老舊小區改造既是民生工程，也是民心工程，更是“我為群眾辦實事”的生動實踐，與人民群眾的幸福感緊密相連。2016年以來，南京已連續6年將老舊小區改造列入民生實事。已創建省級宜居住區66個，示范街區3個。2021年是中國共產黨成立100周年，也是“十四五”規劃開局之年，住建部等六部門聯合發文要求將老舊小區改造工作作為“我為群眾辦實事”實踐活動的重要內容，市委市政府始終堅持以人民為中心的發展思想，把最困擾百姓的急事難事作為重點，進一步完善老舊小區更新改造工作機制，堅持地上地下統籌、里子面子并重、建設管理并舉，堅持問需于民、問計于民，切實提升群眾的獲得感、幸福感和安全感。

全力為民解難

今年改造108個老舊小區

煥然一新的小區大門，安裝了車牌識別系統;干凈整潔的停車場里，車輛有序停放;新修建的綠化帶中，各類綠植被打理得井井有條……經過改造后的棲霞區堯安新村北院小區成功實現“逆生長”，讓居民李奶奶每天都幸福感爆棚。

老舊小區環境臟亂差，既是小區居民的“心事”，也是城市治理的“痛點”。如何讓老舊小區煥發新活力，南京對老舊小區改造的實踐探索已近20年。隨著改造模式不斷創新，改造內容不斷增加，一個又一個受限于當時建設條件，規劃不足、布局雜亂、配套不全的老舊小區，迎來了脫胎換骨的改變。“十三五”期間，累計改造老舊小區1282個，建筑面積3425萬平方米，新增停車位近2萬個，新增綠化面積65萬平方米，受益居民39萬戶。

不僅要實現“住有所居”，更要實現“住有宜居”。今年，我市出臺《關于推進南京市老舊小區改造工作的實施意見》指出，到“十四五”末，確保完成2000年底前建成的老舊小區改造任務，基本形成老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，市場化、專業化、智慧化物業管理服務覆蓋面不斷擴大;在此基礎上，再力爭完成一部分2005年前建成的，基礎設施配套不全、功能缺失、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈、需改造的住宅小區(包含單棟)改造任務。

“老舊小區改造是順應群眾期盼、擴大內需的重大民生工程和發展工程。”市住房保障和房產局相關負責人表示，緊盯“改造完善、美化提升、便民惠民、住有宜居”目標，今年，我市改造老舊小區108個，建筑面積356萬平方米，房屋1161幢，涉及居民4.8萬戶。其中，82個老舊小區改造項目列入中央計劃，3個項目確定為住建部“我為群眾辦實事”100個聯系點。截至目前，9個小區已完工，綜合進度達75%。

開門搞改造

政府出“菜單”百姓來“點餐”

老舊小區改造是一項惠民工程，小區業主是居住環境改善的最大受益者。那么，老舊小區改造如何能夠確保改造讓居民滿意呢?答案就是尊重民意，開門搞改造。市住房保障和房產局相關負責人強調:“我們必須改變過去‘政府改、居民看’的被動狀態，讓居民全程參與，共謀共建共管共評共享。‘改不改’由群眾說了算，‘改什么’征求群眾意見，‘怎么改’爭取群眾配合。”

“老年人的輪椅如何方便擺放?”“老房子下大雨的時候外墻會漏水。”“能否在改造出新中增加些綠化?”為了更好地滿足居民群眾不同的需求，在改造前，玄武區雙拜巷151號小區便以居民議事會的形式，向居民們多輪征求改造意見，并以此為基礎制定工程方案，形成了群眾“點菜”、項目工程“上菜”的改造模式，真正把好事辦好、讓群眾滿意。

為了更好地知民聲、匯民意、懂民情，我市老舊小區改造始終堅持“問需于民、問計于民”的原則：改造前，通過發放致居民一封信、調查問卷表，召開座談會、議事會等形式，了解群眾迫切需要解決的問題;改造中，現場懸掛“七牌四圖”，公示主材、施工工藝，邀請居民作為小區監督員，全程參與改造工作;改造后，發放問卷調查表、召開座談會，對改造效果進行綜合評價，根據居民意見進一步整改完善。

此外，為了方便居民點菜下單，今年我市還按照基礎類、完善類、提升類改造內容，專門編制了《南京市老舊小區改造項目分類清單》，細分為50個子項，明確了具體的改造項目、資金渠道等。通過各種形式的“開門改造”，充分發揮政府組織推動作用，制定支持政策、標準和計劃，引導居民和協調社會多元主體共同參與，形成互動，從根本上避免了“政府干、百姓看”，努力實現共建共治共享格局。

一區一策因地制宜

“面子”“里子”一起改

老舊小區改造涉及居民多，面廣量大，且情況各異。如何順利推進改造，又讓換上新顏的老舊小區長葆青春?一區一策因地制宜，既注重“面子”，更注重“里子”是我市老舊小區改造的一大特色。

眼下，雨花臺區菊花小區正在有序施工中，除了建筑改造、入口提升、道路修補、圍墻出新等常規改造，該小區的改造重點還放在了配套完善、游園提升、車位規劃等升級謀劃上，把改造做到群眾心坎兒上。“環境一天比一天好，住得越來越舒心!”70歲的陳爺爺豎起大拇指。

讓居民點贊的，除了環境變化，還有每一個細微之處的改變。位于秦淮區的崗虹苑小區目前正在實施環境綜合改造，在提升整體面貌的同時，最讓居民開心的是多年存在的線纜亂拉亂掛現象也得到了徹底的解決，改造后的管線將實現“多線合一”，共用一個管道，待后期多方溝通協商完畢，各通信運營商即可一一穿線、測試。

為提升老舊小區排水能力，與以往不同的是，今年老舊小區改造還首次引入“海綿化改造”理念。秦淮區崗虹苑小區，建鄴區東升沿一小區、健園小區以及鼓樓區五所村、杏聚村等5個小區被納入海綿化改造試點，施工方將根據每個小區的特點，靈活運用雨水花園、下凹式綠地、高位花壇、透水鋪裝等海綿設施，促進雨水自然滲蓄和凈化，減少面源污染，提升老舊小區環境品質，改造將于今年年底完成，惠及近萬人。

老舊小區“面子”好看了，“里子”舒適了，居民才能住得踏實。市住房保障和房產局相關負責人表示：“本輪的老舊小區將在全面提升上下功夫，梯度有序、因地施策實施改造內容，努力做到基礎類項目應改盡改，完善類項目能改則改，提升類項目適改則改。”

破解資金難題

讓政府“獨唱”變多方“合唱”

緊緊圍繞群眾所需所盼、所急所憂，老舊小區改造要實現可持續，“錢從哪里來”是重要問題。按照“保基本”的原則，財政資金重點補助水電氣路等基礎類改造內容。提升小區環境、引入公共服務這些完善類、提升類改造，所需資金不是個小數目，誰來承擔?

“在充分發揮政策資金引導的基礎上，最重要的是鼓勵多方力量投入老舊小區改造。”市住房保障和房產局相關負責人表示，在新一輪的老舊小區改造中，按照“誰受益、誰出資”和“個性項目業主負責”的原則，積極推動居民通過直接出資、使用(補繳、續籌)住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區公共收益等方式落實。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵居民直接出資同步進行門窗節能改造、加裝電梯、戶內綠色裝修等。

為了破解資金難題，目前各區正在積極探索市場化改造路徑，先試先行，全市十二區共開展17個老舊小區改造市場化試點項目。其中，位于建鄴區的虹苑新寓1-3村小區在改造過程已經率先引入了市場化運作機制。主要是通過政府引導、國資平臺市場化運作、金融機構參與等多元化籌資，吸引多種資金籌集方式進行改造。除去常規的改造外，還將在小區臨街空地增建經營性用房、小區內部新建養老用房和物業用房，增加老舊小區的自我造血功能。此外，六合區銀海新村、溧水區教工新村等市場化改造項目也已具有一定的設計深度，正積極探索多種方式平衡改造資金。

關注適老化改造

讓百姓坐上“幸福梯”

“爬了快10年的樓梯，這下終于有電梯了，現在的日子越來越幸福了。”位于鼓樓區南秀村7號小區新建起的電梯全透明，遠遠望去外形美觀、很是別致，這也是該小區加裝的第一部電梯，不僅得到了居民的一致點贊認可，更成為了老舊小區環境和品質雙提升的一道亮麗風景。

為切實解決老舊小區居民“上樓難”，加裝電梯成為回應民生訴求的重要答卷。2016年，南京出臺了既有住宅增設電梯實施辦法，針對加裝電梯存在的各種現實問題，從加裝條件、資金補貼、安裝程序上予以全力支持。近年來，通過廣泛收集民意，細致梳理問題，不斷完善政策，形成了“業主主導、政府搭臺、專業輔導、市場運作”的南京加裝電梯模式。

而在實踐中，加裝電梯既涉及樓上樓下意見分歧的矛盾，又有資金籌措、工程實施等方面的困難。為推動老舊小區電梯加裝迅速破題，我市出臺多個文件打通“梗阻”，今年2月2日，發布了《南京市既有住宅增設電梯規劃管理辦法》補充通知，進一步緩解加裝電梯統一意見難、申請條件高、資金負擔重、辦事程序繁等問題，讓老舊小區電梯的加裝更“暢通無阻”。

據了解，增設一部電梯的費用目前在45萬元左右，籌集資金并非易事。我市在允許業主提取住房公積金和使用維修資金加裝電梯的同時，還掏出真金白銀給予支持。并通過居民集體協商、社區征求意見和小區積極分子耐心細致工作等多種方法，突出共謀共建，充分調動了群眾加裝電梯熱情。

“想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所困，真正讓老百姓過上好日子。”市住房保障和房產局相關負責人介紹，截至目前，全市既有住宅加裝電梯項目累計2702部電梯簽訂書面協議，2447部通過規劃部門初審，1547部已辦理規劃審批手續，1427部已辦理施工許可，在建151部，完工1152部。

避免“一改了之”

要改得好更要管得好

三分建，七分管。做好老舊小區改造的“后半篇文章”，對長期有效維護改造成果意義重大。為避免“一改了之”，我市將完善小區長效管理機制納入改造方案，以“美好環境與幸福生活共同締造”活動為契機，強化黨建引領，發揮社區黨組織領導作用。推進專業化物業管理服務。引入市場化、專業化物業管理服務企業，為改造后的老舊小區提供物業服務。鼓勵各區因地制宜，組建公益性物業服務實體，為老舊小區或者失管小區提供基本物業管理。提升小區社會治理能力。加強社區黨組織對業主委員會工作的指導，鼓勵社區黨組織和業主委員會成員雙向交叉任職，提高小區治理能力和治理水平。

為了實行長效管理，各區在老舊小區改造過程中形成特色做法：棲霞區組建公益性街道物業公司，將管理成效納入區對街考核。同時，在全區范圍內開展住宅小區星級創建評比，對老舊小區實施效能補貼，多渠道鞏固改造成果;秦淮區結合物業管理體制創新工作，各街道在小區改造前即制定長效管理方案，改造一個，移交一個，建設管理緊密結合、無縫連接，使小區改造成果能夠長期鞏固;玄武區通過黨建引領、網格協同、綜合治理，打造“紅色物業”，邀請居民群眾在綜合治理中積極建言獻策，參與全程。

此外，我市還堅持對已改造的老舊小區長效管理情況進行“回頭看”。督促各區建立老舊小區管理機制，把老舊小區改造后的長效管理納入年度考核目標，確保改造后的老舊小區有人管、管得好、可持續。

美麗家園共同締造

努力實現物業管理全覆蓋

隨著南京進入疫情防控常態化，老舊小區改造也按下了“快進鍵”。眼下，全市各區正嚴格落實有關疫情防控指引要求，合理安排工期計劃和施工時序，加緊工程實施，追趕因疫情影響耽擱的工期，力爭年底前完成改造目標任務。

著力解決群眾的“急難愁盼”問題，市住房保障和房產局相關負責人表示，經歷疫情考驗，下一步，重新思考定位改造工程的重要基礎性作用是老舊小區改造的工作重點，按照市委最新加強基層治理能力的要求，在老舊小區的高質量改造中實現管理全覆蓋。

在改造規劃上，為了提升老舊小區改造水平，我市專門成立省規劃設計院、安居集團、建設銀行、南京大學等共同參與的規劃研究編制團隊，并向社會征集社區規劃師、工程師，力求多方參與深化規劃。同時，計劃制定《老舊小區改造技術規范》《老舊小區改造全流程圖》，系統智慧打造全國一流老舊小區改造規劃。

在改造方案上，圍繞15分鐘生活服務圈建設，片區將統籌謀劃群眾實用生活氣息的改造方案，積極拓展物業服務新場景，拓展養老、托幼、家政等社區服務，引入各類資源共建一批復合服務功能的睦鄰里站點。此外，“寧小通聽您說來幫忙”小區二維碼渠道也即將上線，進一步拓展暢通群眾表達訴求意見的渠道，讓改造全過程更加深入人心。

在物業管理上，列入明年計劃的小區應先行成立小區物業管理委員會，管理主體要在改造前介入，超前編制基本管理方案。從2022年起，基本管理方案將成為改造項目入庫必要條件，“睦鄰里”小區服務站、配套設施優化項目要成為改造內容清單生成的重要內容。

群眾利益無小事，一枝一葉總關情。我市老舊小區改造的經驗和做法兩次被列入住建部全國城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單，改造工作走在全國前列，具有廣泛影響力。經過改造后的老舊小區不僅提升了“顏值”，讓百姓有更多的獲得感、幸福感、安全感，還為高質量建設“創新名城、美麗古都”貢獻力量。市住房保障和房產局相關負責人表示，目前我市已經建立了“十四五”老舊小區改造項目庫，全市“十四五”期間計劃改造老舊小區605個，建筑面積1228.6萬平方米，惠及居民15萬多戶。(朱雅新)