20萬套房“在途”，是去年新建商品房成交量的兩倍多，其中不乏知名項目后期及名噪一時的高價地

　　北京房地產供求關系一直緊張，為了緩解這一矛盾，6月27日，北京市住建委發布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），公布了389個在途項目清單，推進這些項目盡快入市，并推出辦理預售許可的相關規定。據測算，這些項目可提供約20萬套住房供應。

　　穩定樓市，政府督促在途房源入市

　　3·17新政以來，除了實行差異化的住房信貸政策之外，北京還明確了要切實增加商品住房的有效供應，其中一項措施就是督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目盡快入市銷售。

　　本次市住建委公布的389個在途房地產項目，包括161個拿地未開工的項目和228個開工未入市的項目，對應的正是這部分潛在供應。

　　據北京房協官方微信“京房字”測算：這2250萬平方米的潛在供應大約可以向市場提供20萬套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。將能起到穩定和引導市場合理預期。

　　針對這次公布的389個項目具體能形成多少供應，目前還無法統計出來。“因為有早期協議出讓有未經招拍掛的，有商業的、有保障房的，純住宅最終多少套難以算出精準的數據。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　不過這其中包括不少知名項目后期以及名噪一時的地王地塊。比如北京市西城區華嘉胡同地塊。這宗地塊在2014年初曾經被業界一度認為有望問鼎北京市單價地王，然而當年2月17日卻被暫停了出讓。最終該地塊于當年7月中旬再度掛出，并于8月20日成交，成交時的單價高達9.65萬元/平方米。但是，該地塊在拿地之后始終未能開工。

　　此次，市住建委下達的《通知》對于拿地未開工和開工未入市的項目，做出了嚴格的時間規定，包括拿地多久開工、何時入市銷售，都有明確的規定和要求。業內人士分析認為，一旦389個項目加快入市形成供應，將對平穩北京房地產市場起到巨大作用。

　　放寬取證，緩解房企資金壓力

　　《通知》要求“凡列入清單的商品住宅項目，開發企業取得一個施工許可后，可以對應辦理兩次預售許可。在申請第二次預售許可時，應同時提交情況說明。”

　　克而瑞分析師崔秀程表示，《通知》肯定會加快這些老項目的開工入市進程，因為有兩個時間點，可以實現二次取證，截斷了項目推遲開工，推遲取證，推遲入市的后路。

　　此前一張施工證只能辦理一次預售許可，但如果其中低層、高層產品混搭，則要符合2013年頒布的達到地上規劃層數1/2以上、低層達到封頂階段才可取證的要求。據郭毅粗略估算，389個項目中約有2/3應在此列。

　　不過從目前的情況來看，北京市場上鮮有單價8萬元以上的項目獲批預售證。如果放寬取證，不放寬預售證價格，當年一些地王項目的房企依然會陷入尷尬選擇。

　　就像2015年9月，懋源力壓保利、首開、龍湖、平安聯合體取得的孫河西甸村地塊，該地塊總價29.4億元，外加異地配建9.6萬平方米保障房，機構計算樓面價超5萬元/平方米。按照北京市場的一般規律，需要至少一倍的售價才能夠保證利潤率。不過從目前來看，預售價格尚未有松動的跡象。

　　不過，郭毅也指出，這一新規對于房企來說還是有利好消息的：“新規放寬了取證預售的限制，將有利于增加市場供應。施工進度的放寬，將房企開盤預售的時間提前了3-6個月，盡早入市銷售回籠資金，有助于緩解房企資金鏈的壓力。”

　　效果待考，部分項目暫不具備入市條件

　　崔秀程表示，這只是一個通知，一些項目并不具備入市條件，如存在拆遷、產權、資金鏈問題。

　　實際上，在市住建委公布的這389個項目名單中，有的項目已經或接近售罄，還有一些項目分期開發，后期因為拆遷問題停滯不動，入市還遙不可及。如在未開工項目名單中，排在榜首的就是“崇外6號地”，從2007年啟動至今，還在推動中。這塊地在2007年已經出讓給了新世界地產。

　　該地塊占地面積約0.8平方公里。這里曾是一片居民與企業生產混雜的區域，但是隨著企業倒閉、轉制甚至遷走，騰空的房子逐漸分給居民用于居住，聚集了足有8500多戶居民。在今年2月，多次啟動而又多次停滯的拆遷滯留區“崇外6號地”開始對其最大體量的成片違建進行拆除。

　　郭毅提醒，通知中用的措辭是“可”，不是強制性的，主導權在房企，一些始終沒有開發的地塊，是有拆遷、道路設施的原因，這些客觀存在的問題很難解決。還有些項目則是已經形成銷售，但由于分期開發，同時出現在拿地未開工和開工未入市的項目清單中。比如保利西山林語、中信城、合生霄云路8號都是銷售了多年的老盤。