在房地產項目中，千畝大盤常被認為已經頗具規模。但在河南省新密市，動輒幾千畝，甚至上萬畝的大盤并不少見。

近日，《中國經營報》記者在新密走訪發現，在新密著力推進全域城鎮化建設過程中，多家房企以小鎮的形式跑馬圈地，出現了多個幾千畝甚至上萬畝的項目，規劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但目前，仍多停留在住宅開發上。

與此同時，這些規模驚人的項目開發周期通常較長，多分為數期開發，有些項目甚至長達10年。現如今，為了刺激銷售，不少項目都推出了首付分期的政策。

業內人士認為，提供借貸資金的首付分期不僅違反了相關政策，還明顯放大了購房者的杠桿，暗藏著諸多風險。

大盤頻出

在近幾年河南省的重點項目中，房企在新密開發的多個項目榜上有名，例如銀基集團開發銀基旅游度假區、綠地集團開發綠地溱水小鎮、豫發地產開發的密蘭小鎮(原名米蘭小鎮)等，主要分布在新密市曲梁鎮、劉寨鎮等地。

這些項目相同的特點是占地規模較大。企業宣傳的信息顯示，新密綠地溱水小鎮項目規劃占地8400畝，擬投資500億元。密蘭小鎮項目總占地1.5萬畝，規劃建筑面積約1000萬平方米，計劃總投資約500億元。而銀基旅游度假區規劃的面積達到了2.8萬畝。

在這些項目中，銀基集團的項目已經開發了數年。據當地知情人士介紹，自2011年起，銀基集團開始進入新密開發，先后成立溫泉、文旅、地產等公司，2013年，先后建成了安置房，2016年，銀基旅游度假區內首期住宅湖語墅開盤，此后，該區域內的住宅產品數量瘋狂增加。

銀基旅游度假區最大的賣點就是項目內的文旅配套，在早期的宣傳中，銀基的文旅項目有樂海水世界、海洋王國、花鳥園、冰雪王國、馬戲表演、陸地樂園構建的6大主題樂園，7大主題酒店、5大風情商街等配套產品。

記者實地走訪了解到，目前，銀基冰雪世界、樂海水世界、黃帝宮御溫泉已經對外營業，冰雪酒店、動物王國及樂海水世界尚未對外開放，而相對應的住宅已經開發到了6期。

在銀基旅游度假區內，巨大的沙盤將整個項目的全景呈現了出來，沙盤上的住宅項目密密麻麻，圍繞著云巖水庫布局。

新密綠地溱水小鎮項目是綠地控股集團在中原的第一個特色小鎮項目，其定位為集文創產業、康養產業、休閑度假為一體的特色小鎮項目，2017年，該項目正式開工，據置業顧問介紹，溱水小鎮東門坊商業將在今年下半年開街，而其余的配套均未成型。

但是為了盡快回籠資金，溱水小鎮的的住宅早已經開售，并且在去年底因無證預售被當地媒體曝光。

密蘭小鎮項目計劃打造為服裝面輔料交易、服裝展銷、電商交易平臺，其住宅部分名為“藍山公館”，目前已經開售。

首付分期

盡管規劃配套豐富且具有鮮明的主題特色，但是由于開發周期長、配套滯后，前期仍然依賴銷售住宅回籠資金，面對的客戶群體主要是鄭州的度假客和投資者，為了刺激銷售，這些項目大多推出了首付分期的促銷方式。

記者實地采訪了解到，銀基旅游度假區目前對在售房源采取的政策是首套房首付為20%，二套房的首付為30%，均可以首付分期，其中大戶型的首付可分2年4期，小戶型的可分4年8期。

按照置業顧問的介紹，一套建筑面積126.61平方米的房源，在各類優惠后的總房款為106萬元，20%的首付約20多萬元，一年內結清即可。

具體為，在交完1萬元定金3天內，需交房款的5%和公共維修基金就可辦理網簽，其余首付款在2020年7月、11月，2021年3月、7月分別進行交付。

小戶型82平方米的房源，優惠后總價75萬元，首付款為20%，但購房者只需交2萬元左右就可以辦理網簽，剩余的首付款可分4年8期，每期繳納不到2萬元。也就是說，按照這個進程，在房子交付使用后，購房者或許都未交完20%的首付款。

記者了解到，綠地溱水小鎮的操作方式也一樣，一套價值將近100萬元的房屋，購房者首次只需交4萬多元，剩余的首付款在2020年到2021年分3次交。

密蘭小鎮預計2022年6月交房，根據置業顧問介紹，購房者只需繳納1萬元定金、2.5萬元首付款及維修基金等費用，合計4萬余元即可網簽，余下首付款在交房前支付完畢即可。

記者對比發現，都是首付分期，但房企在具體執行方式上也不盡相同，綠地的是借款協議，銀基的是欠款協議。

在銀基旅游度假區銷售人員提供的一份《欠款協議》中，記者注意到，甲方為新密銀基房地產有限公司，乙方(欠款人)為購房者。欠款協議顯示，乙方購買甲方開發的某套房屋，“現因乙方購房資金不足，特向甲方申請延期支付部分房款。”

其中，“支付形式”一欄分為“一次性支付”和“分幾次支付”，并分別列出支付時間與金額。“違約責任”指出，若乙方未按照本協議約定按期足額向甲方支付的，每逾期一日，乙方需就未按期支付的金額按照年化利率24%的標準向甲方支付違約金。逾期超過30日(含30日)的，甲方有權解除本協議并要求乙方一次性支付全部延期房款，且乙方除按照上述標準支付逾期付款違約金外，需另行應按全部延期房款的10%向甲方支付違約金。

而綠地溱水小鎮項目的置業顧問介紹，首付主要是向公司旗下的物業、建筑等公司借款，需與相關公司簽訂借款協議。

暗藏風險

對于購房者來說，首付分期解決了燃眉之急，但其背后依然隱藏著不小的風險。

從相關政策來看，早在2016年住房和城鄉建設部、中國人民銀行等7部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。2017年，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，再次強調嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構為購房人墊付首付款或采取“首付分期”等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資等。

而記者就當地多樓盤首付分

期的情況致電新密市房管局，一位工作人員明確回復稱，首付分期系開發商推出的活動，“他們說可以就可以”。而當記者追問，相關部委及鄭州市曾對首付分期行為明令禁止，對方則表示并不知情。

事實上，首付分期不僅違反了相關政策，還明顯放大了購房者的購房杠桿，暗藏風險。

北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，對于房企，首付分期能夠提高銷售業績，盡快實現資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上，利大于弊。但是，這種行為會擾亂房地產市場正常秩序，破壞資金監管、貸款監管的相關流程，屬于明令禁止的違法行為。

王玉臣認為，首付分期不符合購房流程規定，首付分期看起來似

乎是購房人分期付款而已，但是實際上，在現實操作中往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。

“如果首付分期，意味著購房資金能力往往是有問題的，在透支自己的資金能力，如果購房者后期不能按照協議分期支付，一方面可能被開發商解除合同，另一方面還要面對融資機構的追債。”王玉臣表示，對于普通購房者而言，通過首付貸集齊資金后，還需要申請銀行按揭貸款清還余下房款，為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。“尤其是有一些機構，利滾利，不小心

就會掉入金融陷阱。”

“目前，房企的資金比較緊張，為了刺激銷售，開發商或者開發商委托第三方向購房者借款湊夠首付，實際上就是所謂的首付貸，是一種違規的行為。”北京市東元律師事務所合伙人李松律師認為，如果開發商一旦被查處的話，可能面臨著相應的行政處罰，另外，銀行一旦發現首付款是開發商找第三方墊資的，有可能認為這種方式不符合貸款的有關規定，從而解除雙方的借款合同。

也有業內人士認為，首付分期使得一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷地通過各種途徑炒房，從而推升房價。

記者多次致電上述開發企業，但是電話始終無人接聽。

(記者 夏晨翔 王登海)