廣州首批共有產(chǎn)權(quán)房。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者黎旭陽(yáng)攝

南沙共有產(chǎn)權(quán)房外貌。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者黎旭陽(yáng)攝

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者賈政、申卉

昨日，廣州市住建局發(fā)布《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)。《辦法》規(guī)定，本科學(xué)歷申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房不受戶籍限制，單身申購(gòu)人需年滿30歲。已購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房滿足限售年限后可以申請(qǐng)換購(gòu)，再次購(gòu)買(mǎi)或換購(gòu)僅限一次。

目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)住有所居全覆蓋

2012年以來(lái)，根據(jù)省政府《印發(fā)廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案的通知》(粵府〔2012〕12號(hào))要求，廣州市將廉租房、公租房合并管理、并軌運(yùn)行，形成了以公租房為主的住房保障方式。近年來(lái)，不符合公租房租賃條件但收入尚不夠高的“夾心層”市民，尤其是新就業(yè)、青年“剛需”群體在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品住房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)日益加重，亟須提供產(chǎn)權(quán)型住房保障供應(yīng)。

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民“住有所居”，拓寬住房保障渠道，探索租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳選定廣州等城市開(kāi)展包括共有產(chǎn)權(quán)住房在內(nèi)的完善住房保障體系工作試點(diǎn)。

據(jù)介紹，《辦法》的出臺(tái)，將緩解無(wú)房家庭的購(gòu)房壓力，吸引城市發(fā)展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，提供經(jīng)濟(jì)上可負(fù)擔(dān)住房、健全租購(gòu)并舉保障形式，加快構(gòu)建公共租賃住房、政策性租賃住房、市場(chǎng)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房相結(jié)合的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)住有所居需求全覆蓋。

管理

中心區(qū)與外圍區(qū)分層管理

廣州市的共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障性住房性質(zhì)，同時(shí)采用因地制宜分層實(shí)施，劃分中心六區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)與周邊五區(qū)各自建設(shè)兩個(gè)層次。

其中，市住房保障機(jī)構(gòu)牽頭負(fù)責(zé)越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺六區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城五區(qū)政府各自負(fù)責(zé)本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房工作。《辦法》還明確購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益。

在規(guī)劃和建設(shè)方面，《辦法》明確，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房既可以通過(guò)單獨(dú)選址集中新建，例如由廣州市住房保障辦公室或各區(qū)政府直接委托承擔(dān)保障性住房建設(shè)管理任務(wù)的市屬國(guó)有住房租賃公司，或者采取項(xiàng)目招標(biāo)方式選擇實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、具有施工總承包資質(zhì)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)集中新建。

同時(shí)，以土地出讓時(shí)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式集中新建、或商品住房項(xiàng)目配建、城市更新項(xiàng)目配建、既有房源轉(zhuǎn)用、利用其他國(guó)有土地建設(shè)為補(bǔ)充。

權(quán)益

享有商住房同等公共服務(wù)

在定價(jià)和權(quán)屬方面，《辦法》明確了售價(jià)和產(chǎn)權(quán)比例。通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式籌集的，售價(jià)不高于最高限價(jià);采用土地出讓時(shí)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售時(shí)，限定的最高銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)同地段、同類(lèi)型商品住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的85%時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以向市住房保障辦公室或相應(yīng)的區(qū)住房保障部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品住房，按權(quán)限報(bào)市、區(qū)政府審批同意后優(yōu)先面向共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象出售，不再作為共有產(chǎn)權(quán)住房管理，但承購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)后不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。

其他方式籌集的，售價(jià)不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%，承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)份額按購(gòu)買(mǎi)價(jià)占市場(chǎng)評(píng)估價(jià)比例計(jì)算。同時(shí)，集中新建的居住區(qū)配套設(shè)施(含車(chē)位、車(chē)庫(kù))產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

《辦法》還明確購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房享有與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等公共服務(wù)權(quán)益，具體包括教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。

流通

2年后可進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)讓

為了加強(qiáng)自住功用、防止投資投機(jī)，《辦法》以共有協(xié)議方式對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房使用、退出、繼承、維修、監(jiān)管進(jìn)行約定。明確共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行，持有共有產(chǎn)權(quán)住房期間，不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。滿足2年限售年限后可退出。

滿足本市規(guī)定住房限售年限的，承購(gòu)人可以向代持管理機(jī)構(gòu)提出轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額的申請(qǐng)，受讓人應(yīng)當(dāng)具有購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房資格，代持管理機(jī)構(gòu)在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承購(gòu)人所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值收益歸承購(gòu)人享有，轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的差價(jià)代持管理機(jī)構(gòu)不予補(bǔ)償。

另外，若共有產(chǎn)權(quán)住房承購(gòu)人擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額或設(shè)定除購(gòu)房貸款抵押以外的擔(dān)保物權(quán);擅自出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房;承購(gòu)人戶籍遷離本市或者出國(guó)定居的，則代持管理機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)回購(gòu)或安排符合申購(gòu)條件的家庭購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)采取將失信信息按照規(guī)定納入公共信用信息管理系統(tǒng)，依法予以失信懲戒。

在申購(gòu)過(guò)程中弄虛作假、違背承諾或未按規(guī)定時(shí)間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房，10年內(nèi)禁止其申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。

申購(gòu)

雙職工家庭等享有優(yōu)先配售權(quán)

根據(jù)《辦法》，已婚人士申購(gòu)的，不受年齡限制;未婚、離異、喪偶等單身人士申購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)年滿30歲。

本市城鎮(zhèn)戶籍滿10年，而具有本科學(xué)士及以上學(xué)位學(xué)歷、中高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱和執(zhí)業(yè)資格目錄、高技能人才和緊缺工種(職業(yè))目錄、人才綠卡主卡人員之一的，不受戶籍或戶籍年限限制;申購(gòu)前繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿60個(gè)月，中斷、補(bǔ)繳累計(jì)不超過(guò)6個(gè)月，且相應(yīng)的月份不計(jì)在內(nèi)。

《辦法》還要求，申購(gòu)人及其配偶和未成年子女名下無(wú)本市的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓。按規(guī)定自愿轉(zhuǎn)讓并騰退已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房后可以再次購(gòu)買(mǎi)，已購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房滿足限售年限后可以申請(qǐng)換購(gòu)，再次購(gòu)買(mǎi)或換購(gòu)僅限一次。

同時(shí)，廣州市住建局表示，廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房將對(duì)雙職工家庭，或有博士、碩士學(xué)位、高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱等人員優(yōu)先配售供應(yīng)。在房源供不應(yīng)求時(shí)搖號(hào)抽簽，不輪候。

專(zhuān)家：是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重大舉措

廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波博士認(rèn)為，廣州這次出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法具有重要現(xiàn)實(shí)意義，既是貫徹中央“房住不炒”“因城施策”精神的具體體現(xiàn)，又是完善住房保障體系、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力特別是人才競(jìng)爭(zhēng)力的重大舉措。從具體條文來(lái)看，辦法充分吸收借鑒了北京、上海、深圳等地的政策實(shí)踐，全面考慮了廣州城市特點(diǎn)和住房市場(chǎng)實(shí)際情況，應(yīng)該說(shuō)是比較科學(xué)合理、切實(shí)可行的，相信未來(lái)一定會(huì)起到越來(lái)越大的作用。

廣州共有產(chǎn)權(quán)住房政策未來(lái)很可能還會(huì)有一個(gè)探索實(shí)踐并檢討完善的過(guò)程。“有些具體問(wèn)題值得思考和深化，比如：共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該多大規(guī)模、在全市住房體系中占多大比重;相應(yīng)的土地、資金如何去落實(shí)去保障;受惠人群如何更加精準(zhǔn)從而確保公平合理性;后續(xù)管理如何科學(xué)配套從而促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展等。”歐江波指出，住房政策特別是住房保障政策的強(qiáng)度和模式，歸根到底是取決于廣州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和住房體系的實(shí)際需求，這也是中央“因城施策”精神的應(yīng)有之義。(賈政、申卉)