近日，家住鄭州的劉女士急的焦頭爛額，向本網反應，她母親于今年年初和10月份分別在焦作市修武縣征云山水名都項目買了2套“包租返祖”小戶型的房子，她翻看了相關的法律文書，發現包租返租是國家明令禁止的，70年產權的住宅改成商用酒店也屬違規，看似每年8%返租的高回報投資，恐怕要打水漂。

征云山水名都項目違規銷售 承諾五年包租返祖

征云山水名都項目位于焦作市修武縣云臺大道與青云路交叉口青云路99號，是河南征云置業有限公司開發的集酒店、商業、公寓住宅一體的旅游綜合地產項目。

焦作征云名都項目銷售中心

據劉女士介紹，2017年12月2日，征云山水名都營銷中心推出的珍藏精裝小戶型酒店公寓開盤，70年產權，之后的每個周六，售樓處的人員都會組織和她母親年紀相仿的老年人們，統一從鄭州乘車去焦作修武縣項目部看房，然后再統一乘車返鄭。征云名都項目推出包租模式的為16#樓，共6層100間，房間內部完全按照酒店形式裝修，主要用于投資類型的公寓酒店，投資方為修武縣紫金酒店。

包租協議一簽五年，前五年必須要簽，經開發商托管。返還租金為35.67平方戶型年返9000元，其中包括7000元現金和2000元酒店券，46平方戶型年返11000元，8000元現金，3000元酒店券。五年協議的第一年租金不返用于酒店裝修翻新，剩余四年每年中旬開始返還現金，經銀行轉入購房者賬戶。

根據《商品房銷售管理辦法》(2001年建設部令 第88號)第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售商品房。”對此，住房和城鄉建設部在2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)中，再次強調“對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理”。開發商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規定，是違規賣房。

開發商玩弄文字游戲 購房者權益誰來保障?

劉女士的母親就是在那個時候頻頻接到售樓處銷售人員的電話，抵不過銷售人員的“噓寒問暖”。她的母親在今年年初的時候，購買了一套戶型為35.67平方朝南包租返租酒店公寓投資房。當時每平方單價6352元，總價226576元。開盤優惠交3萬抵5萬，每平方減200元。優惠下來總價169442元，單價為4750.27元每平方。在10月份的時候，她的母親又以給劉女士投資為目的，再次購買了一套35.67平方的16#樓二樓的朝北戶型。

本網來到售樓部了解情況，售樓人員告訴本網，現在35.67平方的戶型每平方的單價為8132元，總房價290068元，每平方便宜200，總價282934元，團購交四萬抵六萬，現在的租金收益是每年返房子總價的8%，每年為222934元乘以8%，前兩年的租金直接抵房款，這樣算下來總價為227264，單價為6371.29元每平方。

當本網問及，為什么五年的租金收益不按照總房款282934元的8%計算時，銷售人員解釋說，租金收益是紫金酒店給的，他們只按照實際的房價(222934元)算租金收益。

“那我實際的總房款是付了262924元，團購的4萬抵6萬，那我交的4萬塊錢的收益哪里去了?”

“我們只按照222934的8%計算收益，其他的你們得問紫金酒店。”

本網在網上查詢發現，焦作紫金酒店管理有限公司，主要控股為河南征云置業有限公司(占68%)和王豫閩(占32%)，實際控股人為河南征云置業有限公司，企業營業期限從2014-06-20至2024-06-20，那么現在到2024年只有不到6年的時間，對于租金收益開發商和酒店互相推諉，交錢的收益金都算不清楚，那合同5年期限到期后，誰又能保證購房者的合法權益呢?

房產開發商套路深 投資客收益“羊毛出在羊身上”

世上沒有一本萬利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤回報的同時并未告知你背后要承擔的風險。其實，開發商在進行“售后返租”的時候，往往會提升其產品的價格，所謂“羊毛出在羊身上”。

本網在售樓中心了解到，位于同一項目正在建設的征云國際酒店馬上就要封頂，問及價格時，銷售人員告訴本網，單價每平六千多，但是沒有包租返租的收益，不如投資這個包租返租的酒店公寓，這是純投資很劃算，而且不用費心。

高回報的焦作紫金酒店托管合同

同樣的樓盤，同一開發商，包租返租的酒店公寓每平方的價格就要高出兩千左右，可見，開發商承諾的8%的高回報率，是購房者自己給自己買單。

通常，這類住宅都會因其面積小、總價低而為普通投資者所關注，又由于采用售后包租銷售模式，讓投資顯得更為簡單、易于上手。然而，投資者往往都沒有發現，這其中隱藏著不小的風險，搜索新聞可見，相關的購鋪者投訴、打官司、開發商無力償還租金、跑路等類新聞不在少數。

征云名都違規銷售近一年 房產監管部門成保護傘?

早在2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》就明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰。”

住建部在2006年夏就對開發商包租行為發出了風險提示，2011年最高人民法院還曾針對非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規定了售后包租等房地產交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院對房地產行業銷售包租返租行為的禁令和規定，后有因此違規銷售發生的開發商資金鏈斷裂跑路，上萬業主資金套牢事件。買房投資是好事，但購房者理應謹慎，焦作修武縣征云山水名都項目違規銷售近一年，修武縣的房產監管部門又是如何進行監管?就以上情況，本網將持續予以關注。