近年來“包租”“返租”“返本”等銷售行為頻現于房地產行業，這種銷售方式在房地產市場上出現后，引起諸如“變相集資”“非法集資”的質疑。《商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法還曾公布司法解釋：“不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰。

圖：風光鑫億廣場銷售中心

中國企業網訊：近日，媒體接到舉報稱：位于駐馬店市風光路雪松路交叉口南的風光鑫億廣場打出“首付8萬起，10年無憂托管，買鋪即收2年租”之類的宣傳標語，以“托管”“返租”這種形式吸引購房者購買商鋪，與現行相關法規政策嚴重沖突。

據了解， “風光鑫億廣場”項目位于駐馬店市雪松路與風光路交叉口南100米，緊臨駐馬店市風光路步行街，地處駐馬店市中心老城區。該項目總建筑面積約5000平方米，是一個集百貨、服飾、兒童大世界、餐飲、娛樂為一體的小型商業綜合體。

圖：銷售人員計算的銷售單頁

風光鑫億廣場的銷售人員介紹稱:商鋪面積從11m²-41m²不等，3樓、4樓已售罄，現在出售的是商鋪1樓和2樓，但余量都太不多了。托管返租合同一次性簽訂10年，10年內沒有使用權，第一年返租總房款的6%，第二年返租總房款的7%，第3-10年保底7% ，超出部分9:1分成。1樓價格優惠后在3萬出頭，2樓價格優惠后在2萬出頭。購買1樓可以直接將前3年的返租租金(6%+7%+7%共計20%總房款優惠)沖抵房款，購買2樓可以將前兩年的返租租金(6%+7%共計13%總房款優惠)沖抵房款。

圖：風光鑫億廣場同購房者簽訂的包租、返租合同

對于購買商鋪的業主來說，返租的最大誘惑在于：在返租期內，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金。而對于開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買欲望，以達到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。

就風光鑫億廣場以首2年和3年租金沖抵房款的優惠方式來說，不少采用包租返租模式的開發商都在使用。據業內人士稱：租金沖抵房款其實是以優惠的名義侵占購買者的使用權和收益權，看起來前3年租金沖抵購房款，其實是一場虛假的優惠。開發商報出一個虛高的價格，再以所謂的租金沖抵房款為噱頭拉低成交價，看似給予客戶很大的優惠，但實際上購房者付出了3年的使用權和收益權為代價。而且，沖抵房款后實際成交價變低，開發商再以低價格的實際成交價進行百分比返租。

另外，就現在的房地產市場來看，大多數的房地產開發企業確定的返本年限、包租期限以及回報率并不合理，而且銷售價格都偏高;包租、返租、回購都僅僅是促銷手段，具有一定的欺騙性。在如今這個市場法制環境尚不健全的情況下，這種方式雖然可以加快開發商的資金回籠速度，但卻極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象。目前為止，暫沒有強有力的監督手段來保證房地產企業對消費者承諾的的返本和保證租金收益。所以，關于房地產行業返租、包租、回購等行為，相關部門多次對其作出定性，最高法院《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》曾明確：不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，應以“非法吸收公眾存款罪”定罪處罰。

2017年，鄭州市瀚海北金商業綜合體因為涉及包租返租，運營不足三年就暴露了諸多問題，隨后運營方與業主方爆發了激烈沖突，讓包租返租這個問題再次擺在公眾面前。時隔一年，鄭州市瀚海北金一事，運營方和業主方仍未達成一致，導致眾多業主利益受損嚴重。

瀚海北金的事件，不是小概率事件。售后返租的，大概都會有機會遇見這樣的問題。作為購房者，面對包租返租這種看似“穩賺不賠”的生意，也應該理智面對。畢竟，沒有那么多便宜讓你占，無憂回報也未必無憂。

就河南風光鑫億廣場以“托管”“返租”等方式銷售房產的情況，媒體將持續關注。