7月9日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合基金發布公告，稱已收到關于深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2017年度1240.75萬元的業績補償款，該款項已歸屬為本基金資產。

什么是業績補償款?該筆補償款為什么會產生?對基金份額持有人的權益有什么影響?這些問題都要從鵬華前海萬科REITs的基金招募說明書和基金合同說起。

營改增和高空置率加壓項目營收

作為一只REITs基金，鵬華前海萬科REITs在招募和成立時約定，將通過增資的方式持有目標公司(即萬科前海公館)股權至2023年7月24日，并由此獲取未來8年(2015.1.1至2023.7.24)萬科前海企業公館項目100%的租金收益權。

為了實現和保障目標公司收益權，基金公告還設立了業績補償機制，規定深圳萬科將開立每年不低于2000萬的風險保證金賬戶，當公司當期的實際業績收入低于當期業績比較基準時，應以保證金賬戶資金余額為限向鵬華前海萬科REITs進行支付目標公司當期實際業績收入低于業績比較基準的差額(以下簡稱“業績補償款”)。

而據《深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2017年度審計報告》顯示，該公司2017年度實際業績收入為1.80億元，低于當期業績比較基準，因此2017年度業績補償款金額為1283.34萬元，扣減以往年度應付業績分成后，實際應收業績補償款金額為1240.75萬元。

再來看鵬華前海萬科REITs的主要標的資產——前海企業公館，該項目坐落于深圳市前海合作區荔灣片區，總建筑面積約為 6.52萬平方米，于2014年12月正式開業。該項目是前海管理局以BOT模式打造，萬科為投資人。據基金招募說明書稱，截至2015年3月，前海企業公館項目已簽約或確認入住意向的面積比例已達到100%。

那為什么萬科前海公館會出現實際業績收入不達標，需要支付業績補償款的情況?據公告顯示，該補償款主要由于萬科前海公館自2016年5月1日起執行《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中所致。

鵬華基金工作人員向藍鯨財經補充解釋道，依據2015年基金發行前出具的《前海企業公館項目收益現金流現值評估》，2017年-2021年前海公館預計空置率8%，但由于入住意向離實際入住交租金之間存在時間差，2017年的空置率要比預計的8%高，再加上2016年底實施營改增后稅收增加，這兩個因素都會影響到項目收入。

對于未來萬科前海公館的經營預期，鵬華基金表示，截至2018年5月30日，前海公館實際空置率僅為3%，以后年度的空置率可降低至1%以內，項目經營情況超出預期，因此雖然營改增會影響到項目收入，但根據目前測算，項目公司以后每年實際業績收入相比于業績比較基準的缺口，均不會超出每年的業績保證金2000萬元，不會對基金份額持有人權益產生負面影響。

中國版REITs產品等待突破

REITs(房地產信托基金)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

簡單來說，REITs就是把資金主要投資于房地產市場，通過房屋的租金、利息、什值來爭取收益的產品。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。但是在我國，REITs的門檻高，起步較晚，發展也一直頗為緩慢。

至2015年，我國首款“公募REITs”才姍姍來遲。鵬華前海萬科REITs全稱“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”，2015年6月26日正式發行，2015年9月30日在深交所上市。

不過，值得注意的是，鵬華前海萬科REITs準確來講，并不是一只標準化REITs產品。一是這只產品受限于《證券投資基金運作管理辦法》中關于公募基金持有單一公司集中度的相關規定，只能以不超過50%的資產配置在商業物業股權上，未體現出商業地產投資基金的行業特征;二是該基金投資標的雖為前海企業公館項目公司股權，但并未實際控制前海企業公館物業產權，產品的實質僅為BOT項目“特許經營權”收益權的證券化。

鵬華前海萬科REITs共募集30億，封閉期10年。發行期間單個投資者的單筆認購門檻為10萬元。產品成立并上市后，在二級市場1萬元即可參與交易。其標的資產主要是萬科前海企業公館未來8年的租金收益權。投資分為兩部分，其一是投資于目標公司，比例不超過基金資產的50%;另一部分將投資于固定收益類資產、權益類資產等，比例不低于基金資產的50%。其中，對于目標公司的投資是通過增資方式持有目標公司50%的股權至2023年7月24日，由此獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業公館項目100%的租金收益權。

天天基金網數據顯示，自2015年成立以來，鵬華前海萬科REITs的收益率為16.08%，今年以來的收益率為2.7%。

目前我國的公募REITs并不多，上投摩根基金旗下有一只上投摩根富時發達市場REITS指數型證券投資基金(QDII)。不過，該基金并不是投資于具體的房地產證券化項目，而是跟蹤跟蹤富時發達市場REITs指數的指數基金。

今年4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。北大光華管理學院新金融中心REITs課題組在今年發布的《中國公募REITs發展白皮書》中也建議建議采用“公募基金+ABS”模式。白皮書中還指出，按照保守的估計，中國公募REITs市場規模將達到4萬億至12萬億元。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，可預測未來中國公募REITs市場包括REITs上下游的產業鏈市場將會是極其巨大的規模和體量。

隨著我國ABS市場的成熟和基本制度的逐步完善，公募REITs的發展仍值得期待。