“你是保持有生力量還是固守消耗?看短期利益還是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期利益?要走捷徑還是走難而正確的路?是走寬門還是走窄門?”

2020年底，旭輝控股董事局主席林中拋出一連串關(guān)乎房企生存的基本問(wèn)題。三道紅線下高杠桿擴(kuò)張模式無(wú)以為繼，2021年，房企會(huì)降杠桿嗎?

答案是肯定的，在“三道紅線”監(jiān)管壓力下，未來(lái)三年，降杠桿將成為所有房地產(chǎn)開發(fā)商面臨最大的考題和任務(wù)。

2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開相關(guān)會(huì)議，“三道紅線”監(jiān)管正式被拋出。所謂“三道紅線”指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即便是處于綠檔中的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過(guò)15%。

興業(yè)證券根據(jù)2020年中期報(bào)告對(duì)70家進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，處于紅色檔房企占比為24%，橙色檔房企占比30%，黃色檔房企占比35%，而綠色檔房企占比只有11%。

“踩線”數(shù)量越多，房企面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從2021年1月1日起房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，“三道紅線”監(jiān)管傳出后，大部分房企根據(jù)自身財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行壓力測(cè)試，并考慮通過(guò)出表等方式來(lái)規(guī)避。同時(shí)，房企投融資部門負(fù)責(zé)人也不斷向監(jiān)管層試探口風(fēng)。

不同于以往，這一次監(jiān)管部門的決心格外堅(jiān)決，監(jiān)管內(nèi)容不限于表內(nèi)，明股實(shí)債、影子公司等表外負(fù)債也將納入監(jiān)管范疇，對(duì)房企所有負(fù)債進(jìn)行穿透式監(jiān)管。

“降杠桿是接下來(lái)幾年房企的主要任務(wù)。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波說(shuō)，紅色檔的企業(yè)降杠桿壓力比較大，短期內(nèi)要達(dá)標(biāo)幾乎不可能。

“過(guò)去企業(yè)要實(shí)現(xiàn)彎道超車，一定要用財(cái)務(wù)杠桿，杠桿越大，帶來(lái)的效應(yīng)越顯著。”林中認(rèn)為，“三道紅線”監(jiān)管要求出來(lái)后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高位平臺(tái)期，“你會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們要改變?cè)鲩L(zhǎng)模式。”

實(shí)際上，房企降杠桿的序幕已經(jīng)拉開。興業(yè)證券研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債增速開始下行，2017年—2019年，房地產(chǎn)有息負(fù)債增速分別為24%、23%、10%。到了2020年第三季度，這一指標(biāo)下降至5%。

對(duì)于房企而言，降杠桿的首個(gè)動(dòng)作是減少投資。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約12.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%;其中，住宅投資約9.58萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.4%。這兩個(gè)增速，分別低于去年同期的10.2%、14.4%。

苦修內(nèi)功、快銷售高周轉(zhuǎn)回籠資金更是成為房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)調(diào)整的重點(diǎn)突破口。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售金額達(dá)14.9億元，相比2019同期超出1萬(wàn)億元，距離2019年全年銷售額僅有不到1.1萬(wàn)億的距離。

“今年房企的首要任務(wù)基本是賣房回籠資金，所以銷售規(guī)模上還會(huì)沖高。”林波告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

天風(fēng)證券的一組數(shù)據(jù)佐證了這一觀點(diǎn)。以定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭款作為銷售回款指標(biāo)，當(dāng)前銷售回款在房地產(chǎn)行業(yè)到位資金中的比重進(jìn)一步提升至49.1%，接近2019年年末49.6%的比重。

從最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)到位資金的走勢(shì)來(lái)觀察，銷售回款占比從2015年起逐年提升，并自2017年以來(lái)一直保持在45%-50%的區(qū)間內(nèi)。

加速去化的同時(shí)，部分開發(fā)商也在尋求快速降杠桿的“捷徑”，加大股權(quán)融資，資產(chǎn)分拆或上市，合作開發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者等動(dòng)作，頻頻出現(xiàn)在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

最近的案例是恒大和雅居樂(lè)，恒大回A終止后，開始不斷將籌碼押在促銷回款、分拆物業(yè)、房車寶等動(dòng)作上，緩解流動(dòng)性，降低杠桿。12月底，雅居樂(lè)將7個(gè)項(xiàng)目股權(quán)打包轉(zhuǎn)讓給平安不動(dòng)產(chǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，之前一段時(shí)間，恒大、富力等多家紅色檔房企也紛紛找上平安，希望憑借類似的方式獲得資金上的支持。

無(wú)論是加速回款，還是一次性出售盤活資產(chǎn)，游戲規(guī)則生變的背景下，所有企業(yè)必須正視的一個(gè)事實(shí)是，這個(gè)行業(yè)很難再有黑馬，只能有千里馬。

“千里馬”，意味著“短平快”的增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。正如林中所說(shuō)的，“過(guò)去我們要長(zhǎng)大(規(guī)模)，未來(lái)我們要長(zhǎng)厚，長(zhǎng)厚我們的利潤(rùn)，長(zhǎng)厚我們的資產(chǎn)和資本去迎接下一階段成熟期的挑戰(zhàn)。”

未來(lái)房地產(chǎn)也將逐步回歸到一個(gè)普通行業(yè)。“所有企業(yè)再次回到同一起跑線上，由于一切歸零，企業(yè)原來(lái)的優(yōu)勢(shì)與做法都可能不成立。”9月底，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)。

(記者 陳博)