近日，根據五大行公告，自8月25日起，將對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款進行批量轉換，統一調整為貸款市場報價利率(LPR)定價。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成，房貸利率“二選一”眼看期限將至。

1、兩種方式僅一次轉換機會

“LPR利率”是貸款基礎利率的簡稱，是以18家銀行共同報價，去掉一個最高值和一個最低值，再取平均值得出，每月20日更新。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

簡單來說，如果選擇固定利率，未來貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點”浮動利率，利率水平將隨市場利率水平變化。

定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

據中信銀行相關人士介紹，該行個人存量貸款定價基準轉換率超過80%，轉換客戶中九成以上選擇LPR浮動定價模式。

具體選擇哪種，可由借款人與銀行協商確定，但借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。8月24日之前，固定還是LPR可以自行操作確定，而未做選擇的8月25日將統一批量由銀行轉成LPR。個人如果有異議，可在2020年12月31日前轉回固定利率。

有業內人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價基準，而LPR形成機制改革之后，貸款基準利率逐步淡化，調整的可能性不太大。批量轉換后客戶如再申請轉回原合同安排，其實就跟選擇固定利率差不多。

2、轉為LPR后月供如何變化?

根據央行此前公告，轉換為LPR的，重定價周期最短為一年，也就是說浮動利率至少1年調整一次，但2年、3年甚至更長期限也是可以的，不會每月調整。

工行也解釋稱，對于LPR浮動利率貸款，按照合同約定的重定價周期進行重定價。

例如，如果貸款發放日是2010年5月1日，合同約定的重定價周期是1年，那么在每年的5月1日會按照最新公布的相應期限LPR進行調整。除重定價日以外，LPR變動對貸款利率沒有影響。

3、LPR和固定利率如何選擇?

從現有房貸利率來看，建議利率越高，越有轉成LPR利率的必要;從貸款的期限來看，房貸的剩余還款期限越短，轉成LPR越合適(這里指的是“剩余還款期限”，并不是房貸的原期限)。

從LPR走勢來看，如果認為未來LPR會下降，那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會有優勢。最新數據顯示，去年五年期以上房貸為4.8%，到現在已經降到了4.65%。

但對于大多數人來說，判斷利率的長期走勢是上升還是下降是很難的。

因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據自身具體情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。

如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，以便將來更好地安排個人及家庭的收支情況，無需因房貸利率變動影響正常生活安排。

如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，選擇浮動利率可能更合適，因為即使LPR出現反轉，也可通過提前還款方式來規避利率風險。

招聯金融首席研究員董希淼指出，房貸利率轉成掛鉤LPR還是固定利率，與現在的利率是多少無關。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉成固定利率，如果判斷是下降，就轉成掛鉤LPR。

“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”董希淼說。

董希淼表示，目前來看，比較適合轉成掛鉤LPR。理由有以下四點：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的;其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實比預期要低;再次，無論是自住還是投資，房子持有時間可能平均不會超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢;最后，如果出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。