圖為福州一處剛建設完工的房地產樓盤。(資料圖片) 中新社記者 張斌 攝

三四線樓市還能熱多久?

成交量呈上升趨勢，庫存降為近9年新低，業界認為長期支撐的動力不足

在調控背景下，樓市形成“冰與火”兩極分化的格局：一二線城市出現全面降溫，三四線城市則較為火熱。房地產主要交易市場整體向三四線下沉，三四線去化周期創近9年新低。但業內認為，三四線城市支撐房地產市場的長期動力不足，未來布局非都市圈三四線的房企，或面臨“換倉”的可能。

三四線城市成交面積同比上漲13%

“現在房價太高了!”來自唐山的侯女士感慨到，最近這一兩年，唐山房價上漲較快，目前單價基本達一萬以上。在焦灼的心理下，不少人擔心房價再漲，陸續下手。

國家統計局5月16日公布的今年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，唐山新建商品住宅價格4月同比上漲4.9%、環比上漲0.7%。

唐山樓市上漲，非孤立現象。不同于一二線城市房地產銷售持續低迷，近一兩年，三四線城市成交量呈上升趨勢。來自易居研究院的報告顯示，今年年初累計至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比下降，分別達-41%和-6%，三四線城市累計成交面積則同比上升13%。

不過，若將三線城市進一步細分，情況有所不同。5月上半月，易居研究院監測顯示，東莞、無錫等7個本輪調控較嚴的三四線城市新建商品住宅成交面積為107萬平方米，環比4月上半月增12%，同比減14%;而襄陽、惠州、徐州等11個本輪未調控或弱調控的三四線城市，新建商品住宅成交面積為231萬平方米，環比4月上半月增加56%，同比增1%。

樓市的兩極分化，進一步反饋在庫存數據上。截至4月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅存銷比，即庫存去化周期為10.3個月，其中，一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月。從橫向對比看，三四線城市存銷比下跌較為明顯，當前數值也是2010年以來月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達到了新低。

以最近較受關注的丹東為例，截至4月底，丹東去庫存周期僅為13個月，且已出現連續9個月去庫存周期變小的現象。通過觀察歷史數據可發現，丹東去庫存周期最高可達63個月。

此類信號引發業內警惕，業內認為，三四線城市庫存不足，或存在房價上漲的壓力。

棚改利好，量價回調

對于此番三四線樓市超預期熱銷，易居研究院副院長楊紅旭點評稱，既有2015年以來全國樓市發展帶來的短周期因素影響，也有在三四線樓市低迷之后，需求集中釋放的影響。

此外，業內普遍認為，自2015年以來的“棚改三年計劃”，提高棚改貨幣化安置比例亦是三四線熱銷的重要原因之一。

2018年政府工作報告中亦明確提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年就將開工580萬套。來自易居研究院一份棚改報告顯示，預計2018-2020年三年國家開發銀行發放棚戶區改造貸款將在年均近1萬億，到2020年底，貸款余額預計將近5萬億。根據國家開發銀行棚改專項貸款占棚改改造資金來源的65%左右，預計未來三年全國棚改資金年均將達到1.5萬億。

不過，在三四線樓市出現火熱行情后，也引起監管部門的注意。據媒體報道，五一前后，住建部約談了12個城市的政府負責人，強調堅持調控目標不動搖。其中，涉及城市主要是非一線城市，特別是三四線城市，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，有效遏制投資投機性購房。

房企或面臨“換倉”

碧桂園、恒大等房企，2017年銷售業績異軍突起，原因就在于，緊貼政策導向而為之，在三四線城市積極布局。碧桂園去年銷售額達5508億，截至去年底，其累計進駐中國超600個城鎮，擁有超過1000個項目。此外，如中梁、祥生等中小房企，也抓住這輪釋放機遇，實現銷售額的突飛猛進。

不過，“三四線城市政策也在收緊，效果會在今年下半年逐步顯現。”融僑集團首席品牌營銷官張巖認為，對高周轉的房企，今年還有最后一波行情可以抓住，但對周轉速度較慢的企業，這時候進入三四線城市，則可能面臨相關風險。

在業內看來，三四線城市支撐房地產市場的長期動力不足。億翰智庫董事長陳嘯天指出，房企布局三四線更多基于短線戰略，不可做長線布局。同策咨詢研究部總監張宏偉亦認為，布局三四線，更多是機會型貢獻銷量的布局策略。

這是否意味著，房企未來在三四線或面臨“換倉”的可能?新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷對此不置可否。但他同時指出，一個不容忽視的問題是，三四線城市數量非常多，這為房企“換倉”提供了廣闊的空間。

歐陽捷總結稱，“都市圈周邊三四線與非都市圈周邊三四線呈現不同的格局。未來都市圈周邊的三四線城市，房企會做更多深耕，非都市圈周邊的三四線城市，棚改計劃完成后，預計樓市會回歸平靜，房企換倉的可能性更大。”