LPR每年變動。

對于一直“不動”的客戶，銀行會怎么辦?

一家國有銀行人士告訴記者，如果到了8月31日，部分客戶還是沒轉換的話，是否進行自動切換成哪一種，他們還在等具體通知。

但也有幾家銀行將直接采取批量轉換的方式，直接將存量房貸客戶的定價基準轉換為LPR。比如，招商銀行在公告上表示，將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換，仍維持原合同安排，招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯系。

值得注意的是，還有部分銀行則設置了時間點，在某一時間點過后，將采取批量轉換方式。其中，興業銀行是要求截至2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的，該行將參考銀行業普遍做法，進行個人存量貸款批量轉換。

浦發銀行也對7月20日前未轉LPR的個人住房按揭貸款，在7月下旬將批量調整為LPR浮動利率定價。

如果還不清楚怎么回事的，趕緊來補課!

1、為什么要轉?

過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮××倍”“打××折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：房貸利率=貸款基準利率×上浮比例/打折數。

但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)，此后新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用范圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。

也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差(固定點差可能為負數)。

2、 什么人需要轉?

需要轉換的包括如下：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款;參考的是貸款基準利率定價;貸款本來是浮動利率定價的。對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：

政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉換;

2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換;固定利率貸款，不需要轉換。

3、轉換規則是什么?

對于需要進行轉換合同的借款人來說，選擇有兩種：LPR加點或者固定利率。但是只有一次選擇權，轉換之后就不能再次轉換了。此外，央行要求，轉換時，保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，加點數值=原合同最近的利率水平—2019年12月發布的相應期限LPR數值。

假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩余期限為8年。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率(4.9%)上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續承擔5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點。

因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。計算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加點)=5.39%。

所以2020年無論轉換前后，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%;

而今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉換后的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月發布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月發布的LPR+0.59%。